招商蛇口华东区域上海公司：与城市共建的综合开发运营服务商

易居研究院 · 公众号 · · 2025-01-26 08:00

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近日，“2025迎新易居论坛暨 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 发布会”圆满落幕。 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 评审 活动是由上海易居房地产研究院联袂上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会共同主办。 10个优秀案例不仅种类多样，各具特点，更总结出了值得推广的成功模式。 8家优秀企业既有央企，也有地方国企，还有上市公司民企，希望通过对这些企业的系统研究，为行业树立优秀标杆，加快城市更新企业探索形成独特的商业模式，从而促进城市更新大力实施。

招商蛇口华东区域上海公司

与城市共建的综合开发运营服务商

代表项目：

1 、上海虹口区弘安里

2 、上海杨浦区桐安里

3 、上海静安北站新城

4 、上海徐汇区海上·清和玺

摘要

招商局蛇口工业区控股股份有限公司上海公司是招商蛇口在 2003 年成立的城市公司，在上海累计开发项目 61 个，已布局了商业、住宅、长租、写字楼等业态，开发量达 800 万方。依托母公司强大的背景支持和成熟的综合运营模式，致力于成为“美好生活承载者”。 2021 年在“重返上海心”战略引领下，积极参与上海城市更新，公司通过多主体协作、全生命周期产品体系、业态协同及品牌推广等策略，打造了“江河三里”三大城市更新项目以及海上清和玺等旧住房改造项目，在保留历史风貌的同时提升了居民的生活品质，实现了经济效益、社会效益、文化效益和生态效益的统一，推动区域经济与城市形象的提升，实现与上海的共同进化。

企业概况

招商蛇口上海公司设立于2003年，是招商蛇口华东区域的重要城市公司。在上海累计开发项目61个，已布局了商业、住宅、长租、写字楼等业态，开发量达800万方。

母公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司创始于1979年，是招商局集团旗下城市综合开发旗舰企业。招商蛇口既传承了轮船招商局“敢为天下先”的血脉和精神，又传承了改革开发先行者的蛇口基因，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，打造了一套独特的“综合运营”发展模式，形成了住宅开发、产业园区、集中商业、邮轮、大健康、酒店等多元业务板块，截止2023年末，招商蛇口总资产9085亿元，营业收入1750 亿元，员工总数5.2万人，纳税总额299亿元。招商蛇口是较早布局城市更新的企业之一，在40余年内将蛇口工业区5次升级为一座现代化、国际化的滨海新城。目前城市更新业务版图基本覆盖国内省会城市及一二线核心城市，覆盖旧城镇、旧村庄、旧厂房等类型，已形成区域整体开发、产城融合、开发建设管理和长期运营、公共服务等领域的成熟经验和运作模式。

招商蛇口上海公司融入成熟的“蛇口模式”，围绕城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级，深耕上海二十余载，招商蛇口每一次都与国家战略和城市发展规划精准同步 , 与城市共同生长。从大虹桥规划落地，到上海自贸区新片区战略构想出炉，到长三角一体化上升为国家战略及上海重点推进“五个新城”建设，招商蛇口都稳稳踏准节奏，至今已完成了在上海的全面布局，并依托综合发展模式，坚持将品质住宅、特色商业、城市综合体、长租公寓等产业带给上海。招商蛇口上海公司2022年竞得10宗地块，权益地价192亿元；全口径签约销售额766亿元，权益签约销售额394亿元，销售及拿地金额均居全市第一。2023年竞得8宗地块，权益地价217亿元；全口径签约销售额596亿元，权益签约销售额 339亿元，销售金额连续两年居全市第一。

在城市更新领域， 2021年招商蛇口上海公司签约了800亿的上海城市更新基金，积极参与上海旧区改造，赋能城市有机更新，打造了“江河三里”三大城市更新风貌项目。在风貌街坊更新方面，2021年8月获取上海市首个政企联动的城市更新风貌项目——虹口17街坊（案名“弘安里”，计容建筑面积4.1万平方米），2023年7月通过遴选方式获取静安区静安北站新城风貌项目（计容建筑面积7.5万平方米），2023年10月底再次通过遴选方式获取杨浦19街坊风貌项目（案名“桐安里”，计容建筑面积1.7万平方米），于城市根脉深处探寻文化源点，还原经典海派生活场景，与上海城市发展同频共振。在旧社区更新方面，2024年6月通过产交所收购获取徐汇长桥项目（案名“海上·清和玺”，计容建筑面积12.4万平方米），作为徐汇区首个政企合作旧城区改建项目，通过老旧住区腾笼换鸟，打造引领徐汇人文封面的标杆作品，助力城市界面焕新升级。上海虹口的壹间·大柏树项目共2栋楼，总建面5051平方米，由公司向农行租赁后改造运营，定位壹间精品公寓，以紧凑户型、共享服务，为产业白领客、高校学生、孵化企业创业客群提供全面的租住解决方案。

未来，公司也将秉承“美好生活承载者”的企业使命，围绕开发业务、资产运营和城市服务三大业务，持续践行央企责任担当，更新城市发展界面，实现与上海的共同进化。

城市更新的 主要经验

1 、进行前瞻的战略布局，深度参与上海城市更新

公司深耕上海，并持续优化布局。在2003年至2017年间，招商蛇口打造了雍华府、虹桥华府、公元2040等优质公寓产品，带来引领市场的依云郡、海德花园、中环华府等高品质新标准的别墅产品，还落地了森兰美仑、森兰美奂、宝山花园城、森兰花园城等商业、办公等不同形态的作品；2017年，招商蛇口提出“重返上海”战略，对上海的布局不断强化；2021年，招商蛇口将战略升级为“重返上海心”，并聚焦上海中心区域品质开发，以招商·外滩玺、招商·虹玺、招商·苏河玺等七玺，布局内环内热点板块；2022 年，以浦东曹路·璀璨城市、浦东森兰·璀璨公馆、虹桥璀璨公馆等领衔的璀璨十子再次加码“两翼”，市场好评如潮。

在楼市周期性压力下，核心城市的核心区域仍能保持一定的销售确定性，但中心城区核心地块有限，城市更新是其中一条必经之路，公司深谙此道。在城市更新项目上，聚焦中心区域建成区，如虹口、杨浦、徐汇、静安。比如弘安里项目位于虹口北外滩，桐安里位于杨浦内环滨江 CAZ 中央活动区，静安北站项目位于静安区苏河湾片区。

2、将延续历史文化与提升产品力有机结合，取得风貌保护与现代居住需求的平衡

基于对城市更新的深度理解，公司在延续上海历史风貌文化与提升产品力之间取得平衡，于城市根脉深处探寻文化源点，还原经典海派生活场景，与上海城市发展同频共振。公司坚持“以人为本”的理念，注重提升居民的生活品质和幸福感。在城市更新中，公司不仅关注物质层面的更新，还注重文化、社会等层面的更新，实现城市功能的全面提升。

公司注重保留历史风貌文化脉搏，延续街区肌理及风貌特色，保持历史风貌街坊的连续性、整体性、协调性。如弘安里项目，作为上海市第二批历史风貌保护街坊、二级风貌保护建筑，通过保留修缮、保留改造、更新改建等多种方式，新生了121栋历史风貌别墅，完整延续了海派居住文化。与此同时，在更新过程中，公司引入了全球和行业一流团队进行咨询和设计，确保新住区在规划、建筑、景观等方面都达到高标准。

桐安里项目是招商蛇口于上海打造的第二座风貌作品、城市更新的里程碑级作品，也保留了原地块的风貌形态，还原1930黄金时代的人文历史底蕴与优雅风潮，复兴杨浦在地工业文明，并结合当代审美对石库门风貌品质进行焕新，打造当代新复古主义精致风貌别墅。

海上·清河玺通过“老破小”腾笼换鸟，以百年海派为设计内核，秉承“一玺一定制”的匠心原则，打造引领徐汇人居封面的标杆住区作品，助力城市界面焕新升级。

3、形成全生命周期产品体系，为城市更新产品力赋能

公司打造了全生命周期的产品体系，为城市更新项目产品力赋能。公司围绕生命旅程六大阶段，形成了从启蒙成长、事业成长、家具成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大类合计25条标杆性产品线，实现360度启航全民美好生活新方式。并且一直在推动产品系列的迭代升级。

4、创新合作模式，进行多主体协作

在城市更新项目中，招商蛇口上海公司积极与政府、国企、社区、居民等各方进行沟通和协作，形成合力推进项目。同时注重与合作伙伴的协同合作，共同打造高品质的城市更新项目。如弘安里项目与上海地产、绿城合作，海上·清和玺项目与徐汇城投、南昌市政合作，共同推进旧区改造和城市更新。凭借在城市更新项目中出色表现，特别是在低碳友好方面的努力和贡献，荣获了2022澎湃城市更新大会的“最佳城市运营商”奖项。

同时加入了800亿元上海城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，与其他联合发起单位共同推进上海的城市更新工作，为城市更新发展提供了有力的技术和资金支持，助力城市品质和形象焕新升级，为居民提供了更加舒适、便捷的生活环境。

5、多业态协同，焕新城市功能转型升级

更新上海的同时，公司不断深化城市综合开发运营能力，主动担当城市发展使命，整合内外部资源，搭建多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈，以多元业态的开发和运营能力，深度参与城市转型升级，打造城市地标，助力上海高质量发展。在产业园区方面，开发建设和运营及规划8个产业新城和25个产业园区，形成网谷、意库、智慧城三大产品线；在商业方面，成立专业公司招商商管，拥有蛇口海上世界、重庆长嘉汇、弹子石老街等标杆项目；在酒店 / 公寓方面，成立专业公司招商伊敦，拥有伊敦酒店，壹栈、壹间、壹棠公寓多个专业产品线；在住宅方面，形成“依、雍、臻、玺”四大产品线，旗下招商积余提供优质物业服务；在邮轮母港方面，拥有国内最大的邮轮港口运营企业，实现“船、港、城、娱、购、游” 一体化运营。

2023年11月，上海第三座招商花园城在浦东曹路开业，以“活力之城”概念、多元场景、区域首店与特色品牌，开业4天客流量超58万，创2023年上海新开购物中心记录。2024 年9月30日开业的“上海海上世界”，是上海首个邮轮主题滨江文旅商业，体量超24万平方米，打造沪上首个邮轮主题的城市微度假打卡地，为上海带来全新的滨水文旅体验。

6、重视品牌塑造和宣传推广

招商蛇口上海公司注重品牌形象的塑造和推广，通过参加展会、举办发布会等方式，提高品牌知名度和影响力。同时利用新媒体平台进行宣传推广，与消费者建立紧密的互动关系。

城市更新项目的综合效益

1、经济效益：项目业绩不俗

公司逆势破局，收获不俗业绩与市场口碑，公司荣登2022年度上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一。2023年度继续蝉联冠军宝座，在上海房企全口径金额、操盘金额、权益销售金额、操盘面积排行榜上均为第一。上海壹间大柏树项目2023年平均出租率达到 96%。弘安里项目各批次销售去化较好，成为上海市中心风貌别墅的“样本”。海上清和玺一期开盘实现首开当日100%去化。此外，公司还注重通过提升项目的品质和附加值，实现资产的保值增值和现金流的持续增长。

2、社会效益：带动区域转型发展

公司的城市更新项目通常位于城市的核心区域或具有发展潜力的地段，通过更新改造，可以带动周边区域的转型和升级。例如，海上·清和玺项目，不仅提升了该区域的居住品质，还带动了周边商业、文化、艺术等产业的发展，形成了新的城市功能区和经济增长点。同时将社区开发与城市更新有机融合，利用街角开敞空间营造公共绿地，打造公园城市示范区，将美好生活承载空间得以延伸。

3、文化效益：挖掘历史、复兴在地文化

弘安里项目邀请曾修缮过中共一大会址、张园等历保建筑的华建上海院和专业施工单位共同打造，力求精良。通过保护修缮、保留改造、更新改建等手法匠心营造。弘安里的每一栋建筑，都是一段历史。为了最大程度地保护风貌，施工方在前期工作中注重挖掘其中的历史故事，以尊重历史为原则，通过百米平移、匠心优化、悉心更新等手法在保护的基础上进行修缮。桐安里项目复兴杨浦在地工业文明，通过融合与重译杨浦滨江历史文化，重塑海派风貌别墅的新风格。

4、生态效益：加强ESG管理，打造高品质绿色低碳生活空间

绿色低碳深植在企业基因中，公司始终坚持以人为本、能效适配的思想，可持续发展理念已融入企业愿景和使命，落实到经营管理各环节，为人民美好生活赋能，为经济社会可持续发展贡献力量。在城市更新过程中，公司注重绿色生态和可持续发展，通过引入绿色建筑、节能技术等手段，降低项目的能耗和排放，实现城市更新与生态保护的和谐共生。如海上·清和玺项目采用近零能耗技术，打造高品质绿色低碳生活空间。

招商蛇口华东区域上海公司：与城市共建的综合开发运营服务商

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