楼市寒冬？恐怕只是你一厢情愿

智谷趋势 · 公众号 · 财经 · 2019-12-08 10:29

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◎作者 | 诺桑布里庵

◎来源 | 格隆汇（hkstocks）已获授权

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随着2019年步入尾声，中国楼市愈发叫人看不懂。

一边是各种权威的统计数字，不断地告诉人们，今年房子卖得好极了，前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子，而且房地产开发投资也创出了历史新高；

另一边，则是充斥着朋友圈以及媒体报道之中的卖惨，又有多少家房企倒闭了，哪里哪里房子又卖不出去了，又降价了，又维权了，等等。

尴尬了，怎么会有如此大尺度的背离！

2019行将结束之际，前几天，有一张图在网上大火，讲的是向左是2017，向右是2019。2017年的这个时候，国家提出了“房住不炒”的原则。转眼两年过去，有人说楼市寒冬，有人说今年房子卖得不错。到底哪个才是正在发生的真相？

“楼市寒冬”真伪考

去年9月万科的那句“活下去”，成功地带了一波节奏。至今从那之后，不少人就认为地产寒冬来了。毕竟大佬都要“活下去”了，那别人岂不是活不下去。

前不久万科薪酬调整，不少人忽略细节，直接蹦出来四个字：万科降薪。事实上，降得是底薪，提高的是绩效，总体上数字并没有变，意在激励员工更加进取。这本是件好事。

对于地产戏精的表演，老司机都知道，不要听他们说什么，要看他们做什么。

事实上，地产行业活不下去的几乎没有，活得不错的还不少。

前三季度，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%。事实上，与去年同期相比下降，是商业地产销售乏力导致的。如果刨除办公楼（-11.0%）和商业营业用房（-13.7%），住宅的还增长了1.1%。

从销售金额来看，前三季度商品房销售额111491亿元，增长7.1%。事实上是大超预期的。如果排除办公楼（-11.1%）和商业营业用房（-13.0%），单从住宅来看，住宅销售额的涨幅还有10.3个百分点。可见住宅卖得很好嘛~

销售额比销售面积增速快，这里面还隐含了价格上涨的命题。

销售看完，再来看看开发。事实上，今年前三季度的房地产开发投资还创出了三年以来的新高。看具体数字，其实过去三年每年的地产开发增速都保持在5%以上到10%的范围之中。

今年年初来了一波“楼市小阳春”，然后年中的时候一下子冒出了三十个自贸区，其实很多地方都在盖房子，到处热火朝天。也许人们的直观感受是最科学的，事实上，今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点，苏州园区、上海临港、深圳前海、南京江北，等等……

以此说来，今年楼市只是没有前几年那么猛了，但寒冬是远远谈不上的。而网上看到的那些哪里哪里又降价了，哪里哪里又在逼员工买房了，恐怕只是个例。

网友的话往往更加直击心灵： “今年什么币圈啊、P2P啊、小贷啊、甚至连炒股的微信群都沉了，只有看房和买房群依然坚挺，一觉醒来几百条未读信息的节奏。 ”

当然，还有些数字令人不安。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。有人说今年是地产开发商的破产倒闭高潮。

但是，如果和历史比比就不觉得夸张了。事实上，过去10年之中，每年都有300多家开发商破产，今年只是比过去稍微高了一点点而已。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。这样算下来，破产446家占比不到1%，毛毛细雨。

房地产开发制度是项目公司制度，基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。这些里面有不少是项目开发完，没钱继续拿地或借不钱，又找不到合作的企业，就注销了呗。有的是大房企的销售子公司，房子卖完了就把项目关闭了。因此，这“现存”的9.7万家与“破产”的446家，都不是我们实际意义上的地产公司与房企品牌的概念。

事实上，今年唯一有点影响力的破产重组案例，那就是浙江银亿。除此之外， 百强房企中，一家出事的都没有 。

那么问题来了，既然销售和开发都还在维持增长，百强房企也都安然无恙，那么“楼市寒冬”究竟是从何谈起的呢？

“嫌贫爱富”的房价

分析家总喜欢谈周期，天地万物，日月星辰，都难逃周期的轮回。苟日新，日日新，又日新。楼市寒冬，其实更多的是出于一种对周期的执迷。君不见，自从2008年以来，每年都有专家喊“明年房价要跌”，明年是“楼市寒冬”。但是哪年房价也没跌，哪年也没寒冬。

呵呵，我宁可相信贾跃亭下周回国，以及戴威下个月退押金。

热衷周期的金融分析家们，对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。仿佛量价齐跌是拐点，意味着市场出清；量价齐跌了，就可以抄底上车了。

但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。不少人在去年的时候，预测今年“量价齐跌”；但今年楼市维持超稳定的增长，超出（打）了许多人的预期（脸）。于是只好改口，说明年会量价齐跌^^

相信周期的人会认为，任何高价格都会自我毁灭。这个逻辑对于商品和股票成立，但是对于房价，抱歉，并不成立。同样，说房价和股票一样也是追涨杀跌；但真相是，中国的房价，追涨的倾向永远大于杀跌。

在我看来，对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。有人卖，谁在卖；有人买，谁在买。除此之外，谈论周期然后做无根据的推测，毫无意义。

价格下降的唯一原因就是很多人在卖。

对于个人而言，只有两种情况会卖房子，第一是陷入财务危机要变卖家产还钱，第二是现金流出现问题贷款断供被银行收楼。

除此之外，正常的买了房子的人，是不会轻易就卖的。北上广深的房子谁会卖呢？哪怕是举家移民，但只要你还想在中国保留一个可以落脚的地方，仍然不会卖。

但是，为什么现在还有那么多人卖房子呢？因为这些人而言，房子承载了一部分（甚至是大部分）投资和抗通胀的功能。这个时候，只要持有房产的收益低于其它金融资产，那么就会卖房子。

相反，如果对于持有者而言，房产不承担投资乃至抗通胀的职能，那么他对于价格的涨跌就不敏感。对于价格不敏感，就不会大规模抛售，这反而造成了价格无法下跌。

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