首程控股牵手ESR 驿停车进驻香港葵涌物流中心

观点 · 公众号 · 房地产 · 2024-09-27 07:30

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除了停车位，首程控股带到香港的还有其资管路径。

日夜不息的葵青货柜码头，曾是香港繁荣象征之一。由葵涌、青衣伸延至昂船洲一带，共计九个货柜码头， 24个泊位，占地279公顷，组成了全世界第二大吞吐量的货柜港口。

每一个集装箱到港，都需要一辆货柜车接应，从物流园到码头的车队终年水泄不通。停车，成为了这一带共同的难题。

9月23日，首程控股旗下全资子公司驿停车与ESR易商签署深化合作协议，共同推进香港葵涌冷库物流中心项目的绿色物流发展。

作为停车资产管理的全产业链服务提供商，驿停车将为ESR旗下的物流园提供约760个配备充电系统的公共停车位。

资料显示，驿停车专注于停车资产投资、建设和营运管理，其业务涵盖停车规划设计、投资建设、运营管理和增值创新业务等停车管理全产业链。

除了停车位，首程控股带到香港的还有其资管路径。

为什么是葵涌‍‍‍‍‍‍

这次合作在几个月前就初步达成。

4 月 29 日，ESR 易商与驿停车（北京）投资管理有限公司达成并签署战略合作，双方将在停车场、充换电业务、储能业务以及光储充一体化项目的投资建设和运营方面展开深度合作。

如今合作落地的葵涌物流中心是香港地区二十年来体量最大的冷库及停车场项目，位于新界葵涌美青路和货柜码头南路交汇处，可便捷往返核心商业区、国际机场及内地陆路口岸。项目占地 55,245 平方米，建筑面积达 138,000 平方米，为一座地上七层、地下两层停车场的建筑物。

出让之时，项目地块资料就显示包含最少117个私家车车位及634个货车车位。其中，轻型及中重型货车车位，至少有70个及131个。

葵涌物流中心地块由ESR在2022年7月中旬以约52.57亿港元地价承投，作为 ESR 易商在中国香港的重要战略布局，自规划之初便主打绿色、智慧概念，以取得“领先能源与环境设计”建筑主体与外壳类别，以及“绿建环评”新建建筑铂金级认证为目标。

例如，设施的三成用地将被用于绿化，包括建设天台花园和安装可循环用水的灌溉系统；停车场还将设置电动车充电设备，一级太阳能板和其他可再生能源的方案，以满足租户对绿色出行的需求。

在ESG概念盛行的当下，绿色能源并不仅是泛泛而谈的概念。

就在去年11月10日，ESR公布在香港获批首笔用以发展物流中心项目的绿色贷款，总额高达总值88亿港元，也是2023年香港最大额度的绿色贷款之一，将用于建设葵涌物流中心。

ESR董事总经理，业务管理与投资（香港）曾瑞华称：“ESR葵涌项目在行业将成为新的指标，不仅因其规模和顶尖自动化功能，还有一系列绿色环保设施，有助租户提供更多具可持续性的供应链方案。”

与首程控股驿停车达成停车位合作后，项目的智能、环保卖点或将进一步提升。

值得一提的是，双方为后续合作留下了不少想象空间，如探索以私募基金方式投资香港或大湾区的停车场项目。同时还提到，将结合各自优势，对具体项目进行标准化项目管理，组成专项项目组，负责项目包括论证、规划、建设、实施及后续服务等具体工作。

停车位前景‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对于首程控股而言，通过牵手物流巨头ESR，将停车资管业务打入香港也是重要突破。

财报显示，首程控股上半年收入5.36亿元，同比增长约55%。上半年整体毛利率约为

43.6%，对比2023年同期约为28.7%，绝对值增长约为14.9%。

其中，资产营运收入贡献4.06亿港元，资产融通收入1.30亿港元。财报提到，“随着停车场资产管理规模的不断增大，资产营运收入逐步提高。”

上半年，首程控股完成了广州市白云机场停车场经营权项目和北京丰台站停车场项目的营运交接；7月份获得全球规模最大的高原机场西藏拉萨市贡嘎机场为期8年的停车场经营权，9月份宣布中选天津滨海国际机场停车业务经营权转让项目。

另外，上半年首程控股还完成了停车管理系统的迭代升级。首程控股表示，已形成交通枢纽类停车场资产管理业务全方位网络贯穿式布局。

据悉，首程控股的停车项目以长期租赁和特许经营为主，在资产负债表上分别体现为“使用权资产”与“与服务特许经营安排有关的合约资产”。

截至上半年末，首程控股使用权资产22.68亿港元，较去年同期18.23亿港元增长24.41%，与服务特许经营安排有关的合约资产1.03亿港元，较去年同期1.15亿港元减少10.03%。

可以看到，首程控股资管业务长期租赁的部分持续增长，对特许经营权的依赖程度进一步降低。

从具体模式来看，首程控股将其停车资产管理分为四类，一类是上述长期经营租赁，与业主方签订10年以上长期租约，采用固定租金+收益分成的商业模式，代表项目为北京大兴机场停车综合楼28+经营年限。

第二类是新建/改建BOT(特许经营权)，凭借建造、造价控制和增值创新能力，针对项目改建或新建空间利用不足、建设资金短缺等问题与政府、国资进行合作，代表项目是成都高升桥停车驿站。

第三类是车位产权购置，即收购具备长期经营价值的车位资产，盘活合作方存量项目，代表项目为重庆龙湖时代天街三期停车场。

第四类是速驿客系统平台，被定义为城市智能交通出行数智化解决方案、单体车场全局无人化智慧管理解决方案，助推城市绿色转型及可持续发展，载体为安卓、苹果ios。

在葵涌物流中心的合作中，双方尚未透露具体合作模式对价等明细，结合现有信息和已有案例，首程控股的停车业务进入香港地区，资管布局扩大，而ESR也能从中提前获得停车业务收益。

至于合作提及的“探索私募基金方式投资”方面，今年下半年，首程控股以八个自持产权停车场作为底层资产打包的停车资产类REITS项目“国君-首程控股智慧停车资产第二期支持专项计划”已取得深交所挂牌条件无异议函，是公司继2023年发行市场首单停车资产类REITS项目后的再一次突破性进展。

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