今天，三墩北已被2021年房价吓醒！

张荆蔡来了！

最近感觉特别不想说市场，因为数据不真实，包含太多行政因素。对于今天成交的三墩北地块，先用一张图，示意一下周边的市场情况。

坐标位置：紧邻万科融信西雅图，西南，隔着墩余路。总建面积204789㎡，容积率3.0。

三墩北土地市场只成交4宗 宅地 ，却经历了三个价格阶段 。

第一阶段 ：龙湖水晶郦城、中国铁建西湖国际城。地价在万元以下。

第二阶段 ：万科融信西雅图，地价接近1万5。

第三阶段 ：郑州绿都，地价接近2万。

这三个阶段反映了杭州在2015-2016年土地市场连上三个台阶的局面。

其中第一阶段龙湖水晶郦城，在2016年底限价背景下入市，现在基本已进入收尾阶段。但中国铁建西湖国际城，对于板块目前已经非常显性的获利空间仍不满足，也许还在等待限价政策放开的那一天。

点评今天土拍结果之前，先来看看，西湖区政府板块运营之心。

这个板块可以说是西湖区土地财政最后的钱袋子。因此周边搭配的是西湖区最高能级的产业配置，南连西湖科技园，西接阿里云谷小镇。被西湖区政府称之为紫金明珠板块。紫金明珠位于吉鸿快速路以西，宣杭铁路以北，绕城高速公路以内，是杭州创业创新“发动机”—城西科创大走廊的起点。

就在昨天，土地拍卖会的前一天，西湖区紫金明珠板块配套的一所中学和一所小学举行开工仪式，建成后，这两所学校将引进西湖区的优质名校教育资源。

其实对于这宗地块出让的前期铺垫还能追溯到稍早的4月中旬关于阿里云谷小镇的首期—西湖大学的选址也有了明确的消息，选址于西湖区西北角的双桥区块。

对于城西来说，制约发展的最大要素不是别的，是交通。 堵车应该是城西生活人群的家常便饭。

西湖科技园、紫金明珠板块、云谷小镇最外围的串联道路——紫金港快速路已建成通车，这条路目前应该是已处于高负荷运转的这样一个状态，但宣杭铁路以北的内部其他能够起到分流作用的路网，都仍处于规划状态。

尤其是今天出让地块与万科融信西雅图之间的墩余路是板块内部最重要的道路，只有墩余路完全通车，紫金明珠板块才能和紫金港快速路以东，古墩路以西区域相竞争，否则紫金明珠板块肯定要面临那个区域的截留和干扰。

目前仅两宗地块之间与庄墩路交叉口位置建成，不知道这条路是否会和西湖区境内的余杭塘路最后一段面临同样的境地呢？值得关注。

再回到地块和当下所面临的政策局面，