抄底北京房子的时候到了吗？

二环十三套 · 公众号 · · 2023-06-19 23:46

正文

初春市场至今的速冻，让人感觉就像以前看火箭队的比赛，第三节领先20分，把电视一关去吃饭，然后手机跳出新闻：火箭末节崩盘。

大中介后台的库存正以每天约200套的速度增加，向15万套迈进，历史最高。

初春的成交看似大量，其实里面叠加了春节前因市场停滞积累的需求，以及23年入学大年的因素，难以复制。

库存高企的原因有三：

1.不少继承的房源陆续进入市场。

2.市场前景不如预期，买家信心不足。

3.置换链条断裂。近年改善盘更受追捧，刚需盘没有足够的新增购买力消化，导致想卖房置换的这部分交易受阻。

第一点其实同时也是机会，继承的房子如果子女们商量好了要卖，价格往往好聊一些。还有些很少出房的小区，比如当年有些领导分的房子，属于公房里的尖货，也因此释放到市场上。

我还感慨：不论是平民百姓，还是领导干部，最后的终点都是一样。

家里长辈一句点醒我：但过程可不一样。

第二点，市场预期这事其实也好说，大家都是买涨不买跌，主要还是情绪问题。

一个有力的政策，一个上涨趋势，就能把势头改变过来。

市场情绪低沉这事儿大家这几年见的多了，18年毛衣战的时候，就有腿软的专家说出“年轻人，洗洗睡”。

19年，市场横盘阴跌第三年，亦庄限竞房大把5万5一平卖不出去的，大家都等着掉到4万5再说。然后中海京三要卖7万，被大家称为国家队入场托盘了。

现在海梓府8万，京三有钱买不到。

22年底，有一波要润的，和买了新房着急卖的二手。如果高首付在手，都是机会。

上一轮涨的不错的北纬四十度，东南84平两居室大概是770万左右。

去年11月先卖了一个715万，业主买了新房急售，有不小的抵押，硬性要求返租两三年。相当于750万左右吧。

又过了一个月，同户型成交680万。

几乎与此同时，市场价800多万的逸翠园两居成交了一个720万。

到了今年三月，市场火热的时候，却又觉得刚刚还可以捡漏的市场一下那么近、那么远。

有个码农，应该是抢上林溪没抢上，转而去谈清河另一套1038的次新。中介说业主说了1000能签，码农大兄弟可能有点上头，怕又买不上，直接出价1030，中介都傻了。业主一看也来劲了，说你周期太长，1030不签。

买房还是得靠码农大兄弟抬轿子。

然后就是市场没有等到预期的大会利好政策，感觉恢复不及预期，人们有钱也就去吃吃烤串。

令我想起08年汶川地震后，大家都觉得人生苦短，及时行乐，啃啃兔头，打打麻将，不亦乐乎。

但是又过了一段时间，人们觉得生活还是要继续，还是得该干嘛干嘛。

现在就是又一个大家觉得人生无常的悲观时刻。

大部分人们都是一样的，跌的时候不敢买，涨的时候又后悔，直叹没抓住上一波时机，又不知道下一波机会什么时候再来，一咬牙，追高了。

而且往往再来一次也还是一样的。很多人都是这样的，也正常，确实是知易行难。

但请不要忘记，好转也是需要时间的。

第三点，置换链条的断裂。

北京的外来新增刚需购买力从18年之后就不多，有的业主价格挂的离谱也是一方面原因。

我最近了解到一些业主，说都急哭了，房子就是卖不掉。

我一看，寻思你急哭了也没看你降价啊，这不还挂的高于上一套成交不少呢么。

上文说的北纬680那套成交，市场价咱就算750，业主一开始挂860。

大屯最近一套次新大两居1150市场价成交，业主开始挂1300多。

当然挂多少是人的自由，想要成交，挂牌价还是要趋向合理。

有的业主可能也确实没办法，卖的低了想买的没法买了，那也别先买再卖，太被动。

挂牌价合适还卖不掉，可能就是房子本身的事儿了。

安贞那边有套房，去年同户型成交750，现在已买急售，降了一百多万，连个谈的人都没有。看了下，这是个南北两居，同小区700多能买个同面积南北三居，三居还好几个在卖的，那确实不好办。

大家都喜欢海淀次新三居四居，不喜欢硬伤老破小，除非价格到位，不然房子就是无效供给。

前一段帮发小看一个西城弱学区顶层老破小，业主继承变现挂480，市场价约520，五个人排队抢。