近几年，关于房地产泡沫的讨论趋升级且复杂化。尤其是2011年下半年开始，鄂尔多斯和温州房价大跌，让看空派找到了渴盼已久的“铁证”。贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等全国多个地区，都曾被认为存在严重的房地产泡沫。
持续不断的看空声音，积聚在一起，形成了一股非常强大的舆论力量，极大地影响、改变民众、企业、政府等对房地产市场形势与房价性质的判断。
这些影响到底有几分属于正面、几分属于负面，尚难精确评定。什么是房地产泡沫？高空置率是否等同于房价泡沫？贵阳这种大盘扎堆、供应量较大的城市，是否一定会导致房价崩盘？
2011年后至今，已经五年过去，曾经被部分人担心的贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等，并无崩盘。尤其是郑东新区，已成为全国新区的典范，房价为郑州制高点！而海南，过去几个月房价开启大涨模式。
不过，经过了过去一年半左右的房价大涨之后，房地产泡沫问题，又成为上至中央，下至平民，热烈讨论的问题。甚至连中央经济工作会议中都罕见的提出：抑制房地产泡沫，防止（房价）大起大落。
这些名词的概念、内涵、性质等都没能厘清，大家的思想与观点，就这么在一口大锅中被乱炖着。
首先，关于泡沫的概念。国际上比较权威的定义，是经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定：“泡沫可以不严格地定义为，一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
这就意味着，泡沫生成，需要具备两个条件。一个条件是，只发生在资产品领域，与消费品无关。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价格狂涨的过程中，也没什么投机收购猪用以囤积。
另一个条件是，投资投机性需求持续增加，甚至出现疯狂状况。最终形成泡沫，其表现是，经过持续的大涨后，价格远超较长时期内的平均水平，或者说常态水平。
因此，房地产泡沫的形成，需要具备两个必要条件：一是房价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺盛，或者说所占比例较高（比如超过50%）。前者，大家容易理解，后者略有费解。主要是因为，有某些特殊时点，自住性需求也可能大幅推高房价，而这类需求本质是合理需求，光靠他们难以产生泡沫。
所以，一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂热入市，才可能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求，在房价高涨时容易如潮水般扑来，但当预期改变、房价下跌时又如潮水般退去，从而加速房价下跌。
对照这两个必要条件，会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内，这两个地区房价上涨几倍，投资投机需求非常旺盛，占比明显超过50%。2011年初，鄂尔多斯很多楼盘单价超每平米2万元。而温州房价更高，市区均价与杭州差不多，位列全国前几名，最贵楼盘单价曾一度高达10万元左右。2011年，两地房价持续下跌，领跌全国，泡沫破灭。另外，1992-1994年海南的房价泡沫及崩盘，也符合这两个条件。
另一个概念是开发过度，或供应过剩和高空置率，三个说法相近。开发过度、供应过剩，是指大规模的在建或已经竣工的房屋，无法售出或租出，房屋市场存在严重的供大于求情况，并使开发商的经营活动受到明显负面影响，或者已出现开发商破产、老板跑路、楼盘停工，甚至楼盘烂尾等现象。
房地产泡沫与供应过剩之间，存在密切联系。在房价泡沫形成阶段，市场销售火爆，价格大涨，这使开发商热情高涨，扩大开发规模，扩张经营。但当泡沫破灭后，市场一落千丈，成交萎缩，房价下跌，甚至是暴跌。由于房产开发周期较长，从购地到卖房，一般需要1-2年时间，近几年部分项目已缩短至半年至一年。
泡沫破灭时，还有很多项目没有达到卖房条件，这些楼盘就成为滞销品，也是房价泡沫破灭后的牺牲品，从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析，主要是前者影响后者。
房价泡沫与供应过剩之间的区别，是显而易见的。泡沫主要特征在于房价大涨。而供应过剩却并不意味着房价大涨，或曾大涨过，所以也就不一定存在房价泡沫。
这在现阶段的中国尤其明显。比如，广大中西部地区以及三四线城市，近几年房价涨幅并不大，不存在泡沫，但在这些地区土地不稀缺。在地方政府追求政绩、财政收入的利益驱动下，导致土地大量供应。同时，规划了很多新城新区，利用行政权力大量从农民手中廉价征地，转手高价卖地给开发商，房地产开发规模过大，形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。社会上争议较多的贵阳，超级大盘较多，属于供大于求（但尚难定性为过剩），房价水平只有每平米5000元出头，低于东部很多三四线城市，何来泡沫？
房地产泡沫的结局，可分为两种：一种是泡沫比较大，只能任其破灭，历史上日本、中国香港、美国、中国台湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中，房价累计下跌幅度，一般会超过三成，下跌和盘整时间，一般会超过三年。
另一种是泡沫较小，如果政府政策得当，不会破灭，通过几年的房价波动、阴跌，就能完成调整。如果政策没什么作为，则也会出现房价明显下跌。房价泡沫及破灭，会对经济与金融形成负面影响。
商品房供应量略大于需求量，这是比较适宜的状态。供应过剩，则是供应明显大于需求，一方面会抑制房价上涨，另一方面也会导致社会资金沉淀和社会资源浪费，甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置，变成空城和“鬼城”，业主、企业、银行、政府都会受到利益损失。当然，房地产泡沫的负面影响，远超供应过剩。况且，有些情况下，供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。
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