2、5月单月全国销量同比+10%、环比+4%,其中三四线同比+22%、环比+5%,三四线依然较强
从销售指标来看,1-5月的全国商品房销售面积为5.5亿平米,同比增长14.3%,较1-4月下降1.4个百分点,其中,5月单月同比增长10.2%,较4月上升2.5个百分点,并且5月单月环比增长4.3%。1-5月的商品房销售额为4.4万亿元,同比增长18.6%;较1-4月下降1.5个百分点,其中,5月单月同比增长14.1%,较4月上升4.1个百分点。住宅方面,1-5月全国住宅销售面积为4.8亿平米,同比增长11.9%,较1-4月下降1.1个百分点,其中,5月单月同比增长8.3%,较4月上升3.3百分点,并且5月单月环比增长3.5%。
而从结构上来看,一方面,从城市能级来看,5月三四线城市销售向好仍在持续,根据我们跟踪的51个城市高频数据显示,2017年1-5月51个城市商品房销售面积同比下降12.6%,而全国653个城市商品房销售面积同期增长14.3%,那么全国653城市中剔除到这51个城市后剩余602个城市1-5月住宅销售面积同比增长27.7%。单月数据来看,5月全国商品房销售面积同比增长10.2%,而我们跟踪的主流51个城市5月单月同比下降16.9%,剩余602个城市5月单月同比增长21.8%。另一方面,从区域来看,1-5月分区域商品房销售面积累计增速分别为:东部+8.9%、中部+17.7%、西部+21.0%、东北部+18.8%,其中,5月单月同比分别为:东部+7.6%、中部+14.2%、西部+9.2%、东北部+17.2%。上述数据均显示出了全国广大三四线城市销售表现依然十分优异,与主流一二线城市成交数据形成有力对冲并带动了全国整体销售数据保持正增长。
从价格指标来看,1-5月的商品房销售均价为7,959元/平米,同比增长3.8%,较1-4月下降0.1个百分点,其中,5月单月销售均价环比下降0.6%,降幅较4月收窄3.1个百分点。1-5月的住宅销售均价7,644元/平米,同比增长3.0%,较1-4月上升0.3个百分点,其中,5月单月住宅销售均价环比下降1.7%,降幅与上月持平。从库存指标来看,5月末商品房待售面积为6.6亿平方米,同比下降8.5%,较4月末减少1451万平方米,其中,住宅待售面积减少1,307万平方米。
2017年1-5月商品房销售面积同比增长14.3%,下降1.4个百分点,其中5月单月同比增长10.2%,上升2.5个百分点,对应5月单月环比增长4.3%。从城市能级来看,我们跟踪的51城1-5月商品房销售面积累计同比-12.6%VS剩余602城累计同比+27.7%,并且51城5月单月同比-16.9%VS剩余602城同比+21.8%,三四线城市销售依然明显优于一二线城市。从成交区域来看,1-5月商品房销售面积同比增长分别为东部+8.9%、中部+17.7%、西部+21.0%、东北部+18.8%,中西部以及东北部城市成交表现明显好于东部城市。5月城市能级销售数据和区域销售数据进一步验证了我们年初关于棚改货币化推动三四线城市热销的逻辑,随着5-8月的低基数月份来临,并且虽有调控扩围、但三四线的热销能级也在逐步下移,5-8月的销售同比甚至全年的销量同比都将获得不错的表现,我们维持全年销量同比+2.5%的判断。
我们维持认为本轮三四线销量持续向好来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断,同时预计三四线全年量价或将持续向好,其中棚改货币化作为中央政府对于三四线城市货币定向宽松的工具,同时也作为地方政府激发消费需求、拉动GDP的工具而言,也正好可以解释目前三四线城市的销量向好的区域上的普遍性以及时间上的持续性等特性,而主流市场认为大城市外溢观点无法解释上述独特现象。保守假设下,我们预计全年棚改货币化安置可去库存面积3.1亿平米,同时考虑到全年棚改可能超600万套、货币化安置比例可能超60%、以及棚改货币化安置购房杠杆比例超30%等三大超预期变量之后,全年棚改货币化安置去库存面积将超3.1亿平米,大概率将带动全国全年销量预期同比为正,从而利好三四线布局房企以及房地产下游消费行业。
(关于棚改货币化安置更多资料请参见我们华创地产组于2017年3月28日出版的行业深度报告《棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》)