【东方地产 | 中报点评】保利地产：业绩持续增长，融资优势尽显

业绩持续增长，盈利能力进一步提升。 2018年上半年公司实现营业收入595.1亿元，同比增长9.3%。实现归母净利润65.1亿元，同比增长15.1%。利润增速高于营业收入增速主要因公司结算毛利率进一步提升，公司综合毛利率由2017年底的31.1%上升至35.4%，提升4.3个百分点。

销售再创新高，拿地积极。 2018年1-7月公司实现销售金额2392亿元，同比增长46.6%，实现销售面积1621万平方米，同比增长36.5%。销售金额和销售面积均创同期历史新高，拿地金额/销售金额为54%，较2017年89%的拿地强度下降35个百分点，公司拿地依然积极但更为谨慎。目前，公司共有权益土储11304万平方米，如果按2018年1-7月销售均价1.47万元/平方米计算，公司可售货值将达到1.66万亿元，可充分满足未来2-3年的开发需求 。

债务结构合理，央企融资成本优势尽显。 2018年上半年，公司存量有息负债为2545亿元，其中新增有息负债796亿元，综合成本5.09%，全部有息负债综合成本4.86%，明显优于行业平均水平，体现了公司作为龙头央企在融资上的成本优势。公司的债务结构合理，有息负债中银行借款占比为71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比为14%。

维持买入评级，维持目标价13.76元。 我们预测2018-2020年公司EPS为1.72/2.22/2.88元。可比公司2018年PE估值为8X，给予公司2018年8X的PE估值，对应目标价13.76元。

房地产市场销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度远超预期。

业绩持续增长，盈利能力进一步提升

公司毛利率进一步提升，带来盈利能力进一步提升，驱动业绩持续增长。 2018年上半年公司实现营业收入595.1亿元，同比增长9.3%。实现归母净利润65.1亿元，同比增长15.1%。业绩持续增长的原因在于房地产近年来销售上升及回暖，公司房地产业务结转利润水平持续改善。毛利率稳步提升，由2017年底的31.1%上升至35.4%，在少数股东损益占比有所提高的情况下，归母净利润仍然录得15.1%的增长。

销售再创新高，拿地积极，三四线城市布局有所增加

2018年1-7月公司实现销售金额2392亿元，同比增长46.6%，实现销售面积1621万平方米，同比增长36.5%。销售金额和销售面积均创同期历史新高，牢牢占据行业TOP5位置。从拿地方面来看，公司2018年1-7月新增土地储备1748万平方米，同比增长2%，其中一线、二线、三四线城市的占比分别为11%、33%、56%。三四线城市的拿地占比超过50%，反映出公司加大布局三四线城市的力度。拿地金额/销售金额为54%，较2017年89%的拿地强度有所下降，公司拿地依然积极但略有收缩。目前，公司共有权益土储11304万平方米，如果按2018年1-7月销售均价1.47万元/平方米计算，公司可售货值将达到1.66万亿元，可充分满足未来2-3年的开发需求。

债务结构合理，央企融资成本优势尽显

公司发挥央企融资优势，以低成本储备大额资金。2018年上半年，公司存量有息负债为2545亿元，其中新增有息负债796亿元，平均综合成本5.09%，全部有息负债综合成本4.86%，明显优于行业平均水平，体现了公司作为龙头央企在融资上的成本优势。公司的杠杆水平有所上升，资产负债率和净负债率分别为79.3%和93.3%，较2017年底分别提升2.0个百分点和6.8个百分点。公司的整体债务风险仍处于安全区间，一年内到期的有息债务330.7亿元，占有息债务的比重为13%，占账面现金的比重为33.9%。公司的债务结构合理，有息负债中银行借款占比为71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比为14%。

盈利预测 ：

2018-2020年EPS分别为1.72/2.22/2.88元

我们维持公司的盈利预测，预测公司2018-2020年EPS分别为1.72/2.22/2.88元。

我们对公司2018-2020年盈利预测做如下假设：

1) 考虑2017年年公司销售均价明显提高，我们预计2018年进入结算期后结算均价/销售均价会有所提高，因此我们略微上调了2018年结算均价/销售均价的比例至0.90（原为0.88），我们预测公司房地产结算金额为2477/3161/3973亿元。

2) 公司动态销售费用率（销售费用/合同销售额）为1.90%/1.90%/1.90%，动态管理费用率（管理费用/合同销售额）为1.30%/1.30%/1.30%。

3) 公司所得税费用率维持在25%。

投资建议：买入评级，目标价13.76元

维持买入评级，目标价13.76元。 我们预测2018-2020年公司EPS为1.72/2.22/2.88元。可比公司2018年PE估值为8X，给予公司2018年8X的PE估值，对应目标价13.76元。

RNAV估值：我们对公司地产项目进行了重估，每股RNAV为19.32元，目前股价11.47元，折价41%。