大卫·哈维(David Harvey)在《资本社会的 17 个矛盾》的前言里告诫,如果人人都试图靠收租生活,没有人投资于创造,那么资本主义无疑将走向一种完全不同的危机。
我们所经历的房地产市场,靠收租都越来越难过活,靠升值比靠收租更过分。
被警戒的还有香港的零售业危机。前些年为承接大陆崛起的购物需求,香港三街一商场、五街一购物中心,如今一片沉寂,供求曲线起伏的另一端是大陆商业地产的高库存,还没进入狂欢,就被电商赶下了舞台。
匆匆做答案,冒然下结论。我们常常充当解决问题的违规者,心理学上称之为「乐观偏见」。根据任何商业规律、任何统计数据,像成都、苏州、广州等城市,商业地产都是绝对过剩的。我们对城市化的深度自信,恰恰说明了我们对悲观一面的视而不见。
▲ 现如今,高楼大厦数不胜数
记忆中的建筑模样已然模糊|《从你的全世界路过》
这种盲目性的根源,在文化上,甚至可以追溯到我们对老子的曲解。后人给老子最大的标签是「无为而治」,似乎东方自由主义源于此,殊不知老子原话是「无为而无不为」,我们截取了上段,并且铭记,把后半截埋入了土堆。
先是「无为」,不为什么,没有直接的功利诉求,把私利计较一扫而空,喜欢做什么就做,不必瞻前顾后,进而做到「无不为」。前后两个「为」字对应不同的语境。
直到我拍下香港这间杂货铺,一刹那间,我领悟了老子的话,也看懂了现实。老板娘入镜了,顾客和伙计这一刻恰好都在镜头之外。
▲ 比起朝九晚五的上班族
当一个自由自在的杂货铺老板娘也未尝不可
这间铺子位于香港观塘兴业街上,观塘区域类似于内地的工业园区,以仓储物流为主。
店铺促狭,却迸发着极大的能量,供餐且可外卖、可堂食,右侧里间有三张桌子,菜谱不超 10 个单品,横贯的货架是正宗的百货模式,在我眼前,成了闪亮的货场,上至工具箱、下至文具本,各式饮品琳琅排开,不挤不乱,甚至如此超负荷的营业,也不外占街道。
这一景象,引导出我脑海中的两级景观:一级是被中产者拥挤的所谓高品质的 Mall,另一级是空荡难租的各式商业空间,它们匆匆上马,又匆匆地举步维艰,不禁让我自问,这些商业空间的幕后推手,和香港杂货铺老板娘相比,到底差在哪里?
德国诗人里尔克说:「对于你心里一切的疑难要多多忍耐,要去接受这些『问题的本身』。」
商业地产是 20 世纪商业社会的产物,社会分工和产业演进推升了人类活动的多样化需求。在新时期,书店转身成了文创空间,酒店卖起了家居用品,协同办公的拥有者也成了创业项目的投资人,以传统的眼光来看,这叫跨界和混业,放在当下,这成了这些空间本该有的样貌。
▲ 身体在书海中畅游,思维在脑海中碰撞
三四年前,与我所居住的小区一墙之隔,兴起了一所文创园。起先是一水的文娱公司,历经一轮洗礼,打着文化招牌的餐厅没了,名头很响的互联网公司没了,多了私人订制店、健身会所、古典音乐教室等。近年来,双创园本身鲜有在商业上很成功的,但是双创的思维弥足珍贵。
也就是我们终于从「无为」进阶到了「无不为」。近十年,美国商业地产增长最快的业务是服务器存储空间租赁,也许这代表了趋势,我们的市场却选择漠视。我们对 WEWORK 估值额的兴趣,超过对任何商业规律的追寻。
从经济学上来看,我们还在以建筑物的交换价值来处理这些空间,能卖则卖,能租则租,业主和承租方,不在一个平台对话,或者说我们对于商业地产,从来不是从使用价值出发,而是牟准了短期的交换价值。
事实上,我们缺少了「无为而无不为」的勇气和谋略。众人畅谈的创新,房地产业还在无情地践踏。建筑师查尔斯·摩尔说,尺度和尺寸不是一回事,尺度是相对于尺寸,是某事物相对另一事物的相对尺寸。
老板娘经营项目的选择是小尺寸,相对于一个街区,她的店是小空间,但是她经营的尺度确实很宏阔的。一幢商业建筑的经营方式选择是小尺寸的,相对于一座城市,它也是小空间,但是它的乘数效应所触动的都市生活尺度确是很客观的。
▲ 在大多数的房地产商眼中,租售房产的收入更为重要
这位老板娘的小生意给了我很大的启发,商业地产的推演过程可以换一种方式,先「无为」地放掉商业规律和经验,然后再「无不为」敢于选择任何运营策略。华丽转身的重点在转身,而不是华丽,以下五步可以为「转身」而热身。
第一,知道谁在盯着你看,比你看谁要重要得多。
在商业竞争里,在乎你的人比你在乎的人更重要。如果你不知道路人中,有多少是渴望遇见的,有多少渴望无法被满足,那么你就无法衡量你存在这个街区的价值。我们在大部分情况下接受的是通用的评估,是对人流和业态的模拟,是通用项的填空和权衡,而不是坐在人群里,倾听和凝视的结果。
第二,了解需求,还要主动去满足需求。
我一直疑惑为什么那么多店员在无时无刻地玩手机。或许我所见只是我的经验。这与商用物业业主们坐拥租金的思维如出一辙,远远不够用心。
满足需求是一项辛苦的劳动,它需要不断地与居民产生互动,进而逐渐产生彼此的不可替代性。老板娘经营项目貌似杂乱,实则精准,各类商品品种不多,样样切中市场命脉。
▲ 老板娘经营的杂货铺,「麻雀虽小,五脏俱全」
第三,忘掉人流、动线和展示面,重新识别商业空间中的关键位置。
香港老板娘的铺子里没有多少无谓的杂陈。商业布局做到了取舍有度,张弛有力。空间里不同区位具有不同的价值,该舒展的舒展,该紧凑的紧凑。空间整体的价值是充满差异化的,这种差异可以是零和无穷大之间的关系。我们完全可以把许多剩余空间拱手让给公益和公共事业,或许能事半功倍。
第四,把选定的内部关键位置打造成为核心业务,成为全部空间的共享资源。
老板娘打出的醒目的产品广告,不是占有更大经营面积的餐饮项目,因为我对标牌上的物品无所求,所以也不甚理解,但是在我离开之后,转身看了一眼,才体会到作为一间商店的自由。
许多商业空间是被自己的主题、被自己的定位所限定了,其实主题在某种程度上是思维的懒惰,任何一劳永逸的策划都值得警惕。任何主打一站式体验的定位都是战略的轻率。
▲ 优质产品的亮点,不会仅仅局限于广告牌
第五,一定要确保关键地段取得成功。
优越地段上的烂尾楼,就像英年早逝一样让人惋惜。烂尾的因由往往都是企图心太大,被干大事的心所困扰了。当前,国内大多失败的商业项目,都有成功的姊妹篇。原以为一个地段的成功可以推而广之,一座城市的认同可以广而告之,殊不知一口吃出的胖子必定消化不良。
经营 50 平米的店铺与 20 万平米的综合体相比,所有的经营内容都会不同,唯独态度是一致的。在商业地产库存压顶的当下,需要什么态度呢?心理学告诉我们,隐性的积极性体现在针对外界市场变化,偏好态度能够自动激活。
如果说商业地产是一项持久稳定的苦役,那么我们学习一位老板娘就算找对的标杆。我们只是盖好了城市,其实我们并没有让城市有效运转起来,老板娘心态或许才能让每一位居民成为市民。
下次若有机会,可以好好谈谈租的话题,应景当下如火如荼的租赁市场。
封面图|《乘风破浪》
作者|崔骥 编辑|张蛋汤
总编|喻潇潇 顾问|王淑琪
-商务联系-
阿牛|13311153963
微信| niuniu-fengmaniu