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在菲律宾首都马尼拉的核心金融区及周边，新移民的迹象无处不在：饭店推出热腾腾的火锅和饺子，购物中心用汉语普通话广播，房价不断飙升。
2016年9月以来，约有10万移民涌入马尼拉金融区，其中大多数是中国人。这股大潮正在当地房地产市场扩散。近年来，中国内地投资者一直在香港、伦敦和纽约等地抢购大量高端房产，以便把资金转移海外。但菲律宾出现的这股新投资热潮另有推手：当地蓬勃发展的博彩业。
菲政府19个月前开始发放博彩业许可证，有50多家招待海外华人赌客的离岸博彩公司获得许可证（这意味，马尼拉做了海南最想做的事情，抢了海南的饭碗）
。尽管下注是远程进行，但博彩运营商需要会说中文的人在马尼拉打理从营销、客户咨询到海外客户支付手续等各种事宜。结果是，这类移民虽只占马尼拉1290万人口的一小部分，却让中国务工人员青睐的社区房价创下新高。随着业主把店铺和写字楼改成配有赌桌和摄像头的博彩中心，马尼拉房地产市场正在复苏。
目前，尽管尚无公开官方数字透露抵达马尼拉的中国人数，但知情人士说，菲律宾离岸博彩运营商自2016年末以来雇用约20万名劳工，其中多数是中国人，他们中一半以上在菲首都地区。
这些有望提振菲律宾经济，并有助强化菲中关系——杜特尔特总统的优先事项。然而，若菲中哪方突然改变在线赌博或移民政策，菲楼市易受到冲击。过度依赖中国金主的风险去年在马来西亚的新山表现尤为明显：中国管控海外购房后，需求突然枯竭，让新山陷入大量房屋空置的困境。
菲律宾群岛银行驻马尼拉的经济学家内里表示，资金集中风险会是个潜在担忧。而其他人则只看到机会。合肥房地产中介黄强(音)预计，马尼拉的房价会因中国务工人员涌入而获提振。这些人服务的对象不仅是离岸赌客，还有那些经常光顾实体赌场的中国赌客。他说还遇到过组团赴菲购房的中国游客。
这股潮流的最大受益者之一是马尼拉马卡迪区的公寓——紧邻中国务工人员工作的博彩中心。马卡迪邻近的湾区，房价过去3个月同比上升创纪录的27%。当地一家房地产咨询公司负责人说，若不是离岸博彩业，菲房产业去年就崩盘了。
据菲律宾《世界日报》微信公众号报道，菲律宾现已成为中国投资者的投资新目的地，大量中国投资者到菲律宾购买公寓投资或自住。
根据菲律宾房产巨头阿亚拉地产公司2017年的数据，该公司的国际销售金额——海外菲律宾人和外国人的合并销售收入——在2017年增长了32%，达到416亿比索，占该公司当年1220亿比索总销售额的34%，其中海外菲律宾人购买量占9.6%，外国人则占了24.5%。
而在外国人的购买量中，中国大陆买家的购买量占49.4%，相比于2016年的10%，有了显著的提升。这表明中国大陆投资者去年从阿亚拉地产购买了价值147.6亿比索的公寓，相当于该公司去年总销售额的12%。阿亚拉地产总裁Bernard Vincent Dy表示，在中国大陆买家中，既有个人，也有企业实体。他们购买阿亚拉旗下的所有项目，主要是该公司在大马尼拉地区和宿务地区开发的项目。
外国人在菲律宾不允许拥有土地，但可以购买房地产开发商向外国人出售的公寓，但外国人购买比例不得超过该楼盘总公寓数量的40%。
除中国大陆投资者外，美国投资者以15.2%占据了阿亚拉地产外国人销售额的第二大份额，新加坡投资者占5.4%，中国台湾投资者则占4.4%。
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