这一轮行情是这样的：
有些品种，当年牛市的时候领涨，现在熊市的时候领跌。
比如兰亭，比如奶厂，比如黄埔的次新，万博的次新。
有些品种，当年牛市的时候滞涨，现在熊市的时候扛跌。
比如市中心高租息的老破小，比如近郊流动性没那么好的别墅，比如老城区存量市场带强学位的房子。
纵观整个广州楼市，黄埔的一些网红盘已经跌了40%了，其他地方还没有跌透吗？
我不这么认为。
恐慌情绪已过，其他地方要跌也跌不下来了。
依稀记得几年前市场上的主流声音是：有些核心资产，涨的时候是领涨，跌的时候是扛跌，是不败的神话，走的是独立行情。
事实真是如此吗？并不是这样的。
只能说，周期常在，但每一论的主线可能不同。
一项资产的估值不会独立于人类社会而存在。
因此，与其观察某个品种的房子的价格波动，不如观察房子在社会中对人的的影响。
房子的价格源于人与人形成的某种特定的关系——这些关系的变动，才带来价格的变动。
以前买房，我们把房子当成什么？
资金的载体，城市的股票，还是一场击鼓传花的泡沫？
在经济增速往上的年代，我们确实是这样玩过来的。
于是大家买房是不考虑安全边际的——要么首付够了，要么月供够了，就可以刷卡上车。
想什么呢？再不上车这台诺亚方舟就要开走啦！
所以当时买房，只要是市中心的房子，只要是够得上的房子，只要是房子，就买了。
甚至有时候，是不需要看房子长什么样的——算一算首付，只要低首付或者0首付，买！
反正过几年转手一卖，就可以盈利了，无非是赢多赢少。
经济是否等同于房产价格，我不清楚。
要我说，真要总结到位，确切地说，应该是经济增速约等于房产涨幅。
因为经济是大贝塔（平均水位），房子作为其中一项大类投资品，它跑起来无非是在平均水位上下波动。
所谓贝塔收益，反映的是投资组合随着市场波动而获得的收益，是与市场整体表现相关的部分；
而所谓阿尔法收益，则是投资者通过主动管理获得的，独立于市场波动增值的部分。
现在经济下行，平均水位下降，大家做投资或者买房觉得更困难了。
事实上，经济下行的另一种说法，是经济增速放缓，很多人才觉得受不了。
当你习惯2倍速刷视频的时候，突然调整为正常速度，你是会觉得播放倍数变慢的。
当你习惯了房子每年以10%甚至20%的涨幅上涨，突然不怎么涨了，久而久之就下跌，你也会觉得买房就是不值当的。
赚过了快钱，就很难再看上合理的赚钱速度了。
经历过大萧条的年轻人，更渴求的是安全感。
这些年，很多购房者的买房思路的也变了：更相信肉眼可见的配套和产品，而不相信画大饼。
含饼量超标的，统统滚蛋不买单。
这就有了
「
地段论
」
和
「
产品论
」
的分野。
钱在谁手里，谁就掌握了
市场的话语权。
房子说到底，还是一个共识的游戏。
既然是游戏，我们应该分清楚这个游戏是由哪些人构成的——
他们的定义标准是什么，以及最关键是，这个定义的标准是多长时间下的标准。
「
新贵
」
们终究太年轻，他们年轻的时间多半持续个10年8年，他们喜欢的、推崇的品种流行的时间注定是短暂的。
我们常说
「
老钱风
」
，是因为人老了或者兜里有钱了，他到他去世之前能持续个3、4十年。
这拨人掌握地球上大部分财富，是他们定义了标准——
可能
「
老钱风
」
还稳定些，波动率低。
这些人群很多出生于60后或者70后，已经步入退休或者半退休状态。
他们人生的康波每一步都踩在时代的转折点上，看上去无比顺遂。
大概也是因为当他们步入社会的时候，刚刚好赶上了改革开放腾飞的时候——
人生的建仓时刻恰恰是社会的
「
情绪低点
」
，所以被动而完整地吃到了时代的
「
主升浪
」
。
一个人的命运，当然要靠自我奋斗，但是还是要考虑历史的进程。
什么是历史的进程？这就是历史的进程啊。
作为一个个体，买房当然要选好筹码，但是也要考虑买入时机——现在就是最好的买入时机。
这些退休或者半退休人群喜欢什么样的房子呢？
他们喜欢清静的，私密性强的，低密的，环境好的，景观一流的（江河湖海景观），小高层、最好是独栋别墅。
之前市场上有风声说，都拿出800万1000万了，为什么还要买入番禺（悦府）呢？
而事实上，锦绣香江一套525㎡的独栋别墅，放盘出来2个小时就直接被秒掉了。
售价8800万。
按照
「
不值得买入番禺
」
这个逻辑，8800万难道不应该买入珠城吗？
有一句话是这么说的，深山有宝，无心于宝者，得之。
一个吊诡现象是：当你对于买房没有增长预期，完全站在自住的角度买它的时候，反而拿到了好的结果。
只为自住不在乎投资的人，房产通常实现了增值。
这种小洋房小院子、有山景有海景有城景的、高楼层的3~6层平视绿化的、四房的大平层的、带露台带高赠送的近郊版块的低容积率产品，未来可能成为下一轮行情的主线。
这里面涉及到的因子是：公共区域、外立面、物业、会所、材质、层高、面宽、得房率、视野以及车位配比等。
市场并不缺房子，缺的是好房子。
核心区域的老破小，跟外围区域的老破小，其实是两码事。
目前政府要做保租房，缺口很大，而现在去卖保租房的地去建实际是来不及的。
解决之道是以旧换新和收储。
一些二三线城市已经出现政府亲自下场收一些滞销房，把滞销房回收作为保租房。
这是一场针对老破小的去库存运动。
老房子的品质很差，但它的供应不多，只要把最低价的几套扫掉，价格马上就起来了。
这个品类的房子并不存在大量抛压，只是现在存在流动性不足。
这个小众的市场现在多了一个原来没有的买家，那就政府。
虽然它买的量可能不多，但是这种行为对于市场供需关系产生了偏移。
目前在香港有40%的人是住公租房的，在新加坡这个数据是60%~70%（组屋），而中国的比例只有5%。
可见过去我们中国房地产走的完全是市场化，现在由于市场周期原因，而需要那只无形的手托底，把这个周期趟过去。
未来我们可以肉眼可见地看到保租房的大量供应，而收楼（老破小）则是其重要补充之一。
现在限购已经取消，很多资金不多的年轻人因为老破小的购买门槛低，可以把它作为人生第一套房子的起点而考虑买入。
租一套房子的房子的房租如果跟买一套小房子的月供差不多的时候，为什么要租而不考虑买呢？
如果这样的房子距离上班的公司很近，月供也不高，买了就可以按照自己喜欢的方式去布置装修，很多人是愿意购买的。
当居住环境规格较高时，最终决定这类房子价值的还是地段以及是否交通便利。
当我们讨论老破小的时候，我们不能把它当作一个整体——
同样是老破小，同样的老破小，为什么它们下跌的幅度不太一样呢？
市区的老破小除了品类相对稀缺之外，它在租售比之上，其实还叠加了一个看涨期权。
也就是说，它未来可能随着大盘上涨而跟涨。
高租息不是领涨收益的保证，只是其中一种主题风格，可以守住投资的下限。
很多时候，当一种叙事形成共识时，往往叙事已经走向了尾声。
回过头看，发现主导叙事的不是基本面，而是流动性。
买得聪明、卖得聪明是很难的事情（因为人不可能同时踏入两条河流），但买得便宜没那么难——只要选择好周期底部买入。
再过两年三年，当经济开始复苏、开始繁荣的时候，高价值的房产会被最乐观的人定价。
而最乐观的人因为现金的增速高，他们对于他们喜欢的房子会给出高估的价格，这对于那些踏空想要置换的业主来说就更难了。
-END-
我是吴大，专注广州楼市咨询；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会。
