逆天了！ 放弃一线 抄底二三线 竟然换来千亿增长？！| 疫情下的公司

文/宝莲灯、晓太阳

最快的不是狂奔，而是继续；最慢的不是缓行，而是徘徊。

重组成功狂飙突进，年底收尾突然失速。历时五年，147亿元重组落地，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一地产平台。

背靠央企，大悦城狂飙突进。2019年前三季度，大悦城实现营收223.32亿，净利润24.35亿，分别同比增长 183.7%、168.2%。

业绩突飞猛进，多家券商一致看好，但年底一脚刹车。

据年报披露，2019年大悦城实现营收337.87亿，净利润23.78亿，分别同比增长 52.41%、15.27%。

逆势增长大悦城，旺季反而“跑不动”？据华泰证券分析，大悦城业绩低于预期，原因在于受结转节奏及结构影响， 第四季度业绩贡献较低。

其中原因，真如此单纯？另外，大悦城年报及业内多份研报中，反复提及 公司基本面位于一二线核心城市 ，但实际上年报披露，大悦城2019年新增土储分布为：

一线，二线、三四线，分别占比为 0%， 74%，26% ，实际布局以二线和强三线城市为主。

四大一线新增土储0%，大悦城缘何心口不一？原来， 年报是面子，思路是里子 ，细节中藏着魔鬼，大悦城悄悄调转船头，剑指千亿，指日可待。

利润失速 备战2020？

不及预期，先打招呼，还算厚道。

2020年1月20日，大悦城控股发布年度业绩预告，其中给出的利润增幅区间，已经 在为年报的业绩增幅做预期：

不高不低，踩线过界。 图中可以看出，大悦城对全年净利润的预期是23.5亿-25.5亿，同比增幅14%-24%，两个月后，年报揭晓，净利润23.78亿，同比增幅15.27%。这预防针也打过了，且年报没有跌破下限， 不算亮眼，但还是高于业内平均 ，皆大欢喜。

不少讨论将这样的结果归结为“四季度业绩贡献低”，但实际地产行业四季度反而是年终旺季，据58安居客的数据来看，19年商品房销售面积、金额虽然同比增速略有下滑，但总体还是月月走高：

结合大悦城的业务构成来看，其一二三四季度业绩，应该不会逃开2019年楼市基本面太远：

以上，商品房销售与一级土地开发在大悦城的业务结构中占比很高，那么可以看出，靠着“卖房子”狂飙突进的大悦城，在“四季度业绩贡献低”，导致利润失速，这 大概率不是一个符合逻辑的答案。

利润失速，究竟为何？魔鬼藏在细节中。

年报中，两个有意思的数据。

其一，2019年大悦城的财务费用大增：

官方解释为，负债增加所致，实际关于大悦城的负债，我们下文会有专门分析，这里只交代一点，2019年大悦城的负债率是下降的，幅度还不小。

其二有意思，2019年大悦城的“非流动资产处置损益”也出现的幅度不小的增长：

年报显示，2019大悦城的“非流动资产处置损益”达到14.32亿，而这个数字在18年，17年分别是1.8亿、1.4亿 ， 19年同比增幅近800%。

受益于这两项“有意思”的操作，2019年大悦城在营收尚且亮眼的情况下， 扣除“非经常性损益”后，净利润同比增速实际仅剩0.51%。

隐藏利润无可厚非，关键问题钱去何处？

排除疫情影响，从2019新增土储能级来看，我们发现，大悦城似乎在 悄悄调转“船头”。

大悦城的“船头”

年报是面子，方向是里子。

综合年报表述，与多家券商结论，大悦城土储的基本面位于“一二线”核心城市。

但实际2019年大悦城的拿地情况并非如此，年报披露，大悦城2019年新增土储分布为，一线0%，二线74%、三四线26%。

据天风证券分析，大悦城的新增土储区域分布为， 长三角13%、珠三角18%、京津冀31%、中西部38%。

押注二三线，源于现状与未来的冲突。据统计，大悦城目前已开业10个大悦城购物中心，及1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等，这确实是大悦城的“一二线”核心城市基本面。

而在这些基本面中， 最早开业的北京西单大悦城，已连续运营13年， 受制于一线商业购物中心回报逐年收窄的特性，大悦城手中的“高龄购物中心”已经不足以支撑公司业绩的再增长。

图源网络，侵删

据长城证券统计，西单、朝阳、静安等7个已长期运营大悦城，2018年客流量均值2027万人次，较17年客流量仅增长4.16%，2018年公司7个已长期运营大悦城总销售186亿元，同比增长仅15.1%。

在一二线城市购物中心竞争日趋激烈的环境下，稳定增长实属不易，但带动公司前进，已经 “力不从心”。