首分论市 | “低迷”行情下楼市重新洗牌，量跌价稳市场信心仍在

2017上海楼市已经走过半个年头，期间 调控之频繁，数据表现之一反常态，都前所未见。

下面，我将从三个方面谈一谈对上半年楼市的看法：

①土政策持续加码，土地市场进入新一轮洗牌中

半年以来，土地调控力度不断加大，可以看出政府对“地王“和”高地价“的态度几乎是”零容忍“，每当土拍有高价苗头出现的时候，新的土地政策便会跟进。拿影响力比较大的“招挂复合”新政来说，它严格限制了竞拍企业，中小房企几乎彻底丧失土拍市场的竞争力。最近上海推出的“8块地”出让，延续新政的同时，在竞拍企业打分规则上对企业限制更加严格，企业获取土地难度更加大。

受上海拿地政策的挤压，在上海拿不到地的房企开始将目光转向“环上海”，引发“环上海拿地潮“，4月份嘉兴土拍有近400余家企业参拍，激烈程度可见一斑。

②供求受制但价格坚挺，楼市信心依旧在

上半年新增供应一直处于低迷状态，甚至有月份供应达到历史最低位。原因主要有2点：一是 从政策上看 ，政府严控预售证发放，本该上半年开的项目一直被延期；二是 从企业看 ，政府给到备案价低于企业心理预期，企业自身推盘意愿变弱，入市节点也一直往后延。

从成交表现看，上半年成交总量为322.7万方，同比下降50%，这意味着今年半年的成交量还不如去年同期3个月的量，可以说是非常不理想。但我认为成交低迷并不意味着楼市信心低。很多情况下，不是没有信心，而是“无房可买（可卖）”。拿价格来说，整个上半年商品住宅价格一直坚挺并保持“微涨”，意味着无论是购房者还是业内，对市场的信心依旧还在。

③项目实际表现：“冰”火两重天

落到具体项目上看，上半年的成交表现可以说是“冰 ”火两重天：高性价比楼盘仍然“一房难求”，买不到的即使托关系也买不到；改善置换型的楼盘却存在着较大的压力，“先热后冷”已成为这类楼盘的常态。购房者往往已经交完定金，但因为新政限制，首付付不出来，最后不得不选择退房。

2017年下半年上海市场怎么走？

• 供应

  数据上将好看一些。下半年业绩及回笼资金压力大，部分房企将有所妥协选择牺牲价格换取销售业绩，供应量将有所增长；

• 成交

  供应直接决定成交。供应量一旦有所上升，成交量将会有新突破，但政策严控不会放松，今年单月成交破百万方可能性不大；

• 价格

  价格实际情况取决于成交结构，因此代表楼盘的交易情况将会影响市场价格的波动。下半年整体价格 下跌不太可能，但也不会有新的突破。

• 客户

  购房决策周期变长，观望情绪渐浓，企业营销难度加大。