房地产库存叕增加了

渐近投研 · 公众号 · · 2024-06-18 17:00

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统计局公布了5月的经济数据，用一句话总结就是： 经济维持底部震荡的供需双弱状态，并未有额外变量出现。

社零数据在基数影响下出现反弹，固定资产投资回落，结构上制造业、基建、房地产投资全线回落，进出口数据超预期。

其中消费同比涨幅反弹 。5月社会消费品零售总额同比增长3.70%，相较于上月增长1.40%，累计同比增长4.10%。作为参考，过去两年同期累计同比分别为9.30%，-1.50%。

从结构上看，商品零售额和餐饮收入同比涨幅反弹 。5月商品零售由2.00%上升至3.60%，餐饮收入由4.40%上升至5.00%。作为参考，过去两年同期商品零售累计增速分别为7.90%、-0.70%，餐饮收入累计增速分别为22.60%、-8.50%。

我们在4月的数据点评中讲过，由于去年消费数据的高点主要集中在1-4月份，所以从5月开始，社会消费品零售总额就开始面对一个较低的基数，因此5月商品零售和餐饮收入同比涨幅可能就会反弹。

从5月的数据来看，社零数据的同比确实如期反弹。但这也从另一个角度证明了基数对于社零同比数据的影响，在某种程度上来说，这个数据甚至都无法体现真实的消费能力，很大一部分都由去年同期数据的高低所影响。

从主要商品来看，同比增速出现改善的大多是可选消费相关的品类 ，这些品类主要是服装鞋帽、针、纺织品类，文化办公用品类，日用品类，家用电器和音像器材类，家具类，化妆品类，通讯器材类，汽车类、石油及制品类等。同比增速下行的主要是体育、娱乐用品类，金银珠宝类，中西药品类等少数品类。

固定资产投资涨幅继续缩窄 。截至5月，全国固定资产投资同比增长4.00%，相较于上月下跌0.20%。作为参考，过去两年同期累计同比分别为4.00%，6.20%。

5月制造业、基建投资、房地产投资同比数据均有所回落。从结构上来看固定资产投资：

一是制造业投资 同比增长9.60%，相较于上月下跌0.10%。作为参考，过去两年同期累计同比分别为6.00%，10.60%。

制造业投资在连续反弹后开始出现下行。虽然从幅度上来看仍然较小，而且即使是降低的同比增幅仍然超出了市场的预期，但如果迟迟没有足够的需求出现，那么这些制造业投资造成的新增产能，会很快就变成过剩产能。不过从另一个角度来讲，无论是出口还是国内的需求来说，目前已经不太可能进一步的大幅下行。因此当下的制造业投资可能不会造成太严重的产能过剩问题。

二是基建投资 同比增长5.70%，相较于上月下跌0.30%。作为参考，过去两年同期累计同比分别为7.50%，6.70%。

基建投资的增速出现回落。从年初至今国债发行速度偏慢和石油沥青等相关工业品的开工率一致维持低位的高频数据上，其实市场早已有一定的预期。不过随着5月份超长期国债和地方政府专项债的加速发行，尤其是考虑到今年下半年国债融资会达到月均8000亿的水平，后续基建投资的力度提高仍然可以预期。

三是房地产投资 同比下降10.1%，相较于上月下降0.3%。作为参考，过去两年同期累计同比分别为-7.20%，-4.00%。

5月份房地产投资数据继续小幅下降。从具体的开发和销售数据来看，施工面积、销售面积同比数据小幅走低，新开工面积、竣工面积同比数据小幅改善，待售面积同比数据小幅走高。

从好的一方面来看，代表房地产投资的新开工、竣工面积同比数据小幅改善，代表房地产企业的投资数据可能已经触底。从不好的一面来看，销售面积同比数据走低， 待售面积同比数据走高，代表的仍然是房地产销售“趴”在地上，没有明显的改善。

此前包括放宽限售限购条件以及降低各类房贷利率的房地产政策基本没有对房地产的基本面产生显著的影响，市场需求仍然疲弱无力。这次数据中展示的信号和30大中城市房地产销售面积等高频数据显示的信号基本一致。

至于市场此前热议的“以旧换新”等去库存政策，从现在来看仍然停留在“口号”的维度，市场此前的“去库存”解读完全偏离了政策的方向。

结合前面的社零数据，5月经济数据里有一个非常有意思的背离： 房地产销售数据走差，但是家电、家具等消费品数据反而大大改善。

举个简单的例子方便大家理解房地产和家电等行业背离出现的原因：假设现在市场上有100套房子的供给，但是只有30套房子的需求，在房地产行业内是严重的供过于求。但这30套房子的新增需求，对于并不存在严重过剩的家电、建材等相关商品的消费仍然有明显的带动作用。这也是最近半年房地产、家电走势背离的核心原因。

因此我们维持房地产行业未来1-2年会处于“供过于求”状况的判断 ，我们认为房地产投资处于阶段性底部，后续房地产需求小幅反弹就能带动中国经济修复。但由于房地产行业本身供给过剩，投资周期小于1-2年的投资者不建议考虑房地产尤其是房地产开发方向。

最后看一下规模以上工业 增加值和服务业生产指数 。

5月规模以上工业增加值同比增长5.60%，相较于上月下跌1.10%，累计同比增长6.20%。作为参考，过去两年同期累计同比分别为3.60%，3.30%。

在4月工业增加值同比数据反弹后，5月工业增加值同比数据再次回落。我们认为这主要是由于需求的不稳定性。虽然很多市场观点认为5月工业增加值同比数据的回落是由海外反倾销和逆全球化造成的。

考虑到海外制造业周期同样处于底部的情况，我们认为这种出口阶段性的变动并非由政策驱动，更多是由于海外对中国商品的需求同样处于底部震荡阶段，并没有上行趋势，因此会根据需求的短期变动，导致外需出现这种时强时弱状态。这和我们在PMI数据中见到的来回反复的状态基本一致。

5月服务业生产指数 同比增长5.00%，相较于上月持平，作为参考，过去两年同期累计同比分别为9.10%，-0.70%。根据统计局的披露，增速较快的行业主要是信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业（节选自渐近投研会员内参）。

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