广州土拍的火，越烧越烈了。
最典型的代表，是
面粉厂、
琶洲南
地块，自登场以来，热度就不断攀升。
月底的面粉厂，虽然总价高企，88亿+，但依旧吸引了华发，越秀，中海，保利等房企关注；
至于琶洲
南“三兄弟”，据了解，也有央企意向参拍，
延期更多是为了和面粉厂错
开，让房企腾出子弹。
但这些，还远不是全部。
从我们掌握的情况来看，
土拍硬菜，还在陆续上桌。
这次，是在番禺。
除了日前挂牌的禺山大道南侧地块，我们收到消息，还有番禺广场中银、洛溪新光快速东等，
数宗靓地即将上架。
当中，重点无疑是洛浦街新光快速东侧地块，计划本月底推出。
在前段时间的秋季推介会，这块地已经浅浅露了一次脸，
线上线下的讨论都非常多。
原因嘛，主要有几点：
最关键的，是区位，很能打。
地
块地处广州城市新中轴线南延段上，
站位足够核心，汇聚城市核心资源。
要知道，上一次新中轴有新地块释出，还是去年遭到房企疯抢的，总价近128亿的
上
涌果树公园北侧地块（现中海大境），和新光快速东侧地块。
两者位于同一经度，直线距离约5.5公里，从地块旁的厦滘站，到海珠湖旁的大塘站，只有两站地铁，
价值有对标。
除此之外，还有两个核心优势：
一是，地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性；
二是，地块既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。
洛溪岛“岛中”，交通便利
如果以新光、华快为分割线，把整个洛溪岛划分为西、中、东三部分，那么新光快速东侧地块所在，就是
交通最为便利的岛中
。
自驾，可以走番禺大桥-华快，也可以直接走新光，一路向北，不太堵车的情况下，大约20分钟就能到珠江新城。
｜来源：高德地图，仅供参考
如果是地铁，附近有18号线沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西侧还有3号线厦滘站，4站广州塔，不过距离稍远，需要接驳。
｜沙溪地铁站，拆神摄
等到明年广佛东环城际开通，以及规划的洛溪岛至大学城隧道落成后，通达度还会更高。
两面望江，抬眼就是CBD
更重要的是，得益于洛溪岛的地形地势，地块手握江景+CBD两张景观王牌——
不仅两面望江，还能远眺小蛮腰、东西塔等地标。
江景方面：
地块南临三支香水道，往北则是珠江后航道，
虽然不是一线，但基本没有高楼遮挡，两面视野都很开阔
。
并且，从规划条件来看，
并未提出建筑控高要求
，开发起来会更灵活，江景确定性强。
｜地块规划条件
CBD景观，也是没得说的。
从地块旁的番禺“白宫”（丽江明珠酒店），到新光大桥，到小蛮腰，到珠江新城东西塔，再到天河北中信等等，新老地标共同构筑了
高低错落，上下起伏的城市天际线。
直接看图，感受一下：
短期配套能级不高，但增量明显
地块周边，虽然有学校有商业有医院，但只是相对完善，满足日常所需可以，但谈不上多好。
｜地块周边，拆神摄
现状周边城市面貌也相对比较老旧，以批发市场为主，这是客观的事实。
｜地块周边，拆神摄
不过，这两点有很强的改善预期。
一是旁边占地面积约2.6万平的“白宫”，目前已近动工开始改造。
｜施工现场，拆神摄
新头衔是“容屿·ISLEMo”，将建设成一座
10万方的非标商业体
，涵盖生活方式、人文艺术、餐饮与娱乐体验等多元业态，弥补洛溪无大型商业的不足。
｜规划效果图，图源网络
二是附近的沙溪
旧改，也在今年7月迎来了星河湾入局。
项目体量高达365万方，规划有
“ 医养教文体产”的全方位配套 ，
板块有增量。
｜规划效果图，图源网络
板块调性高端，适合做刚改产品
整个洛溪岛，虽说已经多年没有新宅地入市，但本身其实不缺供应。
不过，几乎是
清一色的改善豪宅
，扎根多年了的那种。
岛中有绿茵岛水岸别墅，岛尖呢，东有星河湾半岛，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈层氛围都不一般，价格自然也不亲民。
其中最典型的代表，是星河湾半岛。
今年7月，项目5期，即星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了2亿+的“天价”，成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。
板块调性，无疑是再次被拔高了。
｜地块周边实拍，拆神摄
但有一个问题，也更突出了：
对普通买家来说，并不友好，门槛太高了。
想买新房，只能把目光投向岛外，比如大石，番禺广场等。
准备出来的汾水码头地块，一线望江，住宅体量不大，实际地价会更高，大概率做的也是改善产品，比如墅类产品，而非普通住宅。
毕竟，旁边就是星河湾豪宅。
新光快速东侧地块的出现，关键作用，我觉得有几点：
1）打破板块单一的产品供应体系；
2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；
3）带来岛内首个的新规后产品。
当然，这里还有一个预设的前提：地块定位为刚改。
为啥？
这块地，做不了纯粹的改善。
城市界面摆在这里，虽然有旧改的预期，但需要兑现时间，江景也不是一线，高净值人群接受度不高。
｜地块周边实拍，拆神摄
如果是做刚需，又浪费了地段、景观，以及2.5的容积率，总价段也会和对岸的滨江和著打架，不卷不行。
刚改，会是一个相对合适的定位，在板块也有稀缺性，面积段方面，可以做105以上。
客群清晰，溢价空间可观
项目未来的客群，也是比较明确的。
除了天河、海珠的外溢，主要还是本地置换
，比如周边楼龄超过20年的二手业主，可能不愿意搬离原有的生活圈，或者想享受新一代的产品，会考虑；
另外就是周边商圈小老板了
，如酒店用品批发，茶叶城等，图的就是一个生活氛围，通勤方便和自住舒服。
｜地块周边实拍，拆神摄
操盘思路，类似龙湖御湖境。
在良性的市场竞争中，说服了一部分客户转向把143，190的产品当作资产购买，而非传统意义上的改善。
豪宅板块买刚改，半价，甚至是3-4折，相信还是会有不少买家愿意考虑的。
｜地块周边实拍，拆神摄
