机构扫货大湾区商业，没住宅指标的买家跟不跟？

文｜邓浩志

某机构统计数据显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间（即房价同比涨幅大于等于20%），其中 中山房价涨幅最大，达到61%的水平 。实际上，这批房价上涨城市多数并没有出现房价上涨，即使有上涨的，其幅度也绝对没有显示得这么夸张。实际上涨幅度可能也就1%、2%左右，多数仍是平稳甚至部分还在下跌。而统计数据之所以显示成交价大幅上涨， 是这些城市放开限价政策的结果 ， 其实际影响只是统计数据而已，并不反映市场价格的真实波动。

在放开限价之前，不见得房价就便宜了，很楼盘采用“双合同”间接提高房价。不能采用双合同的就放缓开发节凑，推迟销售进度等等。所以之前我们见到的房价，只是经过处理的房价，去年房地产市场的各个环节有不少扭曲的成分……。

这波楼市小阳春的确出现了成交放大，市场回暖的情况， 但远没有统计显示的价格出现广泛且明显的上涨，甚至已经出现过热 的情况 。所以无论是买家、企业、管理者，都必须争取看清实际再做决策。

另外，统计数据的问题被吐槽由来已久，弄来弄去貌似舆论被引导了，大众情绪被安抚了，但决策者也被蒙蔽了，最后恐怕连数据提供者也忘记了真实情况。这是否符合客观需要？是否符合长期利益？是否需要检讨一下？

业内统计数据显示，过去半年商业地产中的大额交易明显增加，主要集中在一线大城市，其中深圳、广州最近几个月更频繁有十亿以上的大单成交，这与大家认为商业地产整体低迷的感受形成了强烈的反差。

大宗商业交易活跃主要原因有两点：

1、受国内经济放缓，资金收紧的影响，部分融资能力偏弱的业主只能选择降价出售物业回笼资金。因此境外买家最近有了更多“捡漏”的机会；

2、前期的人民币贬值，使得境外投资者获得汇率上的优势。目前机构收购的大宗商用物业通常都是能有稳定收益的成熟物业，又或者具有较大升值潜力的资产。

近期，粤港澳大湾区规划纲要公布，再加上广州部分放开了330新政商办物业禁售个人的限制，所以使得商办类物业市场明显复苏。另外由于住宅市场调控仍然严厉，投资资金难以进入，这也使得商用物业市场吸引了更多投资资金的关注。但是 由于目前国内商业物业仍然处在整体供应过剩的大背景之下，所以并不是所有商用物业都有投资价值 。再加上商用物业投资与住宅投资逻辑完全不同，商用物业的估值远也远比住宅复杂，同一板块价格可能就有数倍的差距，所以对个人投资者而言，出手仍需谨慎。 （如有投资商业、写字楼、公寓的疑问，欢迎加入V信 “dhzjmf” 进行咨询）

（本文图片来自网络）

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