海豹突击队是特种部队的训练方法，围绕一些高、精、尖的科目，进行反复研讨、培训、训练。风马牛将在【将帅营】这个栏目，与您持续分享地产将帅的行业洞见，从实战中洞晓行业，在过往里把脉商业。
大家好，我是Alice，很高兴能在这里和风马牛的朋友分享一点我对商业地产的看法，也希望我的故事可以对大家有所启发。
我是做工业控制系统的，后来在美国也做了一些地产投资。之前呢，做的都是零零散散的投资，有人说酒店好，我就跟着投酒店，有人推荐住宅项目，我也投资住宅。
去年11月份，我参加了中城联盟和纽约大学联合举办的美国房地产特训营，现在回想起来，最大的收获是自己对美国房地产有了系统性的认知，这对我很有帮助。
▲《百万美元宝贝》丨没有真功夫，如何成为真英雄？
最开始报名的时候，其实我是有顾虑的，担心房地产特训营不合适我，因为参与的好像都是一些地产开发商和房地产界的风云人物。但是去了之后，觉得还是蛮有收获的，尤其是课上讲的那些地产周期，各类地产形式和特点，还有房地产信托基金REITS、房地产众筹、商业地产、长租公寓等等内容。
首先，我觉得冯董对这些领域有特别深刻的理解和实战经验，毕竟他往美国飞了那么多趟，所以他讲的很多话都是真知灼见，特别地道，真是让人耳目一新。特训营邀请的那些美国地产专家，他们讲得虽然简洁，但也特别务实。
另外，在特训营结束之后，我还专门发邮件向一些专家请教了我所遇到的问题，他们都特别热情地给予了回复。
在特训营一周多的时间里，让我印象最深刻的应该是经济周期，主要是地产周期，因为所有专家的课程都谈到了房地产的周期的影响，这对房地产投资是特别重要的一环。以至于后来我们做投资分析的时候，这都成为和这边美国专家分析讨论的一个重要要素。
▲ 圆桌论坛，机会探讨
现在看来，其实商业地产投资主要赚两方面的钱，一方面是现金流，如租金收益，另一方面就是赚地产周期的钱。从长期来看，它是上升的，但是，是有周期的上升。
那么，怎么理解房地产的周期呢？
我在美国经历过 2008 年的经济危机，当时几乎所有的地产项目都停下来了，我看到这边很多中等价位的房子，包括当时的 UCSD的公寓都跌得很厉害，原本 60万house，一下子就降到40万甚至更低，因为公司裁员，很多人失去了工作，没钱交房贷，只能把自家的房子赶紧卖掉，市场上一下子出来很多房子，供大于求，房价降的很快，很多人不得不赔钱卖房，不然等到被银行强行收回，那就更惨了！我家邻居就是个小型地产开发商，终于没有扛过那场危机，最后卖房走人！
虽然这是受那场金融危机的极端影响，但也凸显了地产周期的特点，到了这种时候即便先前准备买房的人，也都持币观望不敢下手了，所以市场上的需求一下子没有了，房地产价格也因而下行，崩盘，甚至跌倒谷底。
从那之后经过7-8 年了，早先是通过政府的奖励政策，低利率推动，房产市场逐渐回暖，这两年市场需求更加旺盛了，开发商都开始拼命盖房子，因为流动资金过剩，像我们城市Garden Communities等公司，一盖就是几千套公寓，市场一片欣欣向荣，这就是周期。
与此同时，房价也在涨，现在已经涨过了2007年最高峰的价格，比那时候可能还要贵20－30%，所以很多地产专家就分析，现在的价格是不是过高了，因为房价已经涨了7年了，未来两年该回落了，这不只仅是差价的问题，而是地产行业的价格周期和需求周期。
▲《大空头》丨忽视了市场规律，只能两手空空
参加特训营以后，方知自己之前对商业地产了解的不足，比方说以前认为酒店投资收益高于公寓，现在对这些商业地产的属性有了更清晰的认识，并且看到了长租公寓的投资的优势，长远看来，它不但是相对安全的投资，而且能带来持续发展和可观的回报。
我们一些朋友，属于犹太人的群体，他们基本都在做长租公寓的投资，记得当时冯总也讲到过长租公寓，回来后，我们在长租公寓这方面做了一些研究，包括和当地的MG Property也谈了一些合作。
在美国长租公寓投资的模式，一种是基金投资，大基金投的大都是高端公寓，或直接投资新建的公寓，这种投资主要是为了资产的长期保值增值。还有一种是众筹投资，由有经验发起方做普通合伙人，其它众多投资人做为有限合伙人，合伙一次买几百套公寓，然后对它做改造和翻新，再通过好的管理把租金做上去，等到时机到了，再把它卖掉。
合伙投资购买长租公寓，不但可以用更好的价格买到更优质的中大型的长租公寓，而且还可以分散投资，不会把自己所有的钱投到一个物业中去，从而降低了风险。十几年来，这些合伙投资一边买一边卖，不但赚到了钱，而且慢慢地，手里拥有的公寓就越来越多。有个投资管理商，按照这个模式发展了十多年，已拥有数千套公寓。现在几乎不用花钱就可以把一个大型公寓群到买到手，因为有很多人会跟着投，因为多年的积累建立了扎实的信任，也因为大家都想在地产上得到一笔回报。还有更重要的是随着时间的推移，物价的上涨，租金也会不断的增长，会给投资者带来很好的现金流的收入。记得在特训营时，冯董也曾提及过商业地产持有型投资的辉煌的故事。
▲《与全世界做生意》丨市场总是在变，唯有买卖不死
还有值得一提的是，这种美国犹太人长租公寓的投资就是采用了当下最流行的众筹模式，通过这个模式集众人力量，从而获得更大的机会和更快的发展。只不过早年间由于技术的限制是通过私下的众筹进行的，而当今随着高科技的日新月异，先进的金融工具的涌现，互联网众筹，将为更多的投资人带来机会，为商业地产的投资翻开新的历史篇章。
自己之前对地产周期的了解的不是太多，对房地产众筹也完全没有概念，通过特训营的课程后，再加上对一些经典项目的考察，以及通过自己回来后的回顾，访问和思考，我感觉自己对商业地产这个领域有了初步的认识，我十分感谢特训营给予我的地产知识的启蒙，感谢它还让我认识了很多很棒同学和他们精彩的人生，感谢它给予我了不可多的不同类型的地产专家的资源，这些注定会对我未来的工作和投资带来很大的帮助，如果说温故知新，2016年末什么让我印象最深刻，我想这就是特训营为我带来的成长吧。
编辑｜潘聪峰 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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