专栏名称: 环线房产咨询

最全面、最客观的上海楼市分析、区域潜力分析、楼盘价值分析

为什么要有环线咨询？

环线房产咨询 · 公众号 · 房地产 · 2024-11-02 22:21

正文

好多朋友对环线不是很了解，环二简单介绍一下创业历程。

Part 01

其实环二只想卖报告

环二其实是一个叛徒。

环二母校是重庆大学，这是一所土木、建筑见长的综合院校，大量毕业生以进入开发商为目标。环二也不能免俗，毕业后进入头部房企“日迟”，后来又转向代理公司，一直在房地产营销部门转悠。

营销做久了，总会见到一些不光彩的事情，购房者相对于开发商/房产中介来讲，真的是太弱势了。

开发商有精密的数据体系，有足够的经验沉淀，有数不清的智囊机构；房产中介有完整的组织网络，有打磨了上百次的沟通话术，而购房者，能加几个购房群就算不错了。

在这种不对等的关系下，购房者极易容易买错房子—— 你看到的信息都是别人想让你看的。

购房者可能也想做一下数据分析，可是业内最常见的中指数据、克而瑞数据，年会员费也要10万左右。

而且市场普涨时代已经过去，2016年以来，市场分化相当严重。2016年同期买房的朋友，到2020年有些升值几十万（颛桥、三林、大宁等等），有些亏损几十万（王港、华漕等部分房源）。

是时候将开发商积累的数据分析、经验沉淀、消费者研究用来指导用户买房了，按照之前市场表现，选房方案好坏5年能可能出现几十万的差距， 大家拿出来几千块给到咨询机构应该也是合理的。

而且营销是一件很累的事情，做了近十年，环二头发都熬白了。终于有一天，环二决定叛逃了。

环二决定将之前积累的数据、经验、资料，拿出来分享给购房者， 一起与卖方做斗争。

当然这个行业是没有“专家”的，没有一所大学开设“购房课程”，对于房地产研究最深的只有开发商或者代理公司，这些数据应当是稀缺的。

于是环二开启了知识付费，具体过程是： 深度沟通客户需求，用1-2天的时间准备置业报告，然后约定时间详细解读，一次性解决购房过程中遇到的问题。

置业报告主要内容如下：

1、详细的分析市场规律，确定适合买房的节点；

2、分析近15年各个板块、小区的房价变动趋势，整理出一些选房原则；

3、对比发达国家房地产市场，对上海未来城市发展做出一些预测，从而判断板块的兴衰；

4、将上海200多个板块进行梳理分类，评判大部分板块价格合理性；

5、根据客户情况，以及2、3、4部分得出的结论，推荐最为适合的三个区域；

6、推荐3-6个具体小区，并且给出详细的分析逻辑；

7、对于有学区诉求的客户，给与学区规划，制定升学路线；

8、对于需要贷款的客户，制定详细金融方案；

9、梳理二手房交易流程，提前把控交易过程风险；

10、全上海范围推荐适合房源。

咨询费定在四位数——维持温饱够了。

后来发现不少客户会对比二手房，开发商提供的知识储备就不够用了，只好进一步“深造”。

二手房是一个汪洋大海一样的领域： 板块两百多个，小区一万多个。 环二跑了一年多板块基本跑完，后来才有了收费的底气。

当然环二这样做是有私心的：二手房又不会跑，研究透之后是一个终身知识储备，苦个两三年后面就轻松了。

事实证明这条路是对的，无论是线上还是线下都得到了大家认可，付费客户也越来越多，收入也渐渐的超过了离职前。

更重要的是不用背负沉重的业绩指标，岂不美哉。

Part 02

后来被迫做了单边代理

有了前期客户储备后，不断地有付费客户提出希望环二陪同看房，甚至参与后面交易流程。

推动着环二产生了“染指”交易的想法：如果我能提供到全上海大部分房源，交易其实并不影响我的中立立场——买哪个小区对环二来讲没有区别：

只要客户信任我，愿意通过我交易。

当然房源侧的问题不是一个人可以解决的，环二开始组建团队，也接触了不少投资机构。

后来发现这个事情并没有那么难，每个区域找到一个“关键角色”，房源就可以一网打尽。

当然代价就是需要给他们费用—— 愿意分享利润是打开这个行业的钥匙。

记得有一组客户看中大宁慧芝湖花园，但是迟迟找不到合适房源，直到我们找到了大宁的“关键角色”。

“关键角色”提供了一套房源性价比极高，但是有个问题：房源在一个业务员手中，而且获得了房东的“独家信任”——房东全权委托该业务员。

不管是谁看这套房子都要这个业务员经手，当然该业务员需要拿走相当一部分中介费——结果就是几乎没有中介推荐这套房子。

客户在自己手里，推荐其他房源拿全佣岂不美哉？

更有一些中介必须要收2%佣金，不存在合作可能性，自然不会推荐这套房源。

巧的是环二无所谓，因为不管哪套房子环二都要分享收入，所以顺利推荐，当天客户定房。

在经历过一段时间沉淀后，不敢说全部， 市面上大部分房源环线都可以拿得到。

其实这正是环二心心念念的单边代理模式：

买卖双方各有自己代理人。

之前的经纪模式我们称之为双边代理：买房找中介，卖房还是找中介，中介需要维护谁的权益自己都搞不清楚了（《房产中介行业要彻底改变了》）。

现在环二就是买方代理人，可以帮客户全市范围内选择标的；中介就是卖方代理人，只负责收集房源、整理房源、维护房东即可。

其实无非是将之前的经纪工作一分为二，总工作量并没有增加，而且效率明显提升：

买方不需要到处看房，通过环二的区域匹配选择三个片区重点关注即可。

买方不需要沟通多家中介，通过环二即可看到所有区域的房源。之前需要沟通多家中介是因为中介是分商圈的，换一个区域就需要换一家中介，做了许多重复工作还造成了信息泄露。

而且由于环二是全上海范围推荐，没有刻意隐藏区域短板、夸大区域优势的必要，沟通效率也高了很多。

卖方也提升了效率，不需要再接待大量不精准的看房客户。

中介也提升了效率，不需要再花大量时间寻找客户，环二提供的客户通常最适合他们深耕的片区。

既然多方效率都得到了提升，环二也将费用降低至1.5%，无需再支付中介费。

比大部分中介3%的交易费用降低了50%。

Part 03

线上做到100%客观中立

有了以上两步，一对一的服务客户不再存在困难，困难的是大部分购房者都不认识环二，不了解环线服务流程。

为了解决这个问题，环二很早之前就开始布局： 用优质的线上内容吸引客户。

做房产营销的都很清楚，现在大量购房者都依赖自媒体获取行业信息，前有微信公众号，后有微信视频、抖音视频，不过这些自媒体的问题是： 存在严重的营销导向。

自媒体作者也需要养家糊口，但是粉丝带不来收益，能够养活自媒体的只有开发商：现在自媒体是开发商做广告的主要阵地。

一篇广告收入高达五位数甚至六位数，成为养活这个行业的主要方式。

为什么要有环线咨询？

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