会议时间：2017年9月22日
主持人：
兴业证券房地产首席 阎常铭
主讲人：
世联行高级副总兼董秘袁鸿昌
世联副总裁兼红璞负责人甘伟
世联行红璞财务总监李总
自今年7月以来，从中央到地方，支持租赁发展的政策此起彼伏。我们认为这是国家对于房地产长效机制重要的一个环节，一定是未来国家持续重点扶持的方向。世联行作为龙头标的，具有很好的长期投资价值。今天我们特别邀请到世联行的三位高管，带来对房地产长效机制和房屋租赁行业和政策最权威的解读和展望。
自7月中旬广州提出“租售同权”以来，租赁相关政策持续出台，房地产行业确实正在面临一轮深刻的新变化。“租售同权”，现在看来虽不能完全落地，但“租购并举”，却是中国房地产中短期内非常鲜明的方向。
首先，政府及平台公司目前还没有做好充分的准备。世联行凭借对租赁市场深入的研究，为政府提供咨询服务。各地政府出台了相关的对应性政策，都在着手打造租赁信息管理运营平台，而这个平台，正是实现租售同权和租购并举的底层数据来源。通过这个平台，将房源和租客信息真实呈现，并掌握租客的个人信用、信用积分的情况，之后再陆续将入学、入户和相关的公共配套服务等纳入进来。这也是对于新一轮城市流动人口的管理办法。目前，我们的红璞公寓运营平台也正积极推进这些工作，能够为政府提供借鉴，并展开更多的合作。
其次，政府在十三五规划的1-3年内，计划根据流动人口数量、企业状态和城市的实际情况，规划租赁的中短期目标，即政府需要供应多少套租赁住房。每个城市根据级别和自身情况，规划租赁住房需求，比如深圳提出100万套，部分二线城市5-10万套。同时，政府也在探索协调国有端和市场端的关系，使之能够很好地进行合作。各部门单位都在加紧出台有利于租赁市场端发展的政策。
除此之外，政府在积极研究租赁性质的持有土地出让。近日，北京和上海连续出让了纯持有的土地。长期来看，在中国15-20个核心城市中，将会有40%-50%的土地为自持物业，不可进入销售市场，一线城市的这一比例会更高。原有的建设用地资源的盘活、新增的纯持有的土地，将大幅增加租赁用房的建设和供应。
这些正在发生的变化使得租售并举成为可能，否则就仍然是市场化的商品房模式，这也是我们观察到的，非常清晰的培育租赁市场的信号，也是各个城市房地产市场发展的主要方向。
目前全国有12个租赁试点城市，世联行在其中10个城市均有开展业务。剩下肇庆和沈阳还未开展业务，但在沈阳，已与政府及政府旗下的租赁平台公司签订了合作协议。
Q1：纯自持的租赁土地出让土地价格未来会怎么走？会出现大幅下降吗？
上海刚拍的4块地，是按当前纯商品房的楼面地价1/5-1/4的价格成交的，指定给相应国企来做。目前来看，一线城市租售比，即年回报率在1.5%左右。1000万房子，一年能回收15万的租金。如果楼面地价按原来的1/5-1/4成交，就意味着回报率会达到6%左右。这就表达了这样一种信号，政府对土地财政的依赖程度将有所减弱，尤其在一二线城市，租赁一定会占据很重要的地位，政府要真正把租赁运营作为可行可持续的方式。
后续房地产市场发展的两个重点：第一，工商用地拍卖会增加很多。因为二线城市都在进行大交通改善，修建大量地铁线，新建机场等，这些需要资金支持；第二，中国的住宅供应会向香港模式靠拢，高端层由商品房解决，中间层对应共有产权房，类似于香港的居屋；至于中低阶层，则会面向租赁用房。租赁用房又分两个部分：一方面是政府提供的公租屋，另一方面是城中村土地，集体用地，社会闲散资源等改造为租赁用房。至于其他的三四线城市，还是会以商品房销售为主。
Q2：世联行目前在做的项目个数？杭州项目的收益率多少？如果收益率合理的话，世联行怎么切入REITs？
目前村集体用地，是我们在一二线核心城市拿地占比较大的一块，因为其土地不能流转，做租赁特别合适，这部分占比在1/3。杭州的项目回报率按照5年的回收周期，在周期内，收益率很难体现，测算值平均IRR在15%左右。目前来看，第一年与我们的测算情况差不多，平均来看稍微略好。REITs的话，我们也希望积极参与，能将租金证券化打通。
Q3：我们观察到政府把核心城市的租赁用地放到地方国企手里，而他们没有房屋运营的经验；未来如何解决呢？是否会找一些专业运营商合作？
这是一个很关键的问题，这开启了中国巨大的租赁服务市场。我们在上海调研，上海极个别国企，拿出本来要销售的房子做租赁，结果三个月来一套房子都没租出去。事实上，租房和做任何商品一样，首先需要了解目标客户，对应目标客户做相应产品，并配套相关服务。而政府对市场的了解不足，好心做事，但可能解决不了住房紧缺的问题
前段时间，我们参加了深圳市住建局举办的租房平台会议，由腾讯牵头，我们和平安、万科辅助。政府在推动租房的信息系统、服务系统和评价系统，仅仅有土地资源、建设能力、装修能力对租房市场是不足够的。房地产的交易是低频的，而租赁市场是一个高频行为。与买卖相比，70年产权的房子，业主移交仅一次。而租房多次交易过程中，业主并没有发生转化，但使用者会发生多次转换。那么如何保证使用功效和寿命，保证使用功效和价值是一个较大的课题。对中国的服务型企业都是机遇，世联行在这个市场中早走了两年，将会紧紧抓住领先起步的优势，保持行业的领先地位，为股东创造更大的利益。
近两个月，有非常多的政府及下属国企公司，向我们寻求合作的机会，目前已到很深入的阶段。我们给自己也定了明确的战略目标，除了在做长租房公寓，还要推动住房租赁发展的市场力量。目前，已经和两个城市政府旗下唯一的租赁公司深入合作，合作方式可能是对方投资世联运营，也有可能是双方共同出资成立合作公司。世联行已经深度介入了政府合作，推动行业的发展。10月28日，世联行的红璞公寓管理项目，将在深圳会战略发布签约会，欢迎大家莅临现场指导。
Q4：政府下面的国企，寻求外部运营商的合作，是长期的行为吗？还是短期行为？后面还会有长期合作的空间吗？相比其他开发商背景的公寓运营商，以及魔方，我爱我家等，世联行有什么优势或者业务呢？
世联行成立于1993年，今年是第24年。世联一直秉持自己的理念，作为房地产行业链条内部的服务商，一直以来针对政府、机构和开发商做围绕房地产的咨询和解决方案。我们一直都有这样的能力和业务积累。现在的租赁市场所需求的能力，不仅仅是将租赁公寓运营起来，更需要解决整体的政府和市场的嫁接问题。房地产的交易是低频的，而租赁市场是一个高频行为。起居水电，维修包修，租客的退租转租，有非常多细节问题，这些问题都需要我们来打造。除此之外，其他衍生金融服务和商业增值服务都是需要做的。
世联行在房地产链条中一直作为综合服务商，这种乙方的状态，是开发商不具备的。
至于创业公司，他们只是把租赁当做单一业务来做。而租赁市场实际上有好几类业务：政府顾问和咨询，房子本身的运营管理，还有资产解决方案。如果政府想拿项目，自己也没有资金，可能就需要世联行来解决。世联行的一个重要理念——人与资产的连接。这是我们二十多年来唯一发展的方向。我们正努力把这个方向做好，红璞长租公寓只是在这个节点的一个解决方案。
Q5：世联行长租公寓的运营模式？租金价格是否受到政府的限制？
目前市场上98%的项目都是包租运营模式，即一次性获得10-20年的租赁权，再进行装修改造，根据产品定位提供给租客。对世联行来说就两块业务，一个是承租，另一个就是装修改造，每间房3万-4万的标准。大的资本开支主要是装修维护和市场营销的费用。
租金是市场化的，根据项目计算的标准来做市场化定位。从品牌角度来看会有一些租户的门槛，但这个是市场化定价的。
Q6：租赁市场业务会怎样影响一手房代理业务？结合今年上半年的走势，能否介绍一下一手房代理的情况？
中国的城市化进入到第二个阶段，最重要的特征就是对要素资源的争夺，从核心资源到人口资源的争夺，租赁用房的推出会使得一二线的人口集聚会进一步加剧。因为大量长租房的推出意味着租金的降低，进入门槛的降低，会使更多年轻人进入工作机会更多的城市。因此第一步会使得年轻人，尤其大学生的数量会增多。第二步逐步传导，中国的住房市场会呈现三个部分，高端的商品住房市场、中端的共有产权住房市场、入门的租赁住房市场。以东方人的特质，包括香港、新加坡，如果收入达到一定水平，会到商品住房市场解决居住问题。我认为住宅价格不会降，租金水平会降，年轻人口增加，会使得住宅价格缓慢上涨，也会使得政府推出的住宅用地价格上涨。
第二个影响在于推出大量工商业用地，当城市人口聚集后，政府推出商业用地支持发展，同时因为大量土地进入租赁用地，土地出让收入减少，工商用地和写字楼用地的税收能够弥补政府的收入，使得政府现在在一二线城市，特别是二线城市的大建设的计划得以推进。
Q7：运营商是一个重人力资本的行业，未来和国有企业进行合作的时候提供一些运营方面的支持，需要相应的人力方面的补充，公司是否想要做大这方面的规模？
世联行已经做好了非常充足的准备，无论是速度还是规模发展都是行业领先的。虽然这个行业算是一个朝阳行业，但之前也有很多的，比如魔方公寓已经成立6-7年，我们在1年多的时间内，在规模上会超过市场上领先的公司。我们本身20多年在房地产市场的沉淀，已经有3万多员工在各个城市开展业务的骨干力量，目前已经在27个城市开展红璞的业务，并不是完全在没有准备下进行的。
这个业务本身不是重人力的，而是注重效率的业务。我们现在的人房比是1:80左右，如果集中度更高的话，还可以进一步优化。线上的系统方面的能力要很强，很多问题，包括清洁、打扫的要约、交付租金、签约大多数都是线上解决，其实是互联网和科技来解决线下服务的问题，所以人力并不是最主要的成本所在。
我们在过程当中的客户体验会因为增加一些社交活动，使得大家更有粘性，使得年轻人更有生活品质。这个是我们在做青年公寓，在做消费升级的一个重要理由。这个和我们之前的租房不一样，周边的年轻人都是邻居，大家可以一起出去玩，这样公寓本身具有了生活内容、生活方式的倡导，这才是人力需要做的事情，其实是共享经济的一种体现。很可能租客就是我们的员工，这是打破原有观点，就是服务和租客两者之间是一个模糊化的关系。
Q8：租赁住房的运营模式与传统的房地产开发模式有什么不同？
与开发商拿地盖楼是完全不一样的盈利模式，他是一个短期贷款然后短期销售物业的模式，而我是把他作为租赁房源提供方，签订长期10年、15年的租约，获取稳定的现金流。
盈利模式：第一，赚取租金差，拿地之后做一定的改造，赚取租进和租出的租金差，租金差目前在2倍左右。第二，现在有4-5万人在红璞公寓中居住，未来规模会增大，这些人产生的增值消费会为我们带来服务费的收入。作为一个平台运营商，未来政府或者其他持有型物业的业主按照我们制定的标准做长租公寓和青年公寓的房子，委托我们管理，我们会赚委托管理、加盟的费用，这就是一个轻资产的模式。
Q9：共有产权住房和租赁房差别是什么，以后在一线城市的规模发展有多大？
租赁房完全不拥有产权，只有使用权，现在使用权对公共资源仅有部分占有，但不拥有所有权、抵押权、质押权等。
中国目前毕业的大学生700万，90%的大学生（630万）会选择在一二线城市工作，再其中80%的人口会通过租赁解决房产问题，更大的需求是会让年轻人在城市中落脚。租赁的比例会比共有产权大很多，香港公屋的比例占43%，居屋的比例在7%，商品房的比例在50%。中国各个城市的情况略有不同，我认为共有产权住房的数量不应该超过这个城市住房供应数量的10%，租赁住房供应的比例会超过40%，商品房会占50%左右。
Q10：国家整体信贷的收紧是否对公司一手房代理销售有影响？
政策收紧是有影响的，但世联行是轻资产的公司，影响最大的是一线城市，一线城市销售额同比下降40%，二线城市也受很大的影响，但今年三四线城市从上半年到今年8月底、9月还维持相对高的增长，但增速也在逐步下降。我们通过渠道下沉，进入三四线城市，整体上保持了一手房收入的持续增长。
Q11：对租赁行业略有困惑，觉得盈利并不丰厚，如果未来政府想扶持这个行业，会有动力和决心持续改变这个格局吗？改变参与者的利润水平从而提升参与方的动力吗？
我们坚定得认为这是必然的，因为市场要靠大家一起来维持。就像20年前，如果没有1998年的房改不会催生这么多开发商。我们现在拿一块地纯做租赁，如果地价不降的话确实算不过账。在刚刚开始做这个业务，都会面临利润和现金流的一定压力。这其中还有很高额的税负，还需要更多的政策打通，包括改造的时候交房、工商税务之类等需要部门协调问题，这些都是我们的痛点。
我相信项目达成共识后，将会高效率解决问题。在目前的情况下，盈利并不算差。IRR如果能达到15%以上，就是一个很好的业务，不能按照传统的房地产开发商的思维看待租赁。美国、香港基本都是“购买-持有-运营-增值-退出”的模型，这是房地产真正可持续的健康的常态。从这个角度来看，房地产就不是一个暴利的行业，而是可持续的，能真正推动城市发展的行业。让年轻人真正在城市中立足，进步发展，从而推动城市更好发展，就是国家的希望，年轻人的梦想。市场中会形成更好的良性回报。
政府目前经常召集我们进行讨论，听取我们的意见。大家都在做努力来推动这个行业的发展，解决行业的痛点。半年多来，充分得调研密集程度已经非常高，政府多次向我们征集作为运营商在发展中所遇到的问题，这些正在发生的变化会使得租赁市场、世联行有更好得发展。
Q12：政府之前租赁资产给到地方国企，现在也开始接洽企业了，未来租赁市场地方企业作为房屋租赁资产方重要一级，世联行有很强的to B端的能力，未来地方政府寻求合作伙伴的时候，世联行是否会比其他运营商更有优势？
暂时可以这么说，但我们真正的主要着力点是让这个行业从一开始就建立良性的合作方式，能够快速推动住房租赁市场的发展。因为中国太大，不是单独一个企业可以完全做下来、我们先开好头，做出示范作用，形成共识之后，打开行业标准化发展的通道。真正让年轻人认为租房很幸福、很有趣，同时担负的成本也较低，带动城市发展。
我们是有核心能力把这件事做好的，世联的优势在于：
一是，天生是个服务商，能够把资产和后续的服务运营好，这是核心能力。
二是，世联具有to B和to C的能力，仅仅有to C的能力，后续与房东进行打交道会出现问题，但如果仅有to B端的能力，但在to C端如何出房，如何服务也会产生问题。在世联行过去的24年运营中，世联在不断积蓄toB和toC端能力，以及本身的资产评估能力、运营能力。未来还是要实现年轻人梦想，在城市化进程中起到积极的作用。
