割裂的吴泾，存在三个世界

在去吴泾之前，我对它最大的印象是： 兰香湖+紫竹高新区 。

潜意识还以为吴泾占据紧邻徐汇+挨着黄浦江的优越区位，缺的就是一个涅槃重生的机遇。

但实地踩完盘后，觉得吴泾最大的问题是 城市界面割裂，南北的反差感拉满 。

其内部可分为 三个截然不同的世界 ，从南走到北，实际的观感也是逐渐下降。

第一世界： 兰香湖壹号所在的 兰香湖豪宅区 ；

第二世界： 被动迁和次新占据的 普通住宅区 ；

第三世界： 2035规划中战略预留区所在的 重工业村庄区 。

实拍图

板块最大的期待，或许是 23号线以及19号线的建设 。 一脉徐汇的优势，会使吴泾逐渐摆脱老工业区的阴影。

但想要真正的“新生”，还是要 等更长远的未来 。 倘若重工业村庄区一直是当下这个面貌，那么吴泾很难更上一层楼。

01

吴泾的三个世界

吴泾，位于 闵行主城区的南侧 ，一江之隔与闵行浦江对望。

从8号线沈杜公路站出发，可乘坐闵行38路公交车跨越黄浦江到达闵行吴泾，沿途你会看见一个别样的黄浦江边： 密集的船只、高耸的烟囱，与市区繁华的江景天差地别。

实拍图

而在公交+步行的辗转交错间，我看到了吴泾的“三个世界”。

一个硬币尚且还有正反两面，吴泾的三个世界，也不是完全的好与坏之分。带大家具体来感受一下：

示意图

第一世界：兰香湖豪宅区

这里必然是整个吴泾城市界面最好的片区，兰香湖波光粼粼，与知名豪宅社区 兰香湖壹号 相映成趣。

兰香湖壹号实拍图

围挡之中，成群的联排别墅区 兰香湖贰号 、低密洋房社区 兰香湖雅苑 都在建设之中，建筑雏形已出，主要在作社区景观、路面的平整与营造。届时，整体的低密氛围感将更加高端。

但配套相对拉胯，尤其是商业配套相对滞后，缺乏高端大型的商业综合体，最近的商业体为 紫叶广场 ，但体量略小，当下业态多为快餐店。

紫叶广场实拍图

再往北在吴泾镇政府所在区域，才有整个吴泾最好的商业体： 吴泾宝龙广场 ，但内部业态、设施也略显一般。

宝龙广场实拍图

值得注意的是，该片区也拥有 华二 这样的优质教育资源，2024年划分主要对口紫竹半岛、星火村、英武村等小区。

从现场实探来看，兰香湖北面、西面、南面都是 光鲜亮丽的豪宅区 ，以东还隐藏着像 星火村这样的村庄 ，更是加大了吴泾给人的割裂感。

星火村实拍图

第二世界：动迁和次新占据的普通住宅区

与兰香湖豪宅区形成鲜明对比的是，吴泾的第二世界——动迁和次新占据的普通住宅区。

这里以 虹梅新苑 、吴泾新村、广南星园、 万科青藤公园 等小区为主，居住着大量的本地居民和外来务工人员。

整体城市界面略显破旧，有一种小县城即视感。但 相比豪宅区，这里烟火气满满，居住氛围感也更强。

周边城市界面实拍图

商业上有 弘基时尚生活中心、火星壹号 等小型商场以及沿街丰富底商，为居民提供了基本的购物需求，但规模较小，难以满足更高层次的消费需求。

商业及沿街底商实拍图

教育、医疗资源也略一般，如 景东小学、吴泾中学 等都是相对普通的公办； 龙华医院吴泾分院 2023年已升级为二甲医院，但板块整体医疗水平仍有待提升。

第三世界：重工业村庄区

吴泾的第三世界，则是承载着厚重历史记忆的重工业村庄区。

这里曾是五朵金花—— 吴泾化工厂、上海焦化厂、上海碳素厂、上海电化厂、吴泾热电厂 的所在地，见证了上海工业发展的辉煌岁月。

然而，随着时代的变迁，这些重工业逐渐退出历史舞台，留下了 大片的工业用地和亟待修复的土地 。行走其中，仍有刺鼻气味，路上多是货车及挂车等大型车辆横行，铺天盖地的灰尘， 彷如走入了另一个世界 。

周边城市界面实拍图

在2035规划中，这里 预留约 14平方公里 的战略留白区，短期内还无更多宏大的规划。

未来几年最大的变化，或将由在建中的23号线带来，23号线澄江路战周边还有大型TOD的规划， 体量预计高达约97万方，其中逾60%规划为居住配套 。

不远处还有 19号线的站点 ，未来双轨交汇，且皆可直达徐汇滨江等核心区域。能级将大大超越以西的15号线以及5号线。

若全部落地建成，整个片区的变化也将是翻天覆地的，也将助力吴泾不断脱离老工业区的阴影。

至于15号线元江路上盖的 保利光合组团 ，感觉更像是颛桥板块。但实际上，保利光合上城、保利光合臻园同属于吴泾板块。

看了一下近年来楼市数据，可以说， 豪宅区的存在，一直助推着整个板块的新房均价上升 ，就拿2024年来说，单价高达10万+的联排别墅 兰香湖二号 ，使得整个板块新房成交均价跃升到8万+/㎡。

事实上，2023年大热的 象屿招商·公园1872 也位于这里，相对距离兰香湖豪宅区更近，旁边还有23号线在建，当时入市单价5万出头。

二手房由于存在动迁、老公房等住宅结构，近几年来 二手住宅成交均价都在4万+/㎡ 。2024年成交量TOP10小区中，大多数小区成交均价都在 3-4万/㎡左右 。

02

轨交+产业，吴泾最大的亮点

除了居住上的感受，我们重点来聊聊，轨交和产业带给吴泾的变化。

首先轨交上，板块内在运营有 15号线 ，终点站为紫竹高新区站，目前还在向南建设延伸到奉贤。

对于现有居住区来说，出行并不是很便捷，大多都需要依赖于公交。 但未来23号线将极大改善这一问题！

实拍图

并且23号线沿着徐汇滨江一路过来，在吴泾设 紫竹高新区站、江川东路站、紫龙路站、放鹤路站、吴泾北站 等站点，与15号线在紫竹高新区站交汇。

还有 容易被忽略的19号线 ，虽没有深入吴泾板块，但也擦边而过，居民还是可以享受到这份利好。

未来，吴泾将成为三轨环绕的板块，与市区的联系更为紧密。

其次，吴泾南部就是 大名鼎鼎的紫竹高新区 ，是全国范围内唯一一家以民营经济为主体，采用混合所有制企业模式运作的国家高新技术产业开发区。

2022年进一步定位为“大零号湾”科技创新策源功能区。依托上海交通大学和华东师范大学等双一流大学，吸纳了丰富的人才资源和科研支持。

实拍图

大家对紫竹高新区的印象就是产业发展很厉害。

自2012年纳入科技部国家高新区评价体系以来，紫竹高新区从最初的综合排名第28，逐年上升至2015年的第17名、2020年的第11名， 2021年更是跃居全国第9，实现了10年“九连跳 ”。

2024年最新排名，又落到了第23位 。据说，是受国际环境影响，在中美贸易战之后突然下滑。

但目前看，实际营业总收入仍在逐年增长。

据紫竹高新区官网介绍，其连续三年财政收入超100亿元， 营业收入突破1000亿元。

图源紫竹高新区官网

具体来看，紫竹高新区主要以“1+6+X”的产业布局，重点发展 “数字经济” 这一主导产业，全力支持以 新一代信息技术、数字视听、生物医药、智能制造、航空电子、新能源与新材料 等六大产业和 X先导产业 协同发展的产业规划。

图源网络

目前集聚了一大批以 微软、英特尔、可口可乐、印孚瑟斯、中航工业上电所、中国商飞、中广核 等为代表的国内外知名高科技企业地区总部和研发中心。

实拍图

对于吴泾而言，紫竹高新区就是板块根基、底气之所在，是财政收入始终能笑傲其他区的缘由所在。

2024年1-10月，吴泾镇财政总收入 高达110.5亿元 ，依然是闵行区的财政大户。

03

写在最后

相比闵行另一个产业增长点、大开大合的建设区域华漕前湾来说，吴泾也存在更多的待开发土地。

但吴泾给人的感觉， 更显复杂 。

兰香湖豪宅区的优美城市界面，与其他住宅区的“平平无奇”形成了鲜明的对比，向北还有重工业村庄区的历史记忆，与未来的生态宜居愿景也交织在一起，渴望着新生。

当下来看， 产业和轨交就是它最大的亮点所在 。

等待23号线的建成，或许就是它蜕变的第一步。 更久远、美好的未来，就再等等吧。

本公众号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。

---