文章来源：首席经济学家论坛
汪涛
为瑞银证券中国首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事
虽然
7
月房地产销售减速，但今年以来整体销售较为稳健
房地产销售在
2016
年强劲增长
22.5%
、
2017
年上半年继续同比增长
16%
，不过在
7
月放缓至
2%
。今年上半年三四线城市房地产销售同比增长
25%
，是全国销售稳健增长最重要的推动因素，而一二线城市销售仅增长
4%
。
棚改货币化安置是房地产销售稳
健增长的重要支撑，相对宽松的信贷政策和“动物精神”也是重要原因
去年以来房地产政策整体偏紧，不过依然遵循因城施策的政策基调。去年年初以来棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高，货币化安置支持的住宅销售贡献了
2016
年全国住宅销售增速的
40%
、
2017
年上半年销售增速的约
50%
。不过，我们预计
2017
年下半年到
2018
年，货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。
除此之外，三四线城市信贷政策（如按揭贷款等）较为宽松、利率保持低位、居民担心房价继续上涨错失购房良机而提前购房（即“动物精神”），都是支撑强劲销售的重要原因。其中最后一点在瑞银中国住房调查中也得到了印证。过去
2-3
个季度里地产调控政策和信贷政策都有所收紧，但大多数三四线城市尚未受到波及。
预计地产政策不太可能全面收紧，但销售将逐步放缓
房贷政策已边际收紧、按揭利率也有所上行，但我们并不认为地产调控政策会全面收紧。但是，考虑到部分购房需求已提前释放、棚改货币化安置的支持逐渐消退、信贷条件保持偏紧、市场情绪转向，房地产销售可能在
2017
年下半年和
2018
年逐步放缓。
预计房地产销
售在
2017
年全年增长
8%-10%
，
2018
年可能微跌
鉴于今年以来房地产销售强于预期，我们将
2017
年房地产销售预测从
6%-8%
上调至
8%-10%
。我们预计
2018
年销售面积基本持平，在市场情绪转变之后可能微跌。鉴于此前销售增长稳健、库存已全面下降，我们预计新开工、建设量和房地产投资在未来几个月保持相对稳健增长，但
2018
年可能会明显放缓。
棚改货币化安置和“动物精神”支撑房地
产销售稳健增长
今年三四线城市房地产销售强劲增长，成为全国销售的主要支撑。今年以来房地产销售稳健增长、超出市场预期，不过
7
月销售增速明显放缓。
1-7
月全国房地产销售同比增长
14%
（其中住宅销售增长
11.5%
），新开工同比增长
8%
（其中住宅新开工同比增长
12%
）。虽然一二线地产调控政策收紧拖累其上半年销售同比增速放缓至仅
4.2%
、新开工增速放缓至
5.8%
，但三四线城市房地产销售强劲增长
24.5%
、新开工同比增速加快至
13.7%
。三四线城市占全国房地产新开工和销售的
60%
、整体房地产开发投资的
45%
。
相对宽松的房贷政策和“动物精神”是支撑房地产销售稳健增长的重要原因。瑞银中国住房调查显示，
2016
年支撑房地产销售增长最主要的因素包括：宽松的信贷政策、开发商提供购房优惠、较低的房贷利率，以及居民担心房价继续上涨错失购房良机而选择提前购房（即“动物精神”）。
2017
年初的瑞银住房调查显示，本计划在
2017
年购房的受访者中有
70%
提前在
2016
年购房；而随着房价上涨预期继续增强，这个趋势也延续到了
2017
年上半年。此外，我们最新的瑞银住房调查还显示有
35%
的购房者通过贷款等方式筹集了部分首付，不过近期政府已开始收紧相关的影子信贷。居民购房杠杆水平自
2015
年以来明显上行，不过在
2016
年下半年和
2017
年上半年已有所回落。
虽然
2016
年下半年以来部分地方政府开始收紧房贷政策，包括限购、提高首付比例等，但整体调控政策依然遵循“因城施策”的基本基调。事实上年初的瑞银中国住房调查显示，
45%
的受访者表示并未感受到、或尚未受到调控政策收紧的影响。此外，最新的调查中有
40%
的受访者预计房价会继续上涨，这是
2014
年以来该系列调查结果的最高比例。
政府棚户区改造的货币化安置也发挥了重要作用。在全球金融危机之后，政府开始推进棚户区改造，
2014
年底已完成
2100
万户的改造。
2015
年至
