又到了一年一度的瞎预测时间。
本人预测水平稀松，基本是反向指标，但是到了年底还是随一个大流，说一说我对2020年的预测。
我的预测可以归纳为5大趋势、3个板块。
趋势一，金融政策放松，但不足以推动楼市向前。
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月份，LRP五年期首次出现下降，为4.80%。12月份，LRP五年期保持不变。2020年，LRP五年期估计还能下降。
整体来说，LRP五年期下降对房地产是有刺激作用的。但是，不要指望LRP能推高房价预期，因为目前这波行情更多的是因为棚改和限价下的一二手倒挂导致的，所以降点利息很难左右购买决策。
趋势二，双限不松，地价难火。
2019
年初的土地市场火爆，最后推动了新房、二手房共振向上。
但这种情况，在2020年将很难看到，因为土地拍卖已经限制了未来售价，并且在整体房价不能上涨的调控趋势下新房价格很难上涨，所以地价也将难以火爆。
事实上8月推出双限地块以后，土地市场快速降温，因为那些可能的涨价都成为空中楼阁，不存在灰色的博弈的空间。
价格上涨预期被掐死，所以地价就不存在火爆的可能性。
当然，这里所有一切的前提是双限依然继续。
趋势三，新房将变的难卖，栓只狗卖房的日子一去不复返。
在双限下，开发商想着加快速度、省成本，所以将各种低配，品质难以保障。
更为重要的是在新的建筑规范下，新房面积被不断放大，108㎡的2+1房，虽然单价和二手房比有优势但是从总价角度来看很多项目已经不存在倒挂优势了。
事实上2019年第四季度以来部分板块的项目已经出现压力，甚至是一些热门的板块。比如丁桥的华侨城、市北的招商、运河新城的融创、滨江腹地落难三公子（傲旋城、中海云宸、时代滨江悦）……
所以2020年的新房销售难度将比2019年更大，分化将更加严重，开盘难售罄将成为常态。部分板块送车位、分期付或重现江湖。
趋势四，2020年是二手房成交量的大年，但却不是价的大年。
2019
年二手房价格虽然从链家整体均价来看似乎有所降低，但是如果分区来看的话会发现二手房价格实际并未呈现降低的情况。
而大数据呈现出杭州二手房均价降低的可能和两点有关系。
一是成交结构的变化
，原来成交的是主城区老破小单价高，现在成交的是郊区次新单价低，这点从余杭区二手房成交占比不断上升也可以作为佐证。
二是数据统计口径的变化
，链家在统计均价的时候加入了桐庐（2019年3月加入）、建德（2019年4月加入）等三县市，所以出现了均价走低的情况。
如果我们分区来看二手房价格，会发现在2019年5月以后二手房整体均价出现了下滑，但是依然高于年初。
6月底双限地块挂牌，二手房价格则呈现明显下降的趋势。以
萧山区为例，6月成交均价为28305，而11月均价为27767，降低了2%但依然比1月高了5%。
所以说2019年二手房降价了是不存在的，但是确实在5月份达到了二手房价格的巅峰，随着降低但依然远高于2019年1月价格。
在价格没有明显下降的情况下，2019年的二手房成交量是远不如2018年的，大概是2018年的80%左右。
2020年二手房的小阳春依然有，但是难以持续，估计很快就会射在墙上。
价格难火，不代表二手房熄火，相反我认为二手房成交量会走出一个高点，成交量将远超过2019年，接近2018年。
二手房有他特有的优势，看得见、摸得着、户型面积比新房更小、不需要等待，所以一旦价格合适，那么在新房没有进步的情况下，二手房吸引力将明显增加。
趋势五，车位将难以维持10.5倍的价格，车位降价或成新的维权点。
杭州车位最高售价为房价的10.5倍，但是最高不超过50万。
之前很多项目都是按10.5倍销售的，优惠极少。
事实上已售罄项目，车位整体销售情况并不乐观，6成是大部分项目车位实际销售情况。
项目毗邻交付，车位压着一大把钱，可能会促使开发商提高车位优惠，以实现真的清盘实现回现。目前还没有出现车位降价的普遍情况，是因为房子交付的时候会迎来车位销售的一个小高潮，所以开发商愿意等。
江南名府已经出现了业主维权车位降价的情况，而这种维权将在2020年愈加明显。
六个趋势说完了，那就说说三个板块。
性价比最佳板块——三墩北、最值得期待板块——亚运村、最可能跌落神坛板块——艮北。
