长租公寓会怎么死

本文是《让大家都住得好》的姊妹篇，是对其中“文学创作部分”脑洞的详细阐述，可能会与现实有较大出入。简单来说就是如有雷同，基本不可能，当架空小说看即可。哈哈一乐身体健康，别太当真。

党打爆投机商

1949年，在军事上节节胜利的我党我军，在经济上却遇到了大麻烦。

经过多年战乱，尤其是国民党败退台湾前滥发货币之后，全国大城市物价飞涨。像上海这样的大城市，已经成为了投机商人趁经济混乱而兴风作浪的大本营，全国大约有50万户投机商，而其中的30万户在上海。他们在大陆受到封锁的情况下大搞囤积居奇，妄图低买高卖从中牟利，甚至不无嚣张地说：“我党是军事100分，政治80分，财经打0分。”

面对经济战，我党自然不敢败下阵来，失去好不容易得来的民心。

我党先是把货币掌握在自己手里。华东财委和上海市政府先通过报纸、广播发表社论和领导人讲话，要求投机分子立即停止犯罪活动。三令五申之下，投机分子还不收手，6月10日，上海市军管会查封了上海证券大楼，扣押了250名投机主犯。经此一战，人民币得以在上海站稳脚跟。

但货币稳定后，物价还在涨。1949年10月中旬到11月下旬，上海批发物价指数比10月上旬提高了326.5%，严重时每天涨幅达20%-30%，在十余天的时间里，棉纱价上涨3.8倍，米价上涨5倍。

此时坐镇指挥的是陈云。他发现国家掌握的可以作为商品调用的粮食不下50亿斤，国营中纺公司掌握的棉纱和棉布超过全国产量的一半，只要投放时机得当，就能彻底打败投机分子，稳定物价。

他判定，以沪津两地7月底物价平均指数为标准，力求只涨2倍或2.2倍，达到这一高位才能抛售物资压制物价，以图彻底打垮投机商。与此同时，加紧在各地调集粮棉物资，打通交通，保障物资大规模在城市投放。

陈云还善于造势，派曹菊如到东北调运粮食，还再三交代：“你坐镇沈阳，东北必须每天一个列车的粮食到北京，在天坛打席囤存粮，必须每天增加存粮席囤，要给粮贩子看到，国家手上真有粮食，粮价不能涨，使奸商无隙可乘！”直接打击了粮食投机商的信心，源源不断运到大城市的粮食也解决了吃饭问题。

1949年11月20日，上海、天津、北京等城市的国营机构，按照中央的计划逐步提高贸易公司商品牌价，到24日使其与黑市价格持平，此举是引蛇出洞，诱使投机分子不惜借高利贷吃进。

1949年11月25日，全国采取统一步骤大量抛售纱布，一边抛售，一边降低牌价。投机分子开始的时候还强撑着吃进，但随着国营公司越抛越多，越抛越快，他们终于爆了仓，上海的纱布价格，一天之内下降了一半。

时机一到，陈云规定所有国营企业的资金一律存入国家银行，不得向私营银行和资本家企业贷款；私营工厂不准关门，而且要照发工人工资；加紧征税，不得迟交。同时，全国各地严格取缔地下钱庄，以截断投机分子的资金来源。最后一招釜底抽薪彻底打爆了投机商，哪怕他们在来年春节前后妄图再次掀起物价上涨，也被轻松平定。

来自德国的先进经验

复盘这次平抑物价的行动，不得不感叹陈云老确实是社会主义经济大师，在社会主义框架内用市场战胜了靠市场吃饭的投机商。我们也可以看出，党在解决经济问题的时候，敢于动用任何手段，善于抓主要矛盾，节奏感好，一击必中。另外，党也能够站在道德制高点上，一边在经济战场作战，一边制造大新闻。做党的对手盘，下场往往很惨。

放到现在愈演愈烈的一线城市房租涨价问题上，会不会也是如此呢？

我们先来回顾一下《让大家都住得好》里面提到的，《人民日报》很早就钦定，“推房地产税，目的不是为了降房价，而且在客观上也起不到压低房价的作用”。

那房地产税还会有什么效果呢？从目前泄露出的种种房地产税方案来看，只会对多套房或超出一定面积的部分征税。

这让人不禁想到了德国的二套住房税。

二套住房税是德国地方政府对居民登记使用的第二套及以上住房进行征税，属于消费环节税收。税基通常为房屋所在区域平均租金，多数城镇税率在5-20%之间。

二套住房税税负较轻，但在一定程度上增加了居民占用多套住房的成本，有助于提高住房的流动性、降低空置率。

为了让更多房子用于出租或自住，防止房子被购买后空置，德国还有一种税收豁免政策。居民出售房地产，如果能够盈利，那么这部分盈利也计入个人年收入所得，依据《所得税法》规定进行纳税，不过有三种情形能够豁免税收：

（1）买房时房屋自带租客，买房后未与租客解约，持有10年后出售；

（2）买房时房屋自带租客，与租户解约后，自住满3个完整年；

（3）买房时不带租客，用于自住。

由于这些在税收上的规定，德国住房空置率很低，2017年德国住房空置率只有3.2%。

结合一下国内的情况，最后出台的房地产税，很有可能像德国的二套住房税类似，对多出的房产进行征税，而在二手房房屋交易过程中的所得税也有可能改成德国的情况，以促使房屋持有者自助或将其出租，降低房屋空置率。

空置房是好弹药

中国的住宅空置率一直以来都是个谜。

中国家庭金融调查与研究中心调查显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为重庆25.6%、上海18.5%，成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。腾讯与中国房地产报等机构联合发布的2015年5月全国城市住房市场调查报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%-26%之间，目前一线城市空置率22%，二线城市空置率24%。

然而经过这几年长租公寓的发展，有可能部分空置的房屋也被纳入到长租公寓的系统之中，在统计里漏网了。目前具体有多少住宅空置也是个难解之谜，恐怕得等到不动产信息全国联网之后才知道了。

取个大胆值，假设北京现在的空置率是20%。如果能够如德国那样在推出各种降低住房空置率的税收政策后，住房空置率降低至3%，按照2017年的北京住宅大约700万套的总量来推算，这样会释放出119万套房源到租房市场。当然最后的效果可能没有这么好，但是多释放出几十万套房源应该是很有可能的。

另外，今年六月份，深圳发布了被称为“二次房改”的政策：深圳未来18年的纯商品住宅只占住宅总数的40%，其余60%是人才房、安居房和公租房，也是一种可能的改革方向。当然北京由于严控人口等措施，可能不会像深圳那样大力兴建人才房、安居房和公租房。但根据2017年北京住宅土地成交构成显示，共有产权房占到了31.32%，仅比纯可售商品住宅的36.83%小了五个百分点左右。这就意味着，北京可能通过兴建共有产权房，让一部分财力比较雄厚的租房者选择购买共有产权房，来为租房者安居开个口子。

在平抑物价的斗争中，党手里的物资是从东北等地运到大城市的。而在平抑房租的过程中，党手里的弹药可能就是这些释放出来的空置房，以及建好的少量公租房等，并通过共有产权房促使一部分租房者离开租房市场，以减少需求。

代表年轻人抑制你

党在出手的时候，一定是站在道德制高点上的。

在房租涨价这件事上，符合大多数人利益的道德制高点是租房者的悲情。据清博舆情相关数据监测，截至8月21日14时，关于“房租上涨”的媒体平台推文达3849次，其中微信623次，微博1068次，网页1179次，客户端743次，论坛108次。

房租上涨带来的痛苦引入业内讨论，还是因为我爱我家副总裁、集团研究院院长胡景晖通过电话会议和在线直播的方式炮轰了市面上绝大多数长租公寓模式：

“以X如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。

而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了，完全破坏了正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。

我爱我家旗下的相寓不会（这么）干，因为没有融资，没有资本市场的压力，我们是长租公寓领域中唯一盈利的企业。”

尽管后来来胡景晖离职，我爱我家也与他的这段话划清界限，这段话显然还是给熊熊燃烧的讨论浇了一大盆油，也给了官方介入的口实。就在胡景晖发话的同一天，北京市住建委，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈X如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

三天后，北京市房地产中介协会召开座谈会，X如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，即不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源；决不允许业务人员哄抬租金抢占房源。各长租公寓承诺不涨租金，并且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

似乎抑制房租上涨取得了阶段性胜利。

资本不死心

然而我们在《让大家都住得好》里提到过一线城市房租上涨的逻辑：房价上涨受到抑制，租售比又畸形，北京整体租售比达到1:806的超低水平，只能通过涨房租来住上已经高买不起的房。

在这个过程中，资本与其说是原动力，不如说是推波助澜者，如果不是它们吃相难看了点，一个夏天抬升30%，恐怕问题也不至于如此集中地暴露。

但你说资本就是白莲花，那肯定是错误的。目前各家资本确实在不断烧钱收房源，而且规模已经相当大了，只要住建部一“关怀”，就能拿出总计12万套存量房源。这样的规模虽还不至于垄断，但也可以影响租房价格，胡景晖所说的“扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口”也是做得到的。等到各路长租公寓手头的房源进一步增加，对整个市场的定价权也会有更大的影响力。

按照潘石屹的说法，“长租公寓的回报率最高超不过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的”。这种说法过于贬低了长租公寓的盈利情况，根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率还是有3%左右，但远远低于美国8%~10%的水平，所以现在长租公寓仍然处于跑马圈地时期。等到未来有品牌形成统治地位，目前“不涨房租”可能只是空谈，租房价格再翻一番也不稀奇。

去年8月，长租公寓品牌X如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元，这就是很多人在网上爆料的“租房欠上了小额贷款”的来源。而发行这种债券，能为长租公寓提供扩张的资金支持——长租公寓为了扩大规模已经上了杠杆。

当年为了囤积居奇而借高利贷，不断扩大规模直到最后也没出手，反而把本钱连带借款一起赔进去的上海投机商式前景在眼前徐徐展开。

打赢房租稳定攻坚战

当年陈云定下的介入时机是物价平均指数涨2倍或2.2倍。这条线不是平白无故设置的，对于工薪阶层来说，物价指数上涨两倍是家庭经济崩溃的临界点，也就意味着市场调节即将失控。这么看来，北京的房租也可能会继续涨一段时间，甚至有可能在两年内涨到现在的2倍。

原因很简单，北京坐落在缺水的华北平原上，人口承载能力有限，根据《北京城市总体规划（2016年~2030年）》草案，北京市要求2020年之后，常住人口稳定在2300万左右。长租公寓涨房租，正是一种限制人口流入的办法。而以目前的舆论引导来看，有朝一日房租真的涨到了如今的2倍，大多数人也会把怨气撒在长租公寓和无良房东身上。

相比之下，深圳就可以直接在未来18年里建设占总量60%的人才房、安居房和公租房，做到“来了就是深圳人”。（令人感叹的是市场经济的先锋现在在用这种方式缓释社会矛盾）

等到房租真涨到一个临界点，不仅惹得天怒人怨，还能够让政府名正言顺地一次性收拾租房市场的时候，国家队就要进场了。

那时房地产税一定开征了，国家队手头的潜在弹药很可能就是开征后流入租房市场的空置房。国家队收房可以不计成本，甚至大搞优惠（比如减免作为国家对房源的房地产税），在成本上就比其他长租公寓有优势。

目前对长租公寓的种种批判已经充斥在网络环境中了，如果房租继续涨下去，长租公寓只会在舆论上更加被动。国家队只要把房租定得稍微低一点，就可以用市场的方式击败市场。

而且国家队还有其他手段保证自己的业务比长租公寓好。比如大城市试点租购同权，国家队出租的房子完全可以试点——试想一下，在同一个小区，租国家队的房子可以就近入学，租长租公寓的房子没有这等待遇，长租公寓又会少一个竞争优势。

如果国资真的强势进入一线城市的租房市场，那么目前这些长租公寓毫无还手之力——本来在跑马圈地过程中就已经欠了一屁股债，房租提一倍盈利还是困难，又落得大量骂名。识相一点的就会选择和国家队合作，服从于“房住不炒”的大政方针，让国资入股都是小意思。

到时候北京的租房市场将会被彻底洗牌。较晚投诚甚至完全没有国资背景的长租公寓恐怕只能保有质量最低、位置最差的房源，投诚得越早、拥抱国资越彻底的房租公寓可能得到更好一些的房源，而最顶端的、有租购同权资格的房源将会在国家队手里。

北漂们也会根据收入各安其份，租住在不同档次、同价位的长租公寓里，起码租房需求得到了保障。而且未来的长租公寓将比之前饱受争议的北京黑中介要合规很多，北漂们也会少吃些苦头。

不过他们也会有那个时代的烦恼——从抢购学区房变成了抢租学区房，人们会为从国家队手里租到学区房而焦虑。也就是说，这个时代对于房地产的焦虑在下个时代可能会减轻，但这种焦虑会转移到教育和医疗等其他领域。其实教育和医疗的焦虑，在这个时代就是附着在房地产上的，只不过以后它们会更加直接，更加赤裸裸地呈现在各位面前。

好在房地产的焦虑总归还是部分被解决了，房住不炒的目标也基本上实现了，大家都能住得好。

很惭愧，做了一点微小的预测。点个赞，说不定幻想就成真了呢？

本回完