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以下为正文:
闲话老公房
(原文写于2007年4月8日晚，应一品堂群友要求刊出）
闲话老公房（上）
BabyG紧追不舍，我也就说说我的看法。
一）往事
上海楼市各项产品，老公房是最早出风头的。他打破了一项记录，1984~2004，廿年的房子卖￥7000。
记得当时在上海热线2003，有一个家伙转了一篇文章，“怎样为老公房估价”。
专家说，先扣除若干年的折旧，然后房型落后扣分，功能分区扣分，最后群众心理扣分。得出的结论是：“当时市区房子售6000元，则同等地段老公房合理估价应该是2840元”。
记得我回了个贴子，不无讽刺地说，“如果市场和理论相差5%，那可能是市场不够精确。如果市场和理论相差50%，那一定是理论错了”。
上海的老公房令人震惊，因为他打破了几项记录。其中的第一项，就是他远远不如专家们所说的“合理估价2840元”，而是一开始，就卖了￥7000/m单价以上。
要知道，当时上海市政府的划分，3000元以下算低价房，7000元以上算高价房。而内环卢湾区的房子，如复兴佳苑，黄埔新苑，也不过6000元。
2003年的楼市，外地一线城市，哪怕广州深圳，顶级豪宅也不过七八千的样子。“万元豪宅”已经是一杆标杆。哪怕是在上海，开盘价在￥10000元以上的，也可以数得出来。他们现在基本上都卖三万。
显然，2003年时的老公房，无论租金售价，相对是没有投资价值的。
尤其是对于一些并没有“资金总额”限制的人，与其买 7000*43m= 30w的老公房。还不如买7000*120=84w的次新房。无论是闵行普陀闸北，中远二湾城万里城名都新城，四年后都远远跑赢老公房。
二）卖点
站在２００７的肩膀上，回过头来看历史，我们可以清楚地看到。
2003年，老公房以一个很快的速度，卖到了￥7000以上。甚至比一些内环次新房还贵。
但过了二年2005，等内环新次房卖￥17000的时候。老公房还仅仅徘徊在10000元左右。
又过了二年2007，等内环枫景豪景思南东曼等楼盘，都已经卖到25000以上时，老公房还仅仅卖13000左右。最好的一些带拆迁概念，也不过15000~16000。
导致老公房跑输大盘的，正谓“成也萧何，败也萧何”。
老公房最初能以飞快的速度上升，因为他“总价低”。因为上海市政府人为地“55平米限制”。市面上根本没有二三十万总价的房子。
所以老公房因其面积小，单价反而可以卖得很高，甚至比次新房还高。
但随着老公房的价格不断上涨，老公房和“郊区二房”的竞争逐渐加强。以市政府大力推广的“7090”为例，如果在七宝买一套90平米房子，单价7000，则总价63万。
以此为标的，老公房就面临了巨大的竞争。主要是40~50万左右形成了一个“阻力位”。许多外地新进沪的小年青人，可以选择老公房，也可以选择郊区房。
老公房的主要卖点是“低总价”。所以静安枫景静安豪景可以无限上升，而老公房在2005年遇到“单价万元”左右，就滞留明显阻力，跑输次新。
另外要提一句的是，因为中央的宏观调控、股市效应。
居民手中的购买力越来越强，而迟迟不购房。从而房价显得便宜。今日市民购买房产，压力已远远小于2005年3月高峰期。
只有房价贵得无法承受之时，才会去选择很不划算“低总价”的老公房。当购房压力普遍显得较轻时……对老公房是不利的。
三）展望
分析完了前因现状，我们再来看一下未来。
在2007一个重要因素，就是“老公房重显活力”
随着静安枫景、静安豪景、中凯城市之光、国际丽都城，一批楼盘逐渐展望到30000/m以上。上海的老公房正渐渐显现优势。
象一些朋友所说的，新房的租金回报率已渐渐地降到了2.5%，而老公房还能维持在4~5%以上。
当我们拿6000元的老公房，和3000元的万里城相比。我们可能说，老公房并没有竞争力，还不如买2003年的次新房。
但投资市场，从来没有“孰优孰劣”，只有“价格孰优孰劣”。
拿市区10000元的老公房，和15000元的万里城相比，或许我们就该选择老公房了。
在具体的选择之中，我们要注意到，一个很重要的现象：“老公房内外环相差不大”
次新房市场泾渭分明。内环3万，中环1.5万，外环1万。内外环相差三倍。
而在老公房市场，莘庄水清路报春路，七村八村的房子也要卖￥9000。而静安区的老公房，亦只不过卖11000。
在老公房市场，内外环的价差微乎其微。甚至只有1.0~1.2倍。因为他的主要瓶颈是“45万元”大关。而真正买老公房的人，已经对楼层朝向位置地段不太在乎。只想要一个家。
所以投资老公房的话，我建议选静安区，他们相对被低估。
闲话老公房（下）—- 老公房的隐忧
55平米线，农民进城，贷款限制，是老公房的三大隐忧。
一）55平米线
空军通常嗓子很大，但他们并没有什么学识。所以他们总是猜错。
真正影响市场至深的政策，都是在无声无息之间宣布的。政策的深远意义，也只有有心人才能发现。
论上海房地产市场，“55平米线”是一道绕不过去的，决定性的政策。
2001年，当上海房地产刚刚开始启动时。市府的政治精英们，不动声色的公布了一条规划政策：“新建成套住宅，不得小于55平米”。
他是如此低调，以至于没上报纸。而今天自吹自擂，自封自宣的“房地产专家”们，谢易郎蔡，没一个说到了他的重点。
“55平米线”的主要作用，就是直接催高了老公房的价格。
众所周知，品质环境设施，老公房一无是处。而2001~2003的老公房狂涨狂潮，主要是因为“总价低”，小面积住宅稀缺所致。
小面积稀缺并不是必然的事，如果市场需要小户型，就兴建小户型好了。为什么会导致几十年老公房，买得比卢湾豪宅还贵？
其主要原因，就是行政干预。就是市政府规定的“新建成套住宅，不得小于55平米”
有心人如果仔细翻阅一下2001~2007的历史，就会发现，在这段时段之内，没有任何小户型供应。偶尔有少量小单元冒出，也一定是打着“酒店式公寓”“商务楼公寓”之类的招牌。遵循商铺税费。
而老公房的主流面积，在35~40平米之间。这就给了他们一个“天然”垄断机会。使得老公房没有任何竞争对手。后续供应为零。“55平米线”的人为行政，造成了老公房价格飞涨。
现在，让我们分析一下，老公房背后的政治博奕，利益团体的政治力量吧。
55平米线的最大受益者，是老工人。
当2001年时，市区内的老公房，几乎全部捏在“上海本地人”手中。他们绝大部分的业主，是老工人，老下岗。经过了几十年辛苦工作，在福利房改之际，花一二万元买下了自己的住宅。
通过“55平米线”的行政干预，人为地托高了这一部分房产的价格。使当年1~2万买的房子，现在基本上都能以20~30万出手。相当于政府送他们的一笔福利。
“55平米线”的最大受害人，是外地人。
外地人，无论外地打工人，还是外地大学生。旧区内的一套老公房，通常是他们来上海的第一个落脚点。55平米线政府一手把老公房炒高，就使得他们落户成本极高。相当于缴了一笔“户口税”。
上海其实是最仁慈的城市，政府挖空心思55平米线，一手为老工人、老阿姨，炒高补贴了二三十万。代表了高超的执政水平，政府精英确实高人一筹。
是最最最照顾工人、农民的“爱民如子好书记”。上届政府在民间广受拥护，怀念，也就不难理喻了。
上海的本地人其实是不苦的，住棚户的政府可以负责拆迁，动辄拿几百万。老公房则政府把价钱炒高，2002~2003换房之际，一套老公房基本都可以换回半套新房有余，这些人现在也有上百万身家。
在任何一个团体，任何一个社会，政府永远是帮“本地人”的，这次也不会例外。
最后，应当指出的是，“55平米线”是上海特有的一条特殊政策。天津房产，不在此例。
一.二）55平米的隐忧
说完了55平米的由来，这条政策的走向，也就不难理解了。
55平米并不是天然之事，无论从建筑、环保、安全的角度讲。限制“新建住宅55平米”毫无理由，亦毫无意义。
从长远看，这样的政策会加大低收入人群的租金费用，限制移民大学生进入，对城市的长远竞争力不利。
从长远看，“55平米线”政策应该废除的。但问题是，什么时候？
答案很简单，从他出生的那一天就注定了。
2001~2003年时候，市区绝绝大多数老公房，都掌握在“上海本地人”手中，他们的成分大都是老工人，老阿姨。
经过了几年的频繁交易，本地人大量套现。老阿姨卖了旧房换新房。今日之老公房，30%甚至更大比例，已经在外地人手中了。
这样的趋势，还将维持几年。但什么时候会逆转呢。
对，就当老公房房源，70~80%是掌握在外地人手中之时。市政府会“突然”宣布，取消55平米限制。
到那个时候，政策允许就会有大量中小房型上市。美其名曰建设中低适用房。他们的造价和今日房价差不多，但崭新。在他们的挤压之下，老公房的价格，就会降到今日房价之2:1，而不是现行的1:1。
无论售价，或者租金。
“55平米线”是悬在老公房头上的达摩克利斯之剑。但我们是否就不买老公房了？
也不是的。我们没理由为了未来“或许有”的20%利空，而放弃今日50%之赢利。
就象傻空们大喊物业税。难道我们为了八字没一撇，未来看不见“或许有”0.8%税收，就要把房子今天降价20%卖么？
二）农民进城
影响老公房的第二个隐忧，是农民进城。
讲述这个问题，我们首先要回顾一下，2003年沙士之后，香港房地产复苏，走的是什么道路。
时至2007，香港房地产，已完全恢复顶峰元气。今日之价格，豪宅约为九七的160%，高档100%，低档60%。
这里就引述了一个很趣味问题：为什么会这样？
理解2003香港楼市复苏，就要知道他背后的原动力。本次香港复苏的主流军，主要是—换楼客。
中国对于房地产的研究，还处于非常初级的阶段。以至对市场动力研究不明。就大体而言，购楼者可分为二个类别：“初次购房者”和“换楼客”
在香港任何一个楼盘统计，都是严格地按照二者比例，然后再制订销售策略。而不象内地愚蠢地划分什么“投资”“投机”。
换楼客的市场轨迹，和“初次购楼者”有很大不同。其主要特征，就是对三房购买欲强，对二房购买欲不强。对市区购买欲强，对郊区购买欲不强。对宽敞购买欲强，对紧凑购买欲不强。
香港现有240万套房子，却只有223个家庭。从理论上讲，香港房屋已经大大过剩，不应该出现涨价紧张情况。
而事实上，香港高档住宅动力强劲，其主要购买群，就是“换楼客”。
换楼者将自己位于元朗，粉嶺的远郊房产售出。改为购买南区，清水湾的豪宅。将二房抛出，改为购入三房。
他们的行为，使得郊区房价受压，市区房价受升，二者差距拉大。使得二房受压，三房涨价，这和今日上海完全不同。
“换楼”的结果，是使豪宅涨幅大量跑赢大市。而破蔽旧宅，大幅跑输大市。
天涯很多人都在问。父母传下二套房子，个人再有一套。等自己到孙子辈时，每一个孙子都有六套房子。房子凭什么再涨？
房子还是可以再涨的。只不过涨的是豪宅。你可能有六套房子，但高档的还是少的。你会把老公房郊区房全都抛掉，然后住一品豪宅。
人类的生活水平总是往上走的，物质欲望也永无止境。在一个静态的社会中，老公房的消费群会越来越少。
原老公房的人群，会渴望住进新房中去。住完了新房，会渴望住进内环去。住进了内环，会渴望住进内环豪宅去。从这一个角度讲，一个静态的社会中，次新房是远远跑赢老公房的。
因为三十年后，你不是讨论租金多少的问题。而是根本没有人租老公房。
老公房唯一的指望，我们的社会是动态的！
我们的社会是动态的，韭菜割完了一茬又一茬。这道理一定要牢牢记住。老公房唯一的希望，就是农民进城。
如前所述，人的欲望永无止境，物质生活需求总越走越高。
但金字塔底层消失了以后，还有新的底层补充进来。
农民进城，如果新的农民能维持此速度进城的话，老公房的租金就能够维持。如果农民速度加快的话，老公房就能跑赢次新房。
排外，政治孤立，人口趋势，是老公房面临的主要风险。
三）贷款限制
老公房面临的第三个问题，是贷款限制。
香港人很少买老公房，而宁愿买三万元一平米的国际丽都城，为什么？
因为对香港人来说，回报并不是唯一的。他们的人力资源一样很贵。每小时赚几万元。
让香港人抽出宝贵的渡假时间，而来打理维修老公房，和下三滥租客扯皮，他们是没有这个精力的。而对于空闲上海本地人来说，则没有这个烦恼。
这个例子说明，在金钱之外，还有很多“特殊因素”也是会起作用的。
头寸是一门大学问。20万，200万，2000万，理财方案完全不同。
对于老公房来说，政策风险极头痛的一个问题：政府不允许贷款。
真是没有道理，不知道央行哪一个笨伯拍脑袋的想法。个人只鼓励一套贷款，二套就要质问，三套就要限制了。
而众所周知，贷款，对于投资，是房地产领域极极其重要的一个核心领域。
当只能贷一套款的情况下，我们不能购买老公房。
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