封面图 | 冯叔9 月 5-7 日，运河私董会三期开学典礼在北京举办。三天的时间里，运河商学发起人王石与冯仑，蔚来创始人、董事长、CEO 李斌，经济学家张维迎教授为学员们带来了高信息密度的大咖课程。风马牛地产研究院整理了冯叔在开学典礼上的部分演讲内容，分享给大家。
大家上午好，今天我想和大家分享一些关于当前房地产行业的观察和思考。首先，我们来讨论第一件事：房地产是什么？从 1998 年起，媒体开始频繁提到房地产，直到今天，几乎每天都能听到与房地产相关的内容。这让我想到哲学中的一个问题，哲学家经常问：「人是什么？」同样的道理，我们今天要探讨的是：「房地产究竟是什么？」第二件事：住宅价格是如何决定的？这不仅关乎市场规律，也与政策、供需、金融等多方面因素息息相关。在全世界，房地产的划分非常有意思，通常被划分到三个类别。第一，在经济发展初期，房地产往往被归类为建筑业。你会在建筑业百强企业名单中看到许多房地产企业，而在金融业或服务业中看不到房地产的身影。这是在经济发展初期。第二，随着经济进一步发展，房地产逐渐从建筑业转向服务业。这个阶段，房地产企业开始为全球和各类企业提供服务。比如，在全球百强或五百强企业名单中，能看到一些大型的房地产公司。第三，当经济更加成熟发达时，房地产则逐渐归类于金融业。以黑石集团为例，虽然它被广泛认为是金融机构，但其房地产投资业务占比超过一半。再比如，GE Capital，其大部分业务也是与房地产有关的。随着全球经济的发展，房地产在发达国家通常会归类为服务业或金融业，而不再被归入建筑业。那么，今天的房地产市场到底是好还是不好？可以说，住宅市场正面临一个历史性的阶段性转折，这意味着它进入了一个关键的变化期。然而，除了住宅，其他类型的房地产市场也有不同的发展态势。其中，有两大类房地产发展非常迅速：一类是医疗健康地产，另一类是物流仓储地产。而其他五种类型的房地产发展相对较慢，住宅市场则正处于转折期。在讨论房地产市场时，往往媒体和现实之间存在很大差异。举例来说，我们在房地产行业已经深耕了 30 多年，如果我们在公司内部会议上表达的意见和媒体上的报道完全相同，那就没必要开会了。媒体影响公众认知是正常的，但作为从业多年的高管，如果你只是重复媒体上的观点，那就是不合格的表现。如果是上市公司，高管的观点与分析师的意见完全一致，那也同样是不称职的。一个好的公司要求高管具备独特的见解，这与市场上公开的判断有所不同但不脱离常识。这种差异性往往是公司能够持续发展的重要原因之一。一个企业要不断学习，才能在判断上优于他人。比如，我能够对房地产行业发表见解，不是因为天生具备能力，而是我们在这个行业里耕耘了 30 多年，亲历了全球和中国房地产市场的发展。通过对全球 200 年的房地产故事和中国 30 年的发展历程深度观察和业务管理，我们的判断自然会和市场上的观点有所不同。以住宅市场为例，为什么今天会有这样的变化？这是通过长期学习和经验积累形成的判断，而不是一时之间得出的结论。有人可能会问，为什么我们要持续学习？其实，学习的价值并不完全体现在课堂上，而是帮助减少决策失误。因为减少一个决策失误就省几千万上亿。比如，我们少拿错一块地就赚钱了。而你不学习，你天天跟着媒体走，那有可能就掉坑里。住宅价格的决定因素一直是一个复杂的话题。这两年，住宅更是出现了很多问题。大家可能在市场上也感受到了。比如，过去涨涨涨，买买买。现在跌跌跌，卖卖卖。那么，住宅市场为什么会出现这样的变化呢？为什么现在全国各地放开限购，房价也不涨了呢？我觉得，有五件事决定住宅的价格，然而今天这五件事都发生了，不利于住宅价格上涨。第一，人口变化。人口增长直接影响住宅需求。假设一个家庭有四个孩子，那么就需要更多房间；国家的情况也是如此。过去，某个市场人口不断增加，住房需求自然上升。然而，现在的情况正好相反，很多地区出现了人口净减少。以北京为例，近年来每年减少二三十万人，而在 2019 年之前，每年增加 60 万人。过去人口持续增加，使得房屋供不应求；如今，随着人口减少，尤其是郊区开始减速，核心区域的需求也开始停滞，这对住宅市场造成了显著影响。举个例子来说，目前市场上有约 6 万亿的住宅销售需求，但这 6 万亿的需求主要集中在经济较为发达的地区，比如江浙、广东等地，而不是在一些经济不发达、人口不增长的城市，如鹤岗。所以，人口是决定住宅价格的首要因素。要判断房价的走势，首先要关注该地区的人口变化情况。如果一个城市的人口已经连续三年不增长，那么房价 8 成也会受到影响。城镇化为什么重要？因为仅有人口增长而没有相应的城市发展是无法推动住宅市场的。城镇化指的是农村人口向城市迁移，使得他们从「自然人」转变为「经济人」。什么是自然人？在贫困状态下，这类人可能一年只消费 200 元，大部分时间自给自足。只是吃饭，睡觉，不花钱，这种生活模式更接近于动物生存。而经济人则有更高的消费能力，他们的生活方式和支出模式更复杂，涉及社交和其他消费。一个人的经济性直接影响其住房需求。比如，经济条件好的人不仅需要基本的居住需求，还可能需要度假房或投资房。如果一个人长期停留在「自然人」的状态，他们的需求就会大大降低。城镇化不仅涉及人口数量的变化，更重要的是人口移动。就是这个人往哪移动？如果这个人都往城市移动，这叫城镇化。当前中国的城镇化率大约为 66%，从改革开放初期提高到了这一水平。这意味着在过去 20 多年中，数亿农村人口迁移到城市，推动了住宅市场的发展。然而，目前的城镇化进程出现了一些停滞，尤其是随着越来越多的城市人口可能回流到农村，导致城市住宅需求减弱。比如，如果郑州富士康等工厂关闭时，周边的工人可能会选择返回家乡，这对城市的住房出租和销售都会产生负面影响。目前，中国人均住房面积约为 44 平方米，但这是建筑面积，若按实际使用面积计算，折算后大约为 35 平方米左右。相比之下，发达国家的住房实际使用面积普遍较高，比如日本为 40 平方米，欧洲和美国则更大。从宏观上看，我国的住房面积已基本能够满足中产住房需求了。但从微观的角度看，全世界中产阶级的住房标准是什么呢？是这样一句话：户均一套房、人均一间房；住得下、分得开，这就是中产阶级的基本住房标准。具体来讲：户均一套房，你们家一个户口本、一个门进去，这门里边就你家一套房子、一个家庭，而不是这扇门背后有两户人家；人均一间房，老人、小孩都有自己的房间，夫妻俩有个卧室，人均一定要有一间房，三口之家应该有三间房，四口之家应该有四间房。另外一句话叫住得下、分得开，全家人都住在这儿，还可以互相不打扰。如果一家人能住得下，但房间安排不好，老互相打扰，就分不开。比如疫情期间一些现象特别有意思，房子越小、离婚率越高，房子越大、离婚率越低。因为房子大了就能分得开，工作空间、休闲空间、睡眠空间，各是各的，夫妻俩在一起白天互不影响，但如果房子很小，这三年仅仅只能住得下但分不开，生活上产生了很大的摩擦，那疫情一结束就离婚了。通常，一个 120 平方米的小三居室非常适合三口之家，能够提供舒适的居住条件。从目前的情况来看，我国在住房的物理形态上已达到「户均一套、人均一间、住得下、分得开」的中产阶级住房标准。住房问题也已经没有之前那么迫切。那么，未来会怎么样呢？未来，随着人口的减少，将会有更多的住房资源可供利用。比如说，当前的家庭结构为 224 或 124（即两个子女或一个子女，夫妻两人，四位老人），在这样的背景下，随着老一辈人的离世，住房数量将会增加。年轻一代如 95 后可能会选择延迟购房，等待上层家庭成员的离去，这样就能获得更多的住房资源。这种趋势意味着，年轻人未来可能不需要劳动就能继承和出租多套住房，进一步影响市场的供需关系。经济的持续增长直接影响人们的消费能力。比如说，我口袋里的钱越来越多，我可以在北京买一套，然后在上海买一套。历史上曾有段子描述，在民国时期，成功人士通常会在南京、上海、苏州和杭州各拥有一套房子。这种财富积累的现象同样适用于今天，经济增长越强，购房需求就越旺盛，包括度假房等额外需求。然而，若经济增长停止，购房需求也会随之减弱。经济状况直接关联着个人的消费能力，经济放缓会使房市面临压力。一个城市的公共基础设施配套状况会影响住宅需求的稳定性。当医院、学校、交通枢纽（如机场和码头）等基础设施建设完备后，人口的流动性会降低，住宅需求趋于稳定。基础设施良好的地区，往往能吸引更多人口，促进住房需求。比如，新修的高铁或高速公路可能会吸引更多居民迁入，带动房地产市场。除了经济增长和公共基础设施，住宅市场还受汇率、利息、贷款等多种经济因素的影响。当前，这五个关键因素在住宅市场上都已达到临界点，导致价格上涨的动力不足，反而出现下行压力。再来看看今年的成交数据，当前二手房市场成交速度明显下降，即使价格有所下调，成交难度依然较大，这表明市场整体处于低迷状态。预计未来住宅价格将继续受到这些因素的影响，住宅市场将呈现减量、减价、减速的趋势，这也是未来 3 至 5 年的主要发展方向。所以，建议现在持有房产的人，如果能够出售，可以考虑出售；如果难以出售，也不必勉强。总之，目前不建议再购买房产。未来住房市场也将面临新的机遇和挑战。
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