文/轩
编/森
54
万港元
/
平米的楼板价，相信上周已经让所有人都惊叹了一番。惊叹过后细想两个问题：
1.
贵吗？
比较简单。按
160
港元
/
月
/
呎
NLA
的可比租金计，净租金收益率 (
Yield on Cost)
不到
2.5%
。有主权基金看过，他们肯定算不过帐来。但假设买了以后一辈子不卖呢？和铜锣湾商铺
1+%
的收益率比一比呢？
2.
为什么不是中资买？
比较难答。恒基中标这个结果和近几年“中资占领中环”的趋势并不相符。为了解开这个谜团，作者特别走访了几位参与竞标的人士，发现这次竞标背后的剧情，足以写成一出
TVB
商战剧。
——第1集 群雄逐鹿——
项目的位置实在太过优越和稀缺：
-
20
年来中环首次写字楼土地出让
-
可定制设计和装修（比如食堂、风水）
-
享有维多利亚港海景
-
享有命名权，楼顶标识可从九龙望见
亮点不赘，一图蔽之。顺求中银大厦阴影面积。
而逐鹿的群雄，个个都是响当当的名字。
一直想在中环拿楼却还没如愿的中资，灿若繁星：
华润、交银、工银、国寿、平安、越秀、万科……
而对于港资，没人能拒绝在中环拿一块地的诱惑：
在中环有楼的恒基、长江、新鸿基、新世界、九仓、恒隆……
在中环没楼的南丰、信和、华置、嘉里、太古……
所有大佬的钱袋，都深不可测。所有大佬的目光，都聚焦在这
4.3
万平米的建面上。要想将他们一个个都搬上
TVB
，演员都不够用。
然而要咽下这个项目，一点都不容易。
——第2集 难念的经——
1.
暗标出让
和很多公众号以为的举牌不同，本次拍地是暗标，价格几乎是唯一的考量。
所有标书扔进同一个箱子，一轮评标，价高者得。
在这种规则下，标书上该写多少价钱，不确定性突破天际。入标前的迂回试探、疑云诡谲，也是这出
TVB
最好看的戏肉。后20集详表。
2.
金额巨大
按土地价
233
亿和开发成本
43
亿（按
10
万
/
平米），总投近
300
亿港元。商业银行可提供至少一半贷款，股权出资加利息分分钟超过
150
亿港元。
大佬们都掏得出这笔钱，融资成本也不会高于
3%
，但在单一项目投资上百亿，并新增上百亿的负债，对谁家都不是一个轻松的决策。
3.
开发运营风险、经济周期及其他
写字楼不同于住宅。对于中资机构来说，多半需要挑一个具有本地商业开发经验的发展商合作。
建行和丽新集团合资的中环建行大厦就是一个例子。
但是大多数港资已经快20年没在中环做过项目了，他们心里有底吗？从政治和商业上判断该选哪家？如何共担风险、绑定利益？香港写字楼周期什么时候会下挫？外管局爸爸支持不支持？这些都不容易回答。
——
第3-20集
港资的玩法——
在中资没有杀进来之前，
港资
的玩法一般是这样的：
-
某位大佬志在必得，心如磐石
-
或硬或软地和老友们通好气，这块地请高抬贵手
-
拿到之后，分些股权或者在其他项目上给面子
这个玩法归因于港资的特性：老一辈掌权、一言堂、熟人社会。此处应有至少15集豪门感情纠葛。
项目入标前，港资中呼声最高的是长江：
前首富手上有一张王牌：他持有着标的项目正前方的和记大厦，且已获批可重建加高，足以遮挡标的项目的大部分海景。以长江的老练，当然很早就已经放出风来。
这一招
bluffing
，让很多港资大佬们选择了
fold
，大家可以从下图感受一下
。再
求中银大厦阴影面积。
可最后花落另一位李先生家，却甚是吊诡。
也许最后两位李先生还是会走到一起。
但中资不是这样玩的。
——第21集 中资的犹豫——
本文先前提过的中资机构，都出现在各种传言的“志在必得”清单里。经过几次不按牌理出牌的住宅拍地后，市场普遍认为中资可能会报一个“癫价”
。但最后入标的，只有呼声较小的世茂和中渝。那么中资大佬们，尤其是国资大佬们，究竟在犹豫什么呢？
1.
Winner’s Curse
不选择单独出面较易理解，他们也许都藏在港资身后。
如果独立入标而最后又幸运的以最高价中标，恐怕从舆论、政治和企业形象来看，都不能说是好事。
2012
年农行花了
49
亿港元收购中环干诺道中
50
号，舆论就沸沸扬扬，标题党四起。为香港回归
20
周年着想，还是低调些好。
话说当时农行的完工楼价约
30
万港元
/
平米，每年物业重估都能赚上好几亿。顺求农行香港商行/投行员工的心理阴影面积。
2.
合作伙伴
港资都是老江湖，谈判桌上十分精明：
-
你们想要命名
标识权，那承诺多少面积和租金？
-
我们未必会一直持有，要不谈谈
put option
？
-
你们想出高价，我们未必会陪，但可以代建代管
一番你来我往，难保有那么几点，大家暂时是谈不拢的。与其在开标前把这些都敲定了，最后开出来发现没竞到，倒不如“达成初步意向”，等一等再看。
因此可以确信的是，比起中标前，现在恒基会议室里的中资代表，只会更多而不会更少。
3.
内部决策
对于私企来说，确定合作伙伴和竞标价格还算
相对
容易。对于国企，就不可描述了。这里放一些道听途说来的国企语录：
-
非我司常规业务，请商
XX
部门明确审批流程
-
补充资料不够充分，
请完善后再议
-
请某总、某总、
XX
部主管会签
-
超出我司审批权限，建议上报
XX
委
/XX
部
这些TVB是不会播的，香港人看不懂。
——大结局——
这出
TVB
剧显然还没有到大结局，因为恒基还没有宣布会否与其他方展开合作。此处插播10集豪门感情纠葛。
距离开标才过了一个星期，我们倒不如，让子弹再飞一会。
关联阅读：
中资占领，外资投行撤离中环
香港经济低迷？写字楼租金可没有低迷！
——————
脚踏实地，心存远方
地产与远方
