聪明人已经开始买房了

老端 · 公众号 · · 2024-06-16 21:30

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文/端宏斌

看完这个标题，你肯定会说：现在傻x才买房，怎么可能是聪明人买房？老端你没疯吧？你别急，等你看完你就知道我是什么意思了。

517楼市新政之后，不少朋友来问我，这是不是卖房的最后机会了，我说你想卖房当然没问题，但你最好升级置换一套更好的房子，因为这次很可能楼市会被救起来。

还有一些朋友问我，自己看中的房子已经跌到心理价位了，再加上首付降了，按揭利率降了，甚至可以负担更好一些的房子。因为老婆要生二胎，家里的小房子不够住，想着直接上联排别墅改善一下，但现在问题是，如果房价再跌怎么办？这么低的首付，再跌十几个点，他的首付就跌光了。所以他想问我，楼市下跌空间还有多少，他会不会跌光首付。

我说，这个位置能不能买房，取决于一点：你是循规蹈矩的人，还是敢想敢干的人。如果你是循规蹈矩的人，你就不应该买；但如果你是敢想敢干，脑洞大开的人，那你就应该买。

对方表示不理解，买房就是买房，跟脑洞有什么关系？我想很多人看到这里也不理解，那我就专门写一篇文章来告诉你，为什么可以放心买房了。

假设某三线城市有个青年小王，他目前租房住，但租的房肯定不如自己的房，自己的房子还能按照自己的想法去装修。这时候他看中一套叠拼，房价已经从250万跌到了140万，首付15%就是21万，月供5000元。

他买完房子，会出现三种情况：

第一，房价涨了，那么他享受到了资产的增值，此时政府开心，银行开心，他自己更开心，因为他抄底成功了。这种情况是皆大欢喜，我们不需要再多做讨论。

第二，房价横盘，那么他维持每个月5000的月供，房子还是自己的房子，至于5000月供，本就在他心理预期之内，所以也没什么问题。

第三，房价跌了，还跌了不少，比如从140万跌到了110万，他的首付跌光了，这种情况怎么办？

我们重点来分析第三种情况。此时小王的最佳策略就是断供不弃楼，这就考验你是不是循规蹈矩的人了，此时你断供的风险极低，因为断供的远不止你一个人，是一群人，因为其他人比你更早跌光首付，他们早就已经断供躺平了。

你以为银行会把你的房子强制收回然后拿去拍卖吗？那你就想多了，现在银行根本不敢拍卖你的房子，一旦拍卖，房价又会继续跌，到时候就会有更多的人断供，所以他会要求你每个月象征性的支付一点小钱，表示你有还款意愿，暂时没有还款的能力，房子你就继续住下去，没人会来赶你走。

你千万不要以为这是异想天开，现在银行就是这么做的，比如：

有个评论说得特别好：再凶恶的敌人，也怕你跟他同归于尽。当你选择躺平摆烂的时候，他就会收回白眼，对你笑脸相迎。这种情况可不是孤例，而是普遍情况。

我看到最厉害的一个哥们，跟银行商量，每个月只还100元，银行就允许他继续再住下去，只要100元/月不断，就认为他没有断供。你要知道，如果你是租房的话，这套房一个月起码2500元租金，而你买下来不还贷，银行允许你100元/月就能住下去，住到房价涨了，或者你有还款能力了再说。

这个世道，永远会惩罚循规蹈矩的人，奖励敢于吃螃蟹的人。再以例子中的青年小王为例，他买下价值140万的叠拼，住了进去，地方宽敞了不少，老婆都生了二胎。这时候房价跌到了110万，首付款跌光了，他果断选择断供。

此时他的付出是首付21万加上还贷10万，总共31万。他就相当于用31万买下了这套140万的房子，这时候银行说你房子继续住，每个月你只要还500元（相当于月供的十分之一），就不算你违约，房子还是你的，银行才不要。小王一算，一个月500元太划算了，因为租这套房子一个月都要3000元呢。

等到哪天市场行情转好，比如他的房价涨到了150万，那时候银行硬气了，告诉小王赶紧还贷，否则拍卖你的房子，那小王继续还贷就是了。这时候就算他把房子卖了，也是赚的。

小王用最小成本，给自己搞了一套喜欢的房子，当别人还在用不婚、不育、不买房搞精神内耗的时候，他已经生了二胎。人与人的区别就是这么拉开的。但是这种操作，对于循规蹈矩的老实人来说肯定不敢，那你就继续不婚不育去吧。

你知道吗，上海现在1000万以下的房贷，连你的银行流水都不看了，也就是说，不再审查你的还款能力。那问题来了，为什么银行不担心你还不上贷款？因为银行早就想清楚了，决定你还款能力的不是你的收入，而是房价。

房价一直涨，你就会绞尽脑汁还贷，如果房价跌，你有钱也不想还，这套房子你也不想要。所以只要房价上去了，风险就消失了，因为你就算不还钱，银行也很容易把你房子拍卖出去；但如果房价跌，拍卖只会导致房价更低，到时候断供的人只会更多，这一点目前是银行的共识，所以根本不存在你不还贷了，银行就把你赶出家门让你流落街头的情况。

如果你还款确实有困难，银行还能帮你申请“先息后本”，就是只还利息，不还本金，不少银行已经支持了，且最长期限十年。也就是说，这十年你都不用还本金，你可以一直拖下去，拖到房价涨。其实具体操作上，连首付银行都可以帮你凑，反正只要你愿意买，一切都好说。

假设你真的没钱还了，会发生什么呢？

前三个月，银行会很有礼貌地打电话催你还款，如果你三个月置之不理，那么第四个月开始银行会主动给你下调按揭，这个是可以讨价还价的，有些人调到了每月两千，也有些人调到每月一千，最狠的一个兄弟调到了每月一百。

银行现在根本不要房子，因为断供的房子已经太多了，他处理不完，就算正常流程处理，从你断供开始到拍卖也要走两年的程序，何况现在是拥堵状态？就算拍卖，价格也上不去，银行还是亏，所以还不如放在你手里，银行赌的是将来楼市回升。

聪明人已经开始买房了

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文/端宏斌

看完这个标题，你肯定会说：现在傻x才买房，怎么可能是聪明人买房？老端你没疯吧？你别急，等你看完你就知道我是什么意思了。

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