「民宿崛起」房企试水 短租民宿求解存量时代

沿着沙西线一路向西，行至郫都区红光镇，再经由一段老式的泥土路，便可以看到一个绿色外观的集装箱建构体和几栋青瓦屋檐的建筑。

这里便是由绿城、多利和平安三家企业合作打造的多利绿城桃花源项目。

这个项目与传统房产项目有着本质的不同，它可售部分是经营性家庭农庄，即民宿。其背后的逻辑是，随着共享经济的火热，以及房企在存量时代挖掘新盈利增长点的决心，正助推着以民宿为代表的短租行业的发展。

途家发布的《2017年上半年民宿旅游报告》数据就显示，成都民宿今年1～6月订单量居全国之首，超越最先起步的杭州和三亚。

受多重红利刺激，各路资本蜂拥而至，在成都，桃花源项目并非孤例。

房企成都试水

桃花源项目现场的展示栏显示，项目规划面积约1.2万亩，通过土地整理节余建设用地约1400亩，规划建设32万平方米农村新型社区、38万平方米经营性农庄和8000亩有机生态农业产业园。

在桃花源，现阶段唯一可销售的产品是经营性家庭农庄。成都商报记者看到，一期农庄结合了川西民居和苏派建筑的特点，全部为中式风格。户型跨度从88㎡两房两厅两卫到188㎡四房两厅四卫，每户都配有1～2亩不等的院子和种植蔬果的农田，精装价格在300万～500万之间。买下后，业主便可将其经营为民宿，目前，首批次20余套农庄已全部售完。

明宇是另一试水民宿的房企。在位于都江堰的豪雅青城项目，其近期推出了名为“私人设计师酒店”的产品。据了解，户型区间为65～95平米，全精装，业主可选择自行居住，也可在长时间不居住的情况下，将房屋交由运营商来经营。明宇豪雅青城项目副总经理蒋弋介绍称，推出该产品主要基于都江堰现在每年有近2500万人次的游客，万达乐园建成后将激增3000万新客源，对住宿有着多元化的需求。

市场规模：较2年前增长约10倍

倘若扩大至全国范围，包括绿地、花样年、国奥等房企也都通过不同模式介入民宿市场，蓄谋把这一全新业务作为其存量时代转型的方向之一。

根据公开信息，民宿是起源于欧洲乡村地区的一种旅游业态，最初以提供简单的住宿与早餐为基本模式。经历百余年的发展，民宿从乡 村走向城市、从农场走向景区，成为区域性旅游品牌及核心吸引物的重要构成。

目前，国内的民宿运营模式主要分为业主自营（C2C）、商户经营（C2B2C）和平台管理（B2C）三种模式。在业内人士看来，房企在此时布局民宿行业，一大背景便是近年来政策的“风口”屡次吹向民宿行业，以及市场份额尚小的现代民宿占比。

2015年11月，国务院常务会议审议通过了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓等细分业态”；2016年1月，中央一号文件明确指出要大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、等乡村休闲度假产品……

市场层面，根据艾瑞数据，2016年中国短租民宿市场在线交易规模达到87.8亿，同比增长106.1%，并预估2017年整个中国这一交易规模将达到125.2亿元。

细化到本地市场，成都商报记者从多方渠道获知，目前成都民宿已经达到1万套，仅仅今年上半年就增加了3000套，较两年前增长约10倍。

另成都市旅游研究院院长诸丹的统计，目前成都以家庭副业方式自建自营的传统民宿占到95.42%，以投资者经营或委托第三方公司来管理的现代民宿只占4.58%，且两者的价差最大可达数百元。

“住宿分享业自2011年启动，经过6年发展，已走出导入期进入发展期。”这样的市场环境，或多或少地让开发商嗅到了民宿的蓝海。

行业观察：“流量”与“特色”如何破题？

“现在总是强调去库存，我认为真正的去库存不是说把一个物业从这个人手里转到那个人手里，而是要发挥其真正的作用和价值，不再空置，创造更多的效益，这才是真正做到去库存。”这是绿地香港首席运营官侯光军在谈及该公司为何进军民宿行业时的一番公开言论。

从中可以梳理出两个关键词：不再空置和创造效益。而如何达成这两点？

在中成房业策略中心总监蔡玉兰看来，房企在介入民宿时，有着“起跑优势”，即自身有着丰富的物业管理经验与打造配套的实力，以及大量便于集约化管理的房源资源。

在此基础上的选址，明源地产研究院方面表示，开发商要从三方面进行考虑，民宿与客源地的距离、客源地的消费能力、季节性及交通的便利性，这将直接决定民宿的平均房价和入住率。此外，设计融合环境、服务用心，也被看作为民宿能否打动消费者的重要因素。

与此同时，亦有多位研究人士表示，房企介入时有些问题依然需要值得思考。首先是导流。途家业务发展部西南区域总经理谢佳分析称，线上端是房企的薄弱环节，如果没有游客的导入流量，“民宿就是自娱自乐了。”

成都市旅游研究院院长诸丹表示，现代民宿具有承载地域文化的生活体验、有主客间相同的情况，主要针对个性化市场等特征。房企的介入要避免大资本“跑马圈地”，批量生产房源的统一性让民宿容易失去真正的内涵和原有丰富的特色。

“没有特色文化，民宿就失去了灵魂”。途家联合创始人兼CEO罗军也公开坦言：“住宿分享市场是一个高速增长的市场，未来将成长为一个万亿级别的市场，但所谓分享经济是边际成本趋于为零的商业模型，到真正实现还有很长时间……”