尤其是结合刚刚过去的上海中考，在摇一代上场后，上海学区鄙视链重新洗牌，
XQ房真实性价比再也藏不住了！
而以往我们在研究门槛价的时候，往往是以学区对口小区最便宜的上车价来核定，而这些上车价往往是一房仅能满足挂户口需求。
但随着XQ房价格的不断变化，以及家长在购买XQ房时对于兼顾自住的需求转变；
我们研究院同步研究了上海热门学区的二、三房上车门槛价，有几个
惊人
的发现：
1、学区兼顾自住不再高不可攀，闵行老牌一贯制对口三房最便宜仅300万不到；
2、今年中考坐实了不少公办校的真实实力，但价格滑落未来得及刹车，造就了不少性价比王者；同时新黑马的出现带来局部价格大涨。
3、学区挂户口可能会演变成从一房到二房，很多学区房总价只需要稍加几十万就可以从30平一房变成40多平两房，满足一家人刚需自住的需求。
三房门槛价最贵的热门学区主要集中在黄浦和徐汇；
除此之外，就只有静安和杨浦的两个区内最贵的一贯制上榜，分别是静教院附校和上音实验。
这两个学区在区内都有不可替代性
，
静教院附校一直是上海的公办之光，就是因为其无差别拔高生源质量，底线拉的很高；
虽然近期一代传奇校长张人利卸任引发争议，但最新上任的是张人利校长十几年的老搭档倪继明，相信学校原来成熟的教学管理体系都会得到很好的继承和延续。
从网传数据来看，24年静安区一模静教院附校中位数573分，遥遥领先；二模依然保持，比排位第二的苏河湾高出整整近20分；
在中考中，约160人参加中考，四校自招7人、700分以上40多人，不管在什么维度头部实力都很亮眼。
而上音实验位于杨浦的新江湾城板块，整个板块都是全新规划建造，没有一套老破小；
这也无形中拉高了其上车门槛价，成为了杨浦唯一上榜Top10的学区。
在杨浦XQ房格局中，集中了优质教育资源的鞍山因为以老破小和单学区为主，新江湾城成为杨浦承接中产的唯一选择；
加上杨浦今
年新建的九年一贯交附杨浦实验学校，虽是划片摇号，却也让新江湾城在极其复旦二附校、同济附属新江湾实验、上音实验后，再一次受到瞩目。
但是24年中考，公民同招、民办摇号后，大量的生源回流都对口公办，从成绩走势下打破了原来新江湾城在教育质量上一家独大的格局。
不管是从今年的四校预录还是700分＋人数占比来看，
主打小学生源直升的
上音实验
没有吃到民办生源回流的利好，
开始退居二线
。
而复旦二附这一届仍是靠子弟生打江山，真正的地段生实力要等到2028年才能见真章。
反而是鞍山板块的
铁岭中学
四校自招1个、700分＋占比公办第三、最高分730分称霸杨浦，
成功跻身一梯队公办老大哥的地位。
三房的门槛价在500-600万左右，房子虽然老点，但杨浦教育格局的洗牌，又给家长出了大难题。
最便宜的三房学区主要集中在闵行和浦东，更意外的是最便宜的莘松和莘光都是在今年再次证明自己的老牌校；
三房面积拉到60平解决，上车价更是只有市中心一房价格，最便宜的一一贯制300万都不到，性价比绝对拉满。
闵行三所公办强校莘光学校290万、闵实验＋莘松中学春申318万、莘城学校460万，
价格上是莘光＜莘松＜莘城
；
但如果从今年的中考喜报来看学校实力，
整体成绩排名是莘松＞莘光＞莘城
；
莘松中学有1050人参与中考，市重率近40%，头部生源更强；
莘光中学区重点以上65%，三校中最高占比，
更适合中游学生，且从中段实力雄厚且更均衡；
但莘光和新城原本差距就不大，据说莘城来了新校长后，非常鸡血，后续两校的成绩会不会有反转也很难说。
综合来看，光从用更便宜的价格买到更好的学区角度来看，莘松也许是上上之选。
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一般来讲，房子的一房总价和三房总价趋势是一致的，单价贵的总价也会更贵，但到了xq房这里似乎并不适用。
部分稀缺的上车小户型在学区火爆、小户型供需失衡的情况下，会成为单价的佼佼者。
对比三房门槛价来看一房，一房门槛价排序变化真不小；
其中蓬莱路二小和复旦科技园没有一房在售，本身蓬莱路二小划片范围很窄，对口的老破小都拆的差不多了，剩下的都是商品房；
复旦科技园还是以次新商品房为主。
原来在三房门槛价最贵榜单TOP10垫底的上音冲到了第一，原来没有占榜的闵行，凭借万源城协和双语＋上实西冲进榜单。
这两个学区对口都是次新为主，不像其他市区的老房子有20-30平的小面积拉低总价，这两个的最低上车面积都是60平打底，且都是中环的扛把子板块。
板块对口房子的均好性，则一下子将一房门槛价拉高。
但上实西今年争议比较大，相较往年
凭借
区招班
风头无限，
市重率41%、区重率72%，
常年霸榜区内公办第二，仅次于闵华二；
这一届320人全是地段生，网传700分以上32个，占比大概9%，叠加到校加权均分口径对头部和中上部生源的解析；
上实西依然稳坐一梯队，虽然排位明显下降，但是底还是兜住了。
今年预初10个班录取了498人，人户一致有11人被统筹，招生名额依然紧俏，只是刚结束后的中考成绩，不知后续对家长的选择是否有影响。
200万以下白菜价
XQ房更是出现了越来越多的选择；
杨浦一梯队XQ房价格垫底，家长可能看不上对口初中，但小学实力可以，可以说是最有性价比学区房；
江宁学校学区房价创新低，莘城学校价格也是超跌，而徐汇也是在普跌之下难得的出现了门槛价200万就能上车的学区——求知东校＋田林三中。
而对比一房、二房门槛价，两者价差持续缩小
；
我截取了部分热门学区一房和二房的门槛价价差数据；
发现如今
很多XQ房总价只需要稍加几十万，就可以从30平一房变成能40多平两房，满足一家人刚需自住的需求。
例如对口师三实验的
三江小区30平
一房
300万，47平二房350万，只需要增加一点首付就可以实现兼顾自住的需求。
最夸张的还存在二房比一房便宜的情况，如此小的价差以及如今家长的需求转变；
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超跌和疯涨，两极分化！
从近三月的一房学区门槛价涨跌幅度来看，也发现了不少学区简直一个惨字。
莘城学校、同济小学＋铁岭中学两个学区初中实力都在今年中考中得到验证，门槛价早在4月已经不足200万，但是最近跌幅直接占榜第一、第二。
成绩好、总价低，还猛跌，这不是捡漏是啥。
占榜第三的江宁学校是老面孔了，门槛价性价比榜单中总有它;
作为普陀的二梯队一贯制，早在今年4月就出现了溢价倒挂的情况，换句话说，买房送学区不算，还倒贴。
如今最低一房门槛价是2004年的圣天地服务式公寓31平170万；
距离其几百米，对口菜校静安实验小学的句容小区（1988-1998），溢价倒挂近80万。
而对于这种一室户的挂户口xq房，在溢价清零甚至倒挂，价格持续走低的当下，除了学区价值，更多的则是租售比带来的后期收益。
圣天地服务式公寓如今的租售比可以达到3%，比银行理财还高，娃还能读书，真的很香。
虽然一房门槛价的跌是主流，但总有例外，徐汇称为上涨主力。
涨幅最高的是上海大学＋徐教院附中的一房门槛价，涨幅高达41%；这和今年中考徐教院的出色表现不无关系。
建襄小学＋位育/市二这组学区的一房门槛价直接上浮15.46%，则是更多收益于位育初的中考成绩。
今年中考徐汇700分以上占比，徐教院700分以上42人，占比13.1%，仅次于华育、民办南模、民办位育三所民办，在公办中位列第一。
位育初700分＋占比虽不满10%，但在公办排位中仅次徐教院，位列第二。
同样的在到校口径下，徐教院和位育初的5校到校均分在25所公办中位列前二。
进一步拆解头部学生实力（复附徐汇＋南模两校均分）和中上游学生实力（位育＋市二＋南洋三校均分）。
在各个口径下排位均在前十的公办只有这两所。
如此亮眼的中考成绩也助长了成交的明显上浮，
诸如对口上海小学＋徐教院的门槛价小区长桥一村6月份成交10套、7月份成交8套；
这也使得稀缺小面积快速消化，导致7月底的一房门槛价直接涨幅40%。
