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到底是救市 还是放弃楼市啊?

资本时差  · 公众号  ·  · 2024-05-10 22:52

主要观点总结

本文分析了北京、深圳等地出台的救市政策,认为这些政策在放宽限购方面力度有限,并指出这些政策在刺激购房方面的效果可能有限。文章通过对比美国房贷利率和购房情况,探讨了刺激购房的不同方式。同时,文章还讨论了为何救市政策如此扭扭捏捏,并指出可能是担心楼市再次失控或已放弃楼市。此外,文章还提到了土地财政和房地产地位的变化,以及后地产时代其他产业的崛起。

关键观点总结

关键观点1: 北京、深圳等地出台的救市政策在放宽限购方面力度有限,实际效果可能不尽如人意。

这些政策主要是取消或放松了偏远郊区的限购,而核心区域仍然保持限购。此外,政策在刺激购房方面的方式也较为有限,如降低房贷利率的效果可能有限。

关键观点2: 对比美国房贷利率和购房情况,显示了不同的刺激购房方式。

美国房贷大多为固定利率,且转按揭和再贷款业务方便,这使得即使利率上升,购房者仍能通过重签贷款来降低利率。而中国楼市在刺激购房方面可能更倾向于通过降低房贷利率,但效果有限。

关键观点3: 救市政策扭扭捏捏的原因可能是担心楼市再次失控或已放弃楼市。

文章指出,尽管楼市状况不佳,但决策者可能仍担心楼市再次飙升。同时,土地财政的下滑和房地产地位的下降也可能影响了决策者对楼市的看法。

关键观点4: 土地财政和房地产地位的变化,以及后地产时代其他产业的崛起。

随着土地财政的下滑和房地产开发的投资下降,其他产业如机电产品、交通设备制造和电池等正在崛起,成为新的经济支柱。


正文

近期北京、深圳等地连发“大招”,出台了一系列“救市”政策。

问题是,这是“救市”吗?看着更像是要抛弃地产啊。

这跟之前的预期相差得有点大。

比如,北京和深圳,说起来都是取消了N年的限购措施,看起来史无前例。

仔细一看,其实就是取消或放松了偏远郊区的限购,北京5环外取消限购,深圳龙华、龙岗等放松限购。

核心区域,就是不肯放开限购。

外地人凭啥花那么多钱去接盘一线城市的房子啊?无非是,医疗,教育和就业。

但是 政策上就不愿意“让利” ,典型的就是教育资源。

买房是买房,户口是户口,学籍是学籍,千方百计的设置各种障碍,不让外地人享受这些资源。

这一波救市,只有杭州比较有诚意,买房就送户口。

其他“救市”政策,也基本上都是扭扭捏捏,不肯“让利”,全靠房产中介媒体忽悠人。

比如,降低房贷利率。

我们降低房贷利率,能刺激买房吗?从逻辑上讲,刺激作用非常有限。

因为我们的房贷利率是浮动利率。

今年房贷利率很低,又怎样?明年给你涨30%,两年后给你翻个倍。

今年月供低,但是明年,或者后年的月供又涨回去了啊。就一年的房贷利率让利了,这能让几个钱?

对比一下美国。

美国利率这么高了,他们的房奴应该压力很大吧,破产的比较多吧?

其实不是的。

房价上涨抵消利率上涨是一方面,更重要的是,美帝90%的房贷利率都是固定利率。

很多美国家庭的房贷,都是政策利率接近0的时候办理的,一般就是15年或30年。

即便政策利率上涨了,他们的房贷利率仍然很低,15年或30年不变。

现在美国房贷利率这么高,应该绝对没有人买房了吧?

也不是的。

虽然买房的人大幅下降了,但是也有人在买,难道他们不怕背负这么高的利率吗?

不怕的。

因为美国的转按揭和再贷款业务非常方便,以后利率下降了,你可以去银行重签贷款,把房贷利率降到最低。

接下来一个问题是,为啥救市政策这么扭扭捏捏,不肯让利,如何理解这个行为呢?

按照当下的楼市状态,搁以前,早就开始下猛药了。

什么限购措施,楼市一有下跌的苗头就废除了,不可能还保留到现在。然后0首付,首付贷等等金融支持铺天盖地的就起来了。

现在呢?救市政策扭扭捏捏。

大家形容是,人都绝经了,才开始取环。

当然,救市政策挤牙膏式的放开,上面有自己的逻辑:

大家之前之所以不买房,是因为限购政策的限制。老百姓手里还有很多钱,只是他们不花而已。

一点一点的放松限购政策,主要是害怕老百姓一窝蜂的又挤爆楼市,把房价又炒高了。

注意,不敢下猛药,救市政策挤牙膏,根本原因还是,担心楼市再次飙涨,再次失控。

再强调一遍,尽管楼市都这样了,但是内心深处,他们还是担心楼市会再次失控。

当然,另一种解读就是,楼市都这样了,大家都一样惨,也躺平了。

不求无功但求无过,就这样慢慢熬吧,也不瞎折腾了。

这个逻辑的终点其实就是,放弃楼市了。

如今的楼市,确实隔三差五的就会刷新自己的认知, 曾经以为的牢不可破的铁律都一一被打破。

铁律1:房价不能下跌,因为银行会出问题。

比如,买房你只付3成,银行付7成,银行都不怕房价下跌,你怕什么?

房价不能下跌,因为房价下跌了,银行会出问题。

……

现在大家体会到了,房价就下跌了,又能怎样?

不少城市的房价,较峰值价格都平均下跌了20%-30%,房价普遍跌回到了2016年、2017年。

具体到个别楼盘,房价腰斩,甚至下跌70%等等都越来越常见。

之前那样房价永不跌的逻辑,你再完美,再无懈可击,但是都被现实一一击破。

铁律2:房价不能下跌,因为土地财政很重要。

还有人说,房价肯定不能跌,你没看看谁是它最大的后台,你没看到土地财政有多重要。

不可否认,过去十几年,土地财政确实拉动地方的经济增长,城市面貌的更新等等,发挥着不可或缺的作用。

现在呢?土地出让金收入已经脚脖儿z斩了。

2023年各省土地出让金同比2022年的跌幅普遍80%-90%。

自2021年以来,各省土地出让金收入每年都在大幅减少。

偶尔有几个增长的省份,也都是国企在拼命地拿地,然后把国企的钱转移支付给地方。

当然,土地财政下滑,水电气交通等公用事业涨价成了代价。

铁律3:房地产是经济支柱,不可能眼瞅着它下去。

该如何看待地产?

需要地产是无奈的选择,而消灭地产则是崇高的理想,但凡有替代产业,就不太会继续搞房地产了。

当下的现实是什么?房地产开发投资一直往下降,这两年每年下降10%。

过几年,国企玩不转地产后,房地产开发与投资会下降得更快。

也就是说,房地产开发与投资规模和占比都会一直往下降。

另一方面,地产下去后,几个子产业崛起得很快,这也是现实。

第一个是机电产品,这里包括机械设备、电子产品等等。







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