2016年8月17日，有人问唐朝：“老唐的投资组合里为什么没有出现地产股？
老唐回答说：
“我想不明白房企的自由现金流，房企的模式是：
现金买地—建房卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一些借款去买更贵的地—建房子卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一些借款去买更贵的地……周而复始，
最终留给股东的，究竟会是一大堆现金，还是一大堆荒地
？
”一直没有想明白，十年后，二十年后，房地产企业的终极形态是什么样子呢？
老唐看不懂的事情，我同样看不懂，对于房地产行业的终极形态我不进行探讨，由于无法估算企业的自由现金流，就无法采取自由现金流对房地产进行估值估值，因此，我采取最最直接、最最简单粗暴的现金分红估值法，即以二级市场投资者能从企业拿到的真金白银来估算他的投资价值，当然，从理论上将，这种是非常不正确的，但是，我认为，对于房企来说，现金分红是二级市场投资者能够获得的确定性收益，也即是我们从企业股权上真正获得的自由现金流。
作者：吴的投资周课
来源：
雪球
以保利地产为例，已成立29年，A股上市满14年，假设未来保利地产还能继续经营10年（2021—2030），随后，保利直接倒闭（价值归零，股价归零），那投资保利股票能够获得多少投资收益呢？
假设情况一
：
从2019年起，每年
分红额保持不变，分红不再投入
，10年共获
得现金8.2元，投入16元，获得现金8.2元，这笔生意肯定是亏损无疑。
假设情况二：
从2019年起，每年
分红额保持不变，且分红再投入，
投资者所获收益如下：
由于保利在第11年保利倒闭，投资者收到第10年的分红为1.3元，剩余股权归零，在这种情况下，真是亏得连根毛都不剩啊！
假设情况三：
从2019年期，现金分红
年化增长5%，分红不再投入，
投资者所获收益如下图
10年合计获得现金红利10.3元，在这种情况下，仍旧是一个赔本买卖。
然而，
如果分红增长与分红再投入结合起来，神奇的事情发生了
，我们将看到一个令人不可思议的现象。
假设情况四：
如果每年现金分红增长5%，且分红再投入，
投资者第10年所获收益如下：
投入16元，获得56元，10年年化收益率13.4%，这个收益率已经有足够的吸引力了。
在这种情况下，如果现金分红率再高一些，投资者能获得的收益率是多少呢？
如果现金分红额能够年增10%，且分红再投入的情况下，即使10年后保利随后倒闭，股价归零，投资者将221元的收益，年化收益率30%；
如果现金分红额年增15%，且分红再投入，那么投资者将获得1124元的收益，年化收益53%。
听起来是不是很疯狂？
为什么会出现如此疯狂的收益率呢?我们拆解计算公式：
最后一年现金分红额为=C10*1.05+C10/16*(C2+C3+C4+C5+C6+C7+C8+C9+C10)*1.05。从这个计算公式，可以发现，现金增加的关键在于股数的逐步增加，导致了现金分红的增加，现金分红的增加又导致了股数的增加，二者曾现出一个平方指数级的增长。
从这个公司中，我们可以得出结论：
1.企业股权投资者，完全可以不依赖牛市变现，也能获得优异回报；
2.如果企业真实盈利增长，股价即使保持不变，投资者也能获得难以想象的高回报，如果股价能够下跌，那么回报会高到令人瞠目结舌；
3.股价上涨，会导致投资者收降低，因为资本是逐利的，所以企业真实盈利保持增长的情况下，妄想遇到股价持续下跌的美事，几乎是不可能的，其他资本一定会“逼你”在股价上赚钱，从而降低了投资者的收益率。
从这个角度看，股价只是一个可有可无的影子，投资者要研究和关注的，是企业盈利的质量和增长。
只要有盈利的增长，自然会有股价的上涨，经营是因，股价是果，盯住股价是本末倒置。
在过去的5年，保利地产现金从3.2元增至8.2元，年化增长18%，若保利依旧保持当前的分红率（约32%左右）不变，那么未来10年内，保利地产的现金分红具备一定的增长可能性吗？
5%增长可能性
：
若净利润年化增5%，10年后，保利净利润增长60%。
保利10年后净利润增长60%的可能性大不大？
10%增长可能性
：
若净利润年化增10%，保利10年后净利润增长1.6倍，这个可能性大不大？
15%增长可能性
：
净利润年化增15%，则10年后净利润增长3倍。
这个可能性呢？
2019年保利在全国房企销售额的市占率是2.9%，假设未来10年，房地产市场总量保持15—16万亿的盘子总量不变，5%、10%、15%的增长率，分别要求保利市占有率分别提升至4.6%、5.8%、11.6%。
保利作为TOP5中，负债率最低、“三条红线”均未碰到的唯一地产企业，未来的市场占有率一定会提升，但是具体会提升到哪一档，就难以预知了。
以上思路，请球友批评指正。
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