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小面积四代宅，这个爆火案例“卷法”独家揭秘！

亿翰智库  · 公众号  · 房地产  · 2024-11-29 17:26

正文

在行业政策引导下，【第四代住宅】俨然成为地产建筑领域发展“新质生产力”的主要方向，然而迄今为止，市面上大多数的四代宅，作为改善客户升级的产品选择，大多是一些地段好、总价高、面积大的房子，它更挑客户，不可避免地存在去化周期长的问题。也正是于此，探索小面积四代宅，这是个趋势，也是个难点！
本文，将从两个方面：
1、 如何在地段不好、产品同质化压力下，通过小面积四代宅盘活存量地块；
2、 如何解决四代宅花园隐私、采光、防水、规范突破、产品展示等问题；
为大家详细阐述宜兴栖氿云璟的解法和路径。

项目地处宜兴城北，专业市场多，城市界面和教育医疗配套相对不足，区域内多为房龄10年+房源，且都为传统住宅产品。 周边客户偏刚需，买房多为进城首置、婚房、上学等目的。 宜兴城市向东向南发展，而栖氿云璟所处的地段在城市西北，发展 反方向，地段不占优势。

宜兴城北板块广义库存64万方，按现有流速，去化周期将超5年。
试想一下，如果还是按照传统定位逻辑，打造一个类同板块竞品的刚需或者刚改项目， 在宜兴高库存、全市月均流速50套的低迷环境下，能否盘活这块存量土地？

必须要通过【第四代住宅】这样一个强有力的产品，打破僵局！
随之而来的，项目所面临的难点也摆在产品面前：
Key：板块地段导致客户很刚，不能借鉴其他城市四代宅案例，单纯拉大面积、拉大花园。

如何解题？
1、综合比选得房率、均好性、景观视野、私密性等客户偏好，进行户型推演
2、全部户型采用错层+挑空设计的方式进行视线控制，解决消费者普遍诟病的隐私对视难题
▲ 视线控制原则 —— 端户：奇偶层露台完全错开，且客厅区域两层挑空，避免对视； 中间户：大进深露台上下错开，避免重叠。
▲ 视线控制 —— 露台与两层通高客厅区域结合，避免与上层卧室空间对视，保证隐私性；卧室上下层设置相同进深阳台，避免上下对视。
▲ 视线控制 ——端户客厅公区设置于角部，享有270°无遮挡视野
栖氿云璟在户型面积段上做了减法
在不牺牲居住尺度和体验的情况，尽可能多的进行空间功能性设计；
在面宽和挑高上，做了极致加法
  • 南向面宽拓展到了14.9米的超宽尺度，甚至超过市面上同类型产品140㎡的户型
  • 约6米超高挑空，带来的居住尺度堪称空中别墅
  • 轻松拥有全采光格局、大横厅设计、U型厨房、主卧套房
  • 与客厅相连的总计超30㎡的双露台花园
  • 实现户内动静分离的同时也让花园成为横厅生活延伸的一部分

“真正让四代宅突破户型面积限制，实现宜兴当地普通购房者的「庭院理想」”
▲115㎡户型
当然，作为 打破宜兴三年来的开盘记录、首开热销过亿的热销盘， 除了户型的创新，栖氿云璟在配置和展示上，也下足了功夫。
东原认为，四代宅，除了优秀的户内体验，户外生活品质同样重要， 基于此，为了大中庭和楼栋架空层，项目经历了数轮总图推演。
▲ 总图推演，各种单元（T2/T3/T4产品） 组合分布及住宅朝向的探索
确定了基本的单元组合和朝向布局后，项目又对社区生活场景进行演绎切割、组合排布。
▲ 景观方案推演过程，N易其稿
目的就是为了让业主享受户内花园庭院生活的同时， 下楼，也能让更多业主可以在社区公共空间内多停留。
▲ 栖氿云璟 生活打卡地图
在营造丰富、多元的生活体验的同时，栖氿云璟也有机的串联起了每一处景观节点和功能场景，为每一个人营造幼有所乐、老有所得、人尽其乐的生活美好。

▲ 栖氿云璟 实景图

为了匹配华东地区的建筑审美，找到客户想要的高级显贵的外立面，东原设计团队通过充分的市场调研，找到华东地区消费者的建筑审美取向：不能是四川的森系，也不能是建筑人的线条堆砌，而应该是属于华东的都市高级感。
▲四川森系
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▲大量的四代宅立面—— 炫技般的白色波浪线条
左右滑动查看更多
于是，在大量案例查找对标下，产品团队从国外找到了具有都市感的四代宅外立面案例，借鉴打造了符合当地客群审美品味的都市现代立面风格。
下滑查看更多图片
▲ 国外四代宅立面案例
浅米色+香槟色的搭配，整体建筑美学突出一种内敛的高级感， 从大首层到顶层，装饰的石材门头、金属条线、花园顶板和顶层格栅等考究细节，进一步拔升了建筑的立面精致感，无论是远观还是近看，都是宜兴一张妥妥的城市名片。






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