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本文作者：付政浩
体育大生意记者
虽然贵为中国体育产业第一股，但中体产业的大股东股权转让之路却一直都颇为坎坷。继2017年4月征集到四家受让意向方却无一符合条件导致流标后，此次在2017年6月22日——7月5日期间更是只征集到一家股权受让方，中体产业的鸡肋属性由此可见一斑。
▼中体产业自从2014年8月就陷入大股东股权转让的风波中，但至今都未能获得顺利转让
不过颇具戏剧性的是，此番征集到的这家意向受让方名为奥园集团有限公司（以下简称“奥园集团”），其与中体产业之间恩怨颇深，双方相爱相杀多年。在中体产业1998年成立之初，正是由奥园集团的前身广东金业集团指引其走上体育地产的道路，双方联手开发的“奥林匹克花园”被视为当时中国最具特色的地产项目，人们都习惯性将其简称为奥园。但随着体育地产盘子日益做大，双方纷争加剧，金业集团更是被指责偷偷抢注奥园商标，双方一度在2003年隔空大打嘴仗。
也就是从那时起，中国地产界出现了两个奥园。一个隶属于中体产业，一个则隶属于奥园集团。作为中国奥委会官方授权指定使用奥林匹克名字的企业，中体产业方一直都认为，奥园集团旗下的奥园地产品牌有故意打奥林匹克知识产权擦边球之嫌，宣传时更是裹挟着浓浓的山寨气息。而当昔年被指责山寨奥林匹克文化、抢注奥园商标的宿敌如今却可能成为自己的大股东时，可想而知，中体产业的不少高管心情是何其复杂。
▼奥园集团的奥园地产和中体产业的奥林匹克花园往往都被人简称为奥园
此番面临被宿敌收购，中体产业内部有人认为，虽然只有奥园集团这一个意向受让方，但其未必一定能胜出。毕竟，当初大股东国家体育总局体育基金管理中心曾做出承诺，受让方必须能为中体产业注入优质资源，奥园集团目前来看并不具备所谓的“优质资源”。但另一方面，基金中心曾在2014年8月22日作出三年内必须将股权转让出去的承诺，如今距离当年承诺的截止时间只剩下不到一个半月，如果错过了奥园集团，中体产业显然已没有多少时间去重新征集新的受让方。
在左右矛盾的情况下，莫非奥园集团真的会成为中体产业没有选择的选择？而奥园这个昔年被指责为山寨公司的企业在入主根红苗正的中体产业后又能获得哪些优质资源呢？无论如何，当中体产业在自己的终极转让中遇上奥园集团这个爱恨难辨的旧人时，从某种意义上，这无疑能够折射出中国体育地产界过去二十年间浮沉兴衰的诸多得失。
中体曾与金业联手打造奥园品牌 金业私下抢注品牌引炮轰
时间回到1996年，当时广州开全国风气之先，已经成为房地产热土。这一年，32岁的郭梓文成立了金业集团公司，这就是如今奥园集团的前身。金业集团在成立后也立即进入到了狂热的房地产领域，但当时广州地产竞争十分激烈，为做出特色，郭梓文灵机一动，决定借助体育概念打造复合型高端房地产项目，于是在1998年6月启动了“金业体育花园”项目。
▼奥园集团创始人郭梓文
此后，郭梓文机缘巧合下有幸拜会了时任国家体育总局局长的伍绍祖并向其介绍了自己的体育地产项目，郭梓文提出希望可以让自己的楼盘使用奥林匹克的名字。“伍绍祖觉得房地产公司用奥林匹克花园的名义来打造体育休闲楼盘，既可以宣传全民健身理念，又能扩大中国奥林匹克运动的影响力，最重要的是，体育总局在这种推广中一毛钱都不用出”，于是伍绍祖欣然命笔，题写了“广州奥林匹克花园”字样。
正是因为觉得奥林匹克花园的设想很有见地，国家体育总局领导有意让当时刚刚成立不久的中体产业也从事体育地产项目。就此双方一拍即合，金业集团力邀中体产业一起打造广州奥林匹克花园项目。于是，在1999年初广州奥林匹克花园即将封顶前，金业集团将部分股权转让给中体产业。广州奥林匹克花园一经出售，随即引发轰动，取得了良好的经济效应和社会口碑。
▼广州奥林匹克花园是中国第一个奥园
此后，在中国奥委会的授权下，中体产业和金业集团决定以“奥林匹克花园”的品牌在全国各地打造一批高品质的地产项目。在这期间，双方还同意引入沈阳华新国际这一合作伙伴。三方各有所长，分工清晰：中体产业负责提供奥林匹克的品牌授权和体育资源支持，金业集团拥有房地产运营经验，华新国际具备建材优势，此后，三方开发了上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园和天津奥林匹克花园等知名地产项目。何振梁、袁伟民等中国奥委会领导都曾受邀为这些奥园题词或开盘时到场剪彩，不少体育明星都担任奥林匹克花园的名誉园长。
随着奥林匹克花园的品牌知名度越来越受追捧，三方利益纷争也开始出现。话语权最弱的沈阳华新国际率先出局，随后金业集团向中体产业提出，以广州和上海等地的“奥园”资产为主体，成立中奥集团，由金业集团作大股东，统一打造奥林匹克的连锁品牌，这被称为“奥龙计划”。但中体产业对此持反对意见，他们认为奥林匹克花园是由中国奥委会授权给中体产业的，所以在品牌授权方面必须由中体产业占据绝对的话语权。
2001年，中体产业发起成立中体奥林匹克花园管理有限公司（以下简称“中奥花园管理公司”），金业集团则成为小股东，双方股权比例为8：2。中奥花园管理公司随后开始批量性地向全国各地的房地产商授权建立奥林匹克花园，或由中体产业入股成立合资公司，或者干脆按平米收取奥林匹克花园的品牌授权费。一时间，全国有多达18个奥林匹克花园项目差不多同时上马。
▼广州当地的奥园系列地产项目
金业集团对中体产业大批量授权奥林匹克花园品牌的做法并不认同。一方面，这无形中给金业集团树立了一批竞争对手，毕竟金业集团的最大特色就是奥园这个品牌，如果人人都可以使用奥园这个招牌，金业集团还有什么优势可言？另一方面，确实有些房地产商资质不齐全，建造的奥园质量不达标，对奥园这个品牌是种伤害。金业集团主张对奥园这个金字招牌进行深度开发，而不能随意授权，只赚取那点可怜的授权费完全是买椟还珠。
在意识到中体产业与自己的分歧日益增大后，金业集团开始筹划分手的后路，他们在2001年申请将奥林匹克花园的简称“奥园”和当时奥园的logo注册成为了自己的商标。在当时，所有人都习惯性地将“奥林匹克花园”简称为“奥园”，客观而言，金业集团此举有抢注之嫌。不过，当时金业集团与中体产业尚属合作伙伴，没有公开的矛盾，所以中体产业也没把这件事放在心上，自然也并未在商标异议期内提出任何反对意见。
▼奥园集团的奥园地产和中体产业的奥林匹克花园往往都被人简称为奥园
随着此后中体产业在全国各地授权各种房地产商开发奥林匹克花园，双方分歧越来越大，金业集团开始决定抽身离去。他先是将名字从金业集团变更为“奥园集团”，随后成立了广东奥园大型房地产管理公司（简称“奥园地产”）。在中奥花园管理那公司的股东会上，奥园集团提出明确要求，凡是中奥花园授权开发出来的房地产项目均应交由奥园地产这一公司管理，这一要求自然未能被中体产业所采纳。
既然分歧已不可弥合，双方协议和平分手，随后友好进行股权重组，对多个奥园项目进行股权分割。具体而言，奥园集团立足华南，退出北京、天津奥林匹克花园的股权，上海奥园中的股权也割让给了中体产业，但同时，奥园集团则增持了南方一批奥园的股权。就这样，在双方基本上不用花大笔资金的情况下，在2002年11月底顺利完成了股权置换。而鉴于奥园集团将原有的奥园logo注册成为己有，所以中体产业另行设计了全新的奥林匹克花园logo。从此，“奥林匹克花园”这一品牌南用“奥园”北用“奥林匹克花园”，江湖上也就此出现了所谓的奥园集团和中体产业“南北分治”的说法，但中体产业从不承认这一说法。
▼中体产业在2003年重新设计的奥林匹克花园的logo
分手后，虽然奥园集团立足广东，在南方发展不错，但奥园地产的项目总免不了被人问起和奥林匹克花园的关系，而没有了中体产业和其背后的中国奥委会的官方背书，奥园地产的项目只能一直遮遮掩掩地打奥林匹克的擦边球。2003年初，奥园集团入股诚成文化试图借壳上市，这一时期，不少媒体在炒作奥园上市前景时都宣称奥园集团才是中国奥林匹克花园地产的创始人和品牌所有者，这引起了中体产业的严重不满。
2003年3月20日，当时新加盟中体产业，负责主管中奥花园管理公司的著名地产职业经理人郭钧召开新闻发布会，发布《关于澄清“奥林匹克花园”与“奥园”问题的公开信》，怒斥奥园集团故意混淆奥园的地产项目与奥林匹克花园的关系。
郭钧在信中称：“广东奥园置业集团刻意混淆‘奥林匹克花园’与‘奥园’的关系，没有征得其它投资者的同意，把‘奥林匹克花园’的简称‘奥园’抢注，企图独占‘奥园’商标利益，显然有悖商业合作诚信，并且违反《商标法》的有关规定。”
▼奥园集团2003年一度借壳上市，2007年则在港股上市
郭钧称，中体产业是“奥林匹克花园”惟一的品牌拥有者，与广东奥园集团的“奥园”无关。虽然中体产业在广州、南国、上海奥林匹克花园等几个项目上与奥园集团都有过成功的合作，但现在“奥林匹克花园”与“奥园”实际上已没有什么关系。
奥园方面承认，取“奥园”这个名字，就是为了与原来使用的奥林匹克花园形成一个衔接过渡的效果。但他们同时强调，“奥园”绝不是“奥林匹克花园”的简称，奥园有更深层次的内涵，它还包括教育、文化等很多方面的内容，所以不构成侵权。至于奥园品牌的创立，奥园方面认为，早在1998年从伍绍祖手中接过“广州奥林匹克花园”题词时，这就意味着他们才是奥园这一地产品牌的创立者。
双方此后隔空在媒体上大打口水仗，就此反目成仇。这对昔日的黄金搭档在反目后也仅仅只是在个别一些奥园地产项目中残留着少量的股权交叉。随着2006年中体产业迎来股改，其随即进行了新一轮的股权置换，就此双方才彻底解决股权残留问题。此后，凭借着奥运概念，中体产业曾在2006-08年期间股价一路狂飙，而奥园集团也于2007年成功登陆港股，迎来全新的发展模式。双方都进入了全新的阶段，就此逐渐泯灭恩仇，彼此相忘于江湖。
中体产业沦落因天生是体制怪胎 奥园盼借收购根除山寨属性
客观来说，在2003年和奥园集团分手后，手握多项优质资源的中体产业最终沦落到如今被大股东坚决转让的地步，在很大程度上源于中体产业的发展战略存在问题。但从根本上讲，中体产业天生就是个体制怪胎，它本就是当时特殊时代特殊政策催生的产物，上市只是一场美丽的误会。毕竟从诞生之日起，中体产业就没有找到一个真正的核心盈利模式，如今大股东想尽办法试图将其转让，归根结底还是源于中体产业自身的天然缺陷和后天的发展策略有误。
▼中体产业的股权模式和管理架构
时间回到1997年。在当时国企改制的浪潮席卷中，国家体委也按照上级指示在体育系统进行国有资本体制改革的尝试。1997年7月18日，国家体委发布《国家体改委关于城市国有资本营运体制改革试点的指导意见》（简称“体改生[1997]153号文”）。也正是在这一文件的指导下，1998年2月，由国家体委体育基金管理中心、沈阳市房产实业有限公司、中华全国体育基金会、国家体育总局体育彩票管理中心和国家体育总局体育器材装备中心等五家发起人共同发起成立了中体产业，并于当年3月成功上市。显然，中体产业的诞生和匆匆上市都源于政策推动，其自身其实并不具备上市公司应有的盈利能力。
因为从一开始就没有建立起明晰的盈利模式，所以过去多年，中体产业一直依赖国家体育总局和中国奥委会授权给自己的优质资源过活。从奥林匹克花园地产项目到代理各种国家队明星的体育经纪业务，从奥运年代理奥运赛事票务到代理体彩售彩机……中体产业更像是一个“啃老族”，从国家体育总局拿到优质资源后简单转售获得一个差价就往往心满意足了。
2006年12月，为了从严管理上市公司，证监会开始推进上市公司的股权改革，尤其是针对那些当年依靠政策优势才得以上市的公司，中体产业自然位列其中。为了让中体产业顺利股改而不至于被强行退市，作为大股东的国家体育总局基金管理中心当时承诺：“在未来适当的时机，在符合国家法律法规的基础上，并履行相应的法律程序情况下，将可提供的优质资产尽可能优先注入中体产业公司。”这一承诺最终帮助中体产业顺利过关，而且中体产业一度还借助奥运概念凭空火了一把。
▼2008年之前，中体产业的股价借助奥运概念凭空火了一把
随着国家体育总局各项资源逐步进行市场化运作，中体产业在竞标中往往输给那些“外人”。另一方面，体育总局内部人士对中体产业的经营策略也颇为微词，越来越不乐意将资源输送给中体产业：“这些年，总局能给的资源都已经给了，很多业务甚至是免费提供，但中体产业辜负了总局的信任，拿到资源后往往随后就转卖给第三方套取一个差价，这属于典型的资源浪费和不作为。”
在无法持续获得优质资源后，中体产业生计日艰。2014年，为了逆境求生，倒逼大股东基金中心和背后的实际控制人体育总局为自己注入更优质的资源，中体产业内部有人主动向证监局举报，称大股东在2006年做出的“为中体产业注入优质资产”的承诺迟迟不肯兑现。于是，证监会发文明确要求基金中心必须兑现此前的承诺。
在这种情况下，颇为心寒的基金中心在2014年8月22日明确表示：“已经没有更多的优质资源为中体产业注入，所以基金中心决定，即日起，在三年内将持有中体产业的所有股权转让出去，至于未来新的股东，必须满足的首要条件就是能够为中体产业注入符合要求的优质资源。”
当中体产业惨遭大股东出让股权之际，当年和中体产业反目的奥园集团这些年却通过稳扎稳打，成为了国内在体育地产方面数一数二的复合型地产公司。尤其是一经和中体产业的惨淡业绩数字相比，奥园集团的发展前景更显得十分光明。
▼奥园集团在2012-16年的销售额度突飞猛进
以2016年为例，奥园集团营业额约为人民币118.3亿元，同比增长约24%。毛净利润（不包括汇兑损失）约为人民币14.8亿元，同比增长约25%。而中体产业2016年实现营业收入仅为11.86亿元，约为奥园集团的1/10，净利润更是仅有0.61亿元，不足奥园集团的1/20。中体产业虽然号称中国体育产业第一股，又是公认的中国体育地产品牌中的国家队，但说到上市公司所应具备的最基本的营收能力时，简直徒有虚名。
虽然中体产业缺乏明晰的盈利模式，再加之超过200倍的市盈率更是让其处处透着鸡肋属性，但对于奥园集团起来，中体产业仍算得上是一个优质标的。首先，奥园集团这些年一直以体育地产而闻名，但也一直都缺乏足够扎实的体育资源，而且奥园这个品牌本身就一直被质疑有山寨奥林匹克花园之嫌。所以，如果此番真的顺利完成股权转让，对于奥园集团而言，除了可以借助中体产业的相关体育资源进一步做大奥园的体育地产品牌外，更重要的是，这将规避一些潜在的侵权风险，有望让过往的那些擦边球宣传和概念炒作变得名正言顺。
▼奥园集团近年来打造了一批奥园品牌地产项目，这需要更具权威性的奥林匹克知识产权所有者来背书
所以，奥园集团发布公告，委婉地表达了这一期望：“董事会认为，建议收购事项是强化其‘奥园’品牌名下体育主题物业发展项目的良好机遇，可以实现收购项目的平台和运营优势与集团品牌形成协同效应，实现健身休闲设施与住宅、文化、商业等综合开发，为集团体育小镇的物业项目奠定基础。”
目前，中体产业旗下的中体地产公司在奥林匹克花园这一著名体育地产品牌之外还打造了“中体广场”、“中体城”、“中体天颐居”、“中体果岭湾”等其它相对有一些知名度的特色体育地产品牌。所以，一旦奥园集团完成对中体产业大股东的股权收购，奥园完全可以借助“中体果岭湾”等特色体育地产品牌来打造当今最热门的体育小镇。
▼奥园地产品牌这些年的发展非常迅速
综上所述，其实奥园集团是一个不错的接盘者，毕竟早年与中体产业有过深入合作，其主打的体育地产又与中体产业非常相近。此外，奥园集团的财务能力也很健康。再加之，中体产业股权转让已临近当年承诺的截止日，已没有再次进行公开征集受让方的时间。正常情况下，基金中心如果违反三年前做出的承诺，很可能会遭到证监会的从严惩罚。所以从这些角度来看，奥园集团成为中体产业的控股股东是大概率事件。
不过，鉴于中体产业的实际控股股东是国家体育总局，所以，此番的股权转让仍然存在极大的不确定性。具体体现在两点：第一，奥园集团必须能够满足基金中心提出的股权转让的实质性条件要求，即接盘者必须有优质资源注入到中体产业中来，奥园集团在这方面是否具备有说服力的优质资源，目前不得而知；第二，即使奥园集团符合基金中心的要求，后续能否获得国家体育总局和财政部的批复，并最终完成股份过户，这同样存在重大的不确定性。
虽然眼下无法判断奥园集团是否能够获得中体产业的控股权，但在当前体育小镇概念十分火热的大背景下，中国体育地产行业确实需要一个能够打造体育小镇特色品牌的领军人物。理想状态下，资源整合后的奥园集团和中体产业无疑就是最合适的候选企业。只是，相关部门会给奥园集团这个机会吗？
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