城区高层酒店「如何转型」养老公寓？韩国顶级养老公寓The Classic 500实现100%入住率给出了答案

案例一

作为非常看重家庭观念的国家，韩国主要以家庭养老为主，但随着人们观念的逐步开放，养老设施的不断升级，养老公寓也逐步开始被人们所接受，其中超过半数的老年人选择愿意在主城区进行养老，而非远郊区或者乡村。今天要介绍的The Classic 500就是位于首尔市主城区的顶级老年公寓。

▎ 位于市中心交通要塞，周边配套齐全，由大学财团进行开发及运营

The Classic 500项目位于首尔市汉江以北广津区紫阳洞，隔着汉江以南区域便是富人聚集的江南区，紧邻韩国知名大学建国大学，且地铁2号线和7号线交汇处东南角便是项目所在地，因此不仅交通方便，周边方圆500米内遍布乐天百货、乐天影院、易买得超市、艺术中心等，生活极为方便。

The Classic 500项目法人是建国大学财团，因此与建国大学在很多学校配套上进行共享，尤其是建国大学医院与项目仅一路之隔，多数养老地产项目所困惑的医疗问题也便迎刃而解。

▎ 高层建筑打破传统观念，酒店与公寓相辅相成，老年公寓户型面积一致

The Classic 500项目是由地下6层、地上分别为两栋50层（A楼）和40层（B楼）的高层建筑组成，与传统观念里的老年公寓低密化低层化截然相反。

▲ The Classic 500外观，简洁挺拔，设计精致，强调高端属性。

来到The Classic 500像是到了酒店一样，而非老年公寓，这种感觉其实也并没有不对，因为A楼的5-20层就是六星级宾塔酒店。宾塔酒店的客房强调家庭式氛围，户型面积大，可对外进行商务接待，也可用于入住老人子女来探望时临时下榻。

老年公寓则是A楼的21-50层（170户）、B楼的5-40层（210户）共380户，主要面向健康老人， 5层以下裙楼及部分地下空间是酒店配套和各种服务设施。

A、B两栋楼老年公寓每层均有相同面积的6户，分两种户型，户型均为184平方米（专用面积约125平方米），奢侈型大一居，每个房间面积很大，且有大量的储藏空间，避免给客户临时居住的印象，强调家庭居住功能。

老年公寓内部装修，以沉稳的色调为主，地面平整方便使用轮椅，设有紧急呼救铃，老年人发生意外或感觉身体不适时服务人员能第一时间迅速赶到。

▎ 酒店式配套、24小时医疗护理中心、高质量服务提供品质保障

The Classic 500老年公寓不仅可共享酒店的配套和建国大学的相关配套，并且设有老年人专用食堂，以自助式为主，也可以点餐，餐费以早餐为例是9000韩元（约合人民币55元），用专用的智能钥匙可以刷卡。

除此之外，还有对外运营的高级餐厅老年人亦可以自由出入消费，目前有三家高档餐厅，可进行宴会、家族聚会等。

在医疗配套上，除了可在一路之隔的建国大学医院直接就医，项目内设有医疗护理中心，可进行紧急救护，24小时有护士值班，不仅环境舒适，服务非常到位，并且有相应的病房可进行短期入院治疗。

地下一层设有9000平方米健身中心和SPA，均以高级配置进行设置，健身完后即可进行SPA温泉疗养，因设置在同一层也避免了跑上跑下的麻烦。

为了老年人的健康保障，还设有运动治疗室，对运动后身体进行及时跟踪检查。

游泳池设置在A楼和B楼之间的裙楼顶部，与酒店客户共享。

考虑到多数老年客户有打高尔夫球的经历，室内设有模拟高尔夫球场，并配有休息空间、换衣间等。

文化设施有图书室、学堂、棋牌室、影音室等，定期组织兴趣小组进行书画、合唱、美术、学英语、工艺品制作、舞蹈、看电影、打台球等活动，同时聘请内部或者外部的专业人士进行各种讲座。

▎ 收费高却实现100%入住率，问询者络绎不绝，均为高知高收入人群

从上面的介绍可以看出，作为位于市中心的高级老年公寓，其高收费是必然的结果，老年公寓5年的入住期限内每户保证金高达8亿8千万韩元，折合人民币约为530万元，此外每月固定的管理费用及生活费、餐饮费等，一般每位老人每月至少需要200万韩元（约合人民币12000余元）。

即便收费很高，但从2009年正式营业到第五个年头时，也就是去年实现了100%入住率，而后续排号等位的老年人非常多。

入住到The Classic 500老年公寓的均为韩国顶尖高收入人群，有企业家、律师、教授、艺术家等，很多老人的子女在国外，他们看中便利的交通、优质的服务、互相沟通交流的环境及高品质的居住环境。

老年公寓入住资格条件是夫妇中有一人年龄在60岁以上，如果是单人入住需要年龄达到60岁以上。入住老年人中74%为夫妇，也有姐妹一起入住的情况，因此总体男女比例是45：55，平均年龄70岁，而其中约有40%的老年人仍然活跃在工作一线上，有充足的经济收入来源。

韩国目前开发运营的老年公寓项目并不多，但针对不同老年人群的需求，进行了不同类型的养老地产开发， The Classic 500是其中的翘楚，其高端到彻底的作法是否适用于中国，还需要从土地成本、开发成本、运营成本与综合收益之间能否形成合理的投资回报进行进一步评判。中国能否在城市主城区医院附近，进行养老公寓的开发运营，还需要评价在同类区域商业、酒店、写字楼等物业的收支比较，但至少给我们国内养老地产从运营思路、产品到服务方面提供了一种新的参考。

案例二

《韩国养老社区The Heritage：改变销售策略后实现85%入住率》

本文给大家介绍的是韩国近郊低密度适老化社区The Heritage。如果说The Classic 500和Noble County项目是持有运营型养老地产项目的话，The Heritage是可售可租的低密度适老化社区，由三星重工业为开发商进行开发及运营。

▎ 地理位置

The Heritage项目位于首尔市南部近郊卫星城市城南市盆塘区，距离首尔的富人聚集的江南区约20公里，有地铁直接连通，车程约30分钟，加上高速公路通达各区，交通可达性良好。The Heritage项目紧邻盆塘区中心，但因位于山脚下，又能脱离一路之隔的城区的喧嚣，是个闹中取静的地方。

The Heritage项目位于山脚下，周围是保护林，不仅环境优美，依着山势坡度，形成阶梯状的山地建筑群落。公寓产品以多层建筑为主，坡屋顶建筑呈现欧式古典韵味，阳台采用了高强度玻璃，减弱了楼间距较短带来的压抑感，避免建筑过于厚重。项目围绕中心园林进行建筑排布，因山势起伏，中心园林呈阶梯状，每个高度的园林采用不同的设计手法，且利用高度落差把配套设施建在景观带上，因此部分园林实际上是通过配套建筑的屋顶绿化实现，提高了土地利用价值。The Heritage项目共有19栋楼，390户。公寓户型从室内面积52平方米到203平方米不等。

▎ 配套条件

The Heritage项目由公寓、护理院及相关的配套组成，其中公寓面向健康老人或有需求的客户，护理院面向需要护理的老人，而紧邻的Bobath纪念医院和儿童医院可方便就医。Bobath是一家进行神经性疾病治疗及康复训练的医院，主要收治脑瘫、痴呆及各种老年慢性疾病患者，是韩国非常知名的专业医院。

Heritage护理院于2009年开业，是Bobath医院与The Heritage项目合作，由开发商出地出资建设，医院出人力及设备，有近300人的医护团队的专业护理院，设有280个床位，主要对失能老人进行护理及康复型治疗。

▎ 运营

公寓最开始面向60岁以上的高收入健康老人销售或全租（韩国特有的交高额保证金，不用付月租金，保证金搬离时可全额退还），但因高昂的费用（以室内专用面积164平米户型为例，销售总价折合人民币约730万元，每月物业管理费用约人民币4200元），销售情况不尽如人意，后取消购买年龄限制并适当进行折扣后，目前实现了约85%的入住率。

▎ 其他配套设施：多种多样，既可对内也可对外营业

The Heritage项目配套种类多样，生活型配套有银行、便利店、花店、洗衣店、家政服务等，兴趣型配套有图书馆、影音室、台球厅、多功能厅、棋牌室、工坊、KTV等，另设有SPA中心，内有桑拿房、美容室、按摩室等，运动中心有健身房、室内高尔夫练习、泳池、跳操房等，可对外营业的餐厅有自助餐、韩餐、中餐等三个餐厅，宴会厅可容纳500人就餐或开会。

兴趣型配套多数向入住的业主免费开放使用，而对外营业的餐厅，业主进行消费时收取对外价格的40%餐费。

总结

从做养老地产项目角度来讲，The Heritage项目先天条件不错，位于新城，交通便捷，配套完善，医院近在咫尺，而地块自身位于山脚下，可以做到“离尘不离城”。但最初进行租售的时候并非一帆风顺。作为顶级养老社区，有几个因素其实有些尴尬，比如虽为低层住宅但密度并不低，楼座排布比较密；再有虽被保护林包围，但山势坡度有些大，对于无障碍设计带来了难度；对比于大户型高总价产品，如果只面向两位老年人实用性着实低了一些，但也没有把产品做到极致的奢侈，因此客户群比较模糊，缺乏对需求的精准把握。项目最初面向60岁以上的老年客户销售情况不好，后改变策略，主要面向“准养老客群”，并且带入了家庭居住的概念，因此吸引了不少与父母一起居住的中年客户购买，强调了“天伦之乐”概念，在价格上也挤掉了一些泡沫，以更为合理的价格面市，目前为止实现了约85%的入住率。

其实国内也有打着高端旗号的养老社区项目，有的已入市有的准备入市，面临的共同问题便是产品、服务、价格及客户需求之间是否匹配的问题，往往是曲高和寡，有价无市。将好产品、好服务、好价格与享受天伦的家庭化养老结合，The Heritage项目所走过的弯路或许能给一些启发。

来源： 和睿养老 ID:HERUIYL 推荐关注

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