文/徐小平

光明这个名称很响亮，正能量，很容易联想到前途光明四个字。

光明中心距福田中心和前海都是25公里。当 笔者走入光明凤凰新城时，眼前一亮，规划整齐有致，马路宽广明亮，花草宜人，地铁穿梭在市中心，崭新的现代化新城展现眼前，新城地带基本没有破旧农民房和城中村的影子。

光明区山地居多， 坐北朝南，北靠松山湖华为，南朝深圳湾。 依山傍海，是风水宝地。 光明不仅是南山科技园的外溢延续，又与华为高科技研发基地相邻，相互联动，将成为深圳高科技创新的新起点，并且是大湾区高科技走廊里的重要节点。

所以说，光明区是南山的后花园和科技园的扩大和强化，光明的教育和医疗基础设施已提前布局好了，它就像是一张 白纸，等待着浓墨重彩。 房地产潜力大， 是昨天的龙华。

1

地理环境

让我们先了解一下光明的历史，光明区以前属于省属国营光明农场和宝安县，是地广人稀的偏僻山区。 后光明农场体制改革转给宝安区，在2018年5月25日经国务院批准光明划出宝安区而成立独立的光明行政区，占地156.1平方公里，常住人口62.5万人。

光明区规划图

光明区位于深圳市西北部，东至龙华新区福城街道，西接宝安区沙井街道、松岗街道，南抵龙华新区大浪街道及宝安区石岩街道、西乡街道，北与东莞市大朗镇松山湖、黄江镇及塘厦镇接壤。

光明地形地貌属低山丘陵滨海区，背山面海，岗峦起伏。 地势是东北高西南低，地形较为复杂，主要地貌类型为低山、丘陵、台地和平原，东北部主要为低山，中部及北部主要为丘陵台地，西部主要是冲积平原。

2

高科技产业为基础

光明新区起点高，对接现代高科技研发与生产的产业链。 在光明区东北部大手笔投入43亿元，整备了99平方公里科学城用地，中山大学深圳校区就占了5000亩，对比南山科技园占地才70.6万平方米扩大了十多倍！ 可谓光明是把家底都拼上了，在土地资源奇缺的深圳能腾出这一块科技巨无霸土地资源，的确很不容易，因为科技强，深圳强。

同样，科技强，光明强！

光明在中心区还建设有一个高新区，一个华强创意产业园，一个科创中心。 实现研发、配套和生产一条龙的科技创新产业链。

因为，产业与人口和经济是紧密联系的，有先进的产业就会带来人口流入，带动经济增长。 产业与人口是支撑房地产最重要因素。

现代世界强国是靠实力说话，那就是科技、金融和军事。 因为深圳金融中心在福田和前海天然靠近海湾处，因此，在山区的光明选择在科技创新上发力是正确的，凸显了环境和交通的优势，美国硅谷、华为板田和松山湖就是典范。

3

教育和医疗

光明纠正了深圳在教育和医疗两个软件的短板，补足了功课，首先在凤凰新城引进了深圳一流十二年制深圳实验学校光明部，直属深圳市福田实验学校。 还有光明中学、光明外国语学校、凤凰学校等满足学生就读的需要。

深圳实验学校光明部

其次在高等教育方面，大手笔用5000亩地，建设引进了中山大学深圳校区。 招生和教学与广州中山大学本部同等标准，将为深圳建设培养大量人才。

在医疗方面，引进了中山大学附属第七医院和中国科学院大学附属医院，还有本地的光明人民医院，彻底提高光明的医疗条件。

买房其实是购买城市的教育、医疗和城市的发展潜力。 所以，光明是一个好的选择。 特别是深圳实验学校光明部区域的学区房，是值得拥有的优质资产，这点很现实，也很重要，并且含金量很高！

4

地铁与高铁

工作生活和买房投资离不开地铁，所以笔者下面帮大家详尽介绍地铁走向和站点，这是买房选择的重要依据。

光明地铁建设也是走在前列的，南北走向的13号快线，向南直达深圳湾口岸，远期北拓东莞R5线直达松山湖和华为。 13号快线可以理解为科技线，将来松山湖华为→光明科学城→南山科技园将实现全程直通。

另一方面，深圳地铁13号线是推进自贸区建设，促进粤港澳大湾区构建互通格局的重大基础设施项目。 该项目于2018年1月1日开工，线路全长22.4公里，南起深圳湾口岸，终于上屋北站，跨南山区、宝安区、光明新区，对于深圳城市轨道交通的发展乃至整个深圳南部的城市规划具有至关重要的意义。

13号线共设站16座，其中换乘站12座，全为地下线。 站点分别为： 上屋北站、宝石路站、罗租站、应人石站、白芒站、留仙洞站、石鼓站、西丽火车站、松坪站、科兴站、深大站、深大东站、科苑站、后海站、登良东站、深圳湾口岸站。

13号线地铁快线

东南走向的6号也叫光明线，是光明至福田中心区，为联系市中心核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团线，可以理解为光明与深圳市福田中心的生活线。

6号线一期，位于光明区、宝安区和龙华区。线路起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站，线路全长约37.626km。 线路设车站20座，其中有6座换乘站，分别是松岗站、公明广场站、翠湖站、观光路站、上屋站、红山站6座车站为换乘站，可与5号线、4号线、13号线、6号线支线、11号线换乘。

6号线二期（南延段），线路北起深圳北站，南至科学馆站，线路全长约11.77公里，设站7座，均为地下站。 其中换乘站5座，分别为银湖站、八卦岭站、体育中心站、通新岭站、科学馆站，可与9号线、7号线、3号线、1号线换乘。

6号线及6号线支线

工作生活和买房跟着地铁走是个真理，选择地铁站附近的小区买房会方便很多。现代大城市由于道路红灯多、人多车多，自驾车或坐公交车上下班通勤时间不确定性是不靠谱的，有时候从南山到龙华通过塘朗山隧道堵车就要一小时，不但消耗时间而且污染环境。教训是深刻的， 所以还是选择地铁近点靠谱。

正因为地铁的时间确定性和通勤的快捷性，所以地铁物业相对价值溢价10~20% 。 根据经验，小区距地铁口距离800米内或者步行10钟内可定义为地铁物业。

对于下沉式地铁，最好选择在离地铁口200米以内的小区。 对于高架桥地铁，为了避免噪音的污染，最好选择200米至500米内的小区。

对拥有两条或多条线路相交的转乘地铁站，优先选择这样的小区。 小区地铁线路越多，附加价值就越大。 如果有快线和普遍线，先选择快线。 时间和空间本来就是一种价值。

在南山工作的人在光明买房，为了快捷通勤可以在地铁13号线沿线地铁站附近选择。 在福田和龙华工作的人在光明买房，可在6号线沿线地铁站附近选择。

一般上下班通勤时间，单程掌握在30分钟左右，一天往返掌握在60分钟左右比较合适，让更多的时间做喜欢的事，这也是一种享受和提高生命质量的方式。

高铁光明城站建在光明凤凰新城的东边，是光明向西连东莞、广州、佛山、珠海，向东接东莞塘厦、惠州、河源、吉安、赣州等地的重要交通干线，有利于经济辐射和人口物资流动。

笔者对乘高铁上下班通勤持反对意见，高铁方便远出旅行，但对市内上班族，提前到站安检和验票，以及等候上车要20~30分钟是不现实的，特别是十一国庆、春节期间人多为患，恐怕连票都买不到。

光明高铁站

5

地段与配套

投资大师李嘉诚有句名言，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

笔者对地段的理解就是核心价值。 也是说政府的政治、文化、经济金融中心。 这里有最优质的配套，如名牌学校、名牌医院、金融中心、行政服务中心、图书馆、音乐厅、艺术中心、体育馆、名牌商业中心、地铁交叉转乘中心以及市政公园。

写到这里有人就要问，光明的核心价值在哪？

笔者告诉你，就在光明区政府附近的凤凰新城！ 已经包含了上述的配套设施。 凤凰新城占地14.89平方公里，设计就业37万居住22万人。 在这里置业是靠谱的，将来出租和转手都容易。

再进一步寻找，凤凰新城的核心地段在哪里？

笔者与城市规划设计工程师和房地产开发企业工程师及中山大学工作人员一起考察研讨后认为， 由光明大道与观光路和光侨路合围的区域是最具有价值的核心资产 。 这也是本篇文章的精华所在。 如下图红圈范围。

光明买房核心区域

在光明调研期间，同时发现了很多问题，建议光明区城市管理层引起关注。

（一）是光明人口太少，显得冷静，由于人气太弱连出租车都很少。 所以建议加快地铁建设进度，只有地铁才能解决人口的加速流入。 光明占地156.1平方公里与龙华175.6平方公里面积相当，龙华区有常住人口175万，人气旺带动经济增长快。 而光明常住人口才62.5万人，相差三倍左右。

（二）市区中心地铁应该设计成下沉式，高架桥不但影响市容，而且噪音污染严重。

（三）建议在光明的城市中心的新城公园里挖一个人工湖。 把光明水库的水引一点过来，设计成湖内可自动清洁循环的系统。如果一个城市中心没有水，总是感觉缺少灵气。 因为水系财，能给人以一种安详的心情，山和水是自然环境完美的结合。

例如深圳福田中心就有三个人工湖： 香蜜湖、莲花山的莲花湖、荔枝公园的荔枝湖。 不但让人感觉舒适，而且还提升了城市整体价值。