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当下万科住宅业务仍占据绝对地位，物流、商业、或者长租公寓教育等地产延伸产尚在推进发展中，哪里才能成为住宅之后郁亮新的主战场，或许还需要交给时间和市场来检验。
观点地产网 “算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包，公司上半年拿地投入金额已超过1700亿元，占公司前7个月合同销售总额的64%。”据8月4日万科董秘朱旭在7月份销售及经营电话会议中透露的数据，万科前7个月总投资已位列国内所有房企之首。
据观点地产新媒体查询，万科8月2日发布的7月份未经审核销售数据显示，7月份，万科共实现销售面积249.1万平方米，销售金额355.6亿元，合计1-7月份，万科累计实现销售面积2117.6万平方米，销售金额3127.4亿元。
虽然上述销售面积和金额相比去年同比分别增长30.99%和43.78%，但朱旭指出，从环比来看，规模与利润都在呈现下降趋势。其中，销售签约额环比下降28%，并且最近几个月都在下降；另外，毛利率也开始下滑，其原因主要是房屋的价格受到限制。
同时，朱旭还援引数据称，在万科长期观察的14个城市中，7月份的供应继续减少，销售面积环比下降2.8%，库存进一步减少。
由此，在销售逐渐放缓之时，万科一改过往稳健态势逆周期操作，在前7个月已投入超过1700亿攻城掠地的动作，引来了市场对其现金流和负债率广泛的关注。
对此，朱旭回应，1700亿并非今年全部支出，例如广信资产包可能要分期支付，所以万科的资金运营有比较好的空间。此外，万科的融资成本和规模上在行业内具有优势，银行优先在提供贷款上会优先选择给龙头企业以支援。
销售放缓中的二三线角色
今年以来，受城市调控政策的影响，以北上广深为代表的一线城市销售增速逐渐放缓。数据显示，7月份，40个重点城市商品住宅成交量呈现下降，价格则相对持平。其中，广州、上海降温非常明显，市场热度正在向周边的城市群传递。
作为行业龙头，万科也未能脱离市场的总体趋势。朱旭指出，在1-7月份万科的销售中，中西部和北京区域，销售增长比较突出。
与之对应的拿地方面，万科前七个月新增的项目中，占比最大同样是中西部，其次为北京区域，第三南方区域（此前的华南区域），最后才是上海区域。
而在此前，一线城市曾是万科销售的主要来源，在2016年万科3647.7亿的销售里，上海区域就贡献了1200亿元业绩，位列四大区域销售之首。
对此朱旭的解释是，一线城市的土地供应比较少，而相对的中西部拿地机会多、地价便宜，风险相对也就较低。据透露，1-7月，万科新增1538万平方米土地权益面积，楼面平均地价5200元每平米。
提及下半年的销售趋势，朱旭表示，在目前的行势下，万科内部对销售看得比较谨慎，环比将是继续下降的态势，而二三线则依旧保持增长。
值得注意的是，在内部的“赛马机制”作用下，或许是为避免被中西部或其他区域彻底超越，6月29日，万科以551亿收购广信资产包，由此获得211万平方米可开发计容面积，其中约98%位于核心城区荔湾和越秀。
此外，朱旭表示，从1-7月的利润情况看，广深区域贡献的毛利率依旧位列第一，其次为上海区域。
哪里是郁亮新的战场？
自从王石手中接棒董事长之位后，所有人都在关注郁亮将会带领万科走向一条怎样的道路。尤其在销售逐渐放缓之际，早前市场普遍担心，万科是否会抑制以往的“活力”，变得偏向于“保守”。
以目前的情况来看，郁亮似乎正在努力寻找传统住宅业务之外的新战场，在前7个月超1700亿的投资中，就包括长租公寓、商业、物流地产和旅游地产等领域的重仓。
其中，联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯潜在的私有化，就被业内认为是万科加码物流地产的重要举措。据悉，收购完成时，万科地产（香港）的出资将不超过人民币168亿元，占有限合伙权益约21.4%。
“收购仍在进行中，预计9个月内会发公告披露”，面对外界对万科收购普洛斯的诸多解读，朱旭的回应如蜻蜓点水般带过。不过，她同时指出，普洛斯无论是规模效应还是管理能力在万科之上，万科希望通过参与收购，未来更多学习其管理经验。
事实上，在收购普洛斯之前，万科在物流地产领域就已长期布局。据观点地产新媒体查询，1-7月份，万科几乎每月都有新增的物流地产项目，单7月份就在武汉、天津、沈阳等地新增物流地产项目5个，合计需要支付地价为4.36亿元。
相对于市场对普洛斯收购案的关注，朱旭则更多着力于长租公寓和旅游地产的介绍。
7月份，各地一系列租售并举政策相继出台，长租公寓成为受益领域。虽然，目前万科泊寓无论从收入还是利润，对公司的贡献还是很微小的，但作为转型的创新业务之一，万科对其寄予厚望。
朱旭表示，万科的长租公寓已进入16个城市，今年的目标新增10万间，一线城市占5万间，目前已开业2万间，持有的房间数是8万多间。未来，万科希望通过市场化的定价和系统化的管理，达到市场占有率第一。
此外，在万科沉默已久的旅游地产领域，7月亦有新动作。在7月公布的新增项目中，玉溪抚仙湖太阳山项目未开发用地占地面积252万平方米，万科拥有该项目36%权益，需支付权益地价款约8.07亿。
据观点地产新媒体查询，从2014年发布首个滑雪度假项目后，万科在旅游地产的布局零星散落在各地，所拥有的项目并不多。虽然玉溪太阳山项目万科所占权益仅有36%，但朱旭强调，这将是万科旅游地产一个重要举措。
在公开场合中，郁亮曾多次重申了万科转型的重要型，包括希望未来在商业、物流、养老、长租公寓等新领域取得进展。只是，当下万科住宅业务仍占据绝对地位，物流、商业、或者长租公寓教育等地产延伸产尚在推进发展中，哪个才能成为住宅之后郁亮新的主战场，或许还需要交给时间和市场来检验。
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