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纵观2024年不动产经营服务行业中报表现，物管/商管行业整体增收不增利，业绩分化加剧，母公司仍是主要影响因素，绩优房企关联物企在业绩增速、盈利能力和回款效率等方面更具优势；重点物企在管面积同比提升12.0%；交易中介商在二季度展现了良好的盈利弹性，龙头公司贝壳仍在扩充门店及团队；代建服务商龙头绿城管理控股市占率持续提升，但订单、代建费与业绩增长放缓。房地产新发展模式构建速度加快，我们继续看好经营服务赛道，推荐交易中介商及绩优房企关联物企。
物管商管：在管规模增速回升，行业分化加剧，绩优房企关联物企表现更佳。
2024年上半年22家重点物管及商管公司合计实现营业收入1111.8亿元，同比增长6.2%，增速较2023年下降3.6个百分点；实现归母净利润63.0亿元，同比下降37.5%，增速较2023年下降38.3个百分点。行业分化加剧，母公司仍是行业主要因子。关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的物管公司在业绩增速、盈利能力和回款效率等方面均有显著优势。央、国企物企归母净利润同比增长9.0%，民企下滑91.5%。18家重点物企在管面积合计52.6亿方，同比增速达12%，结束2021-2023年连续两年增速下跌，较2023全年提升1.5个百分点。
交易及其他服务：交易中介商展现良好盈利弹性，代建服务商承压，资产管理商表现分化。
（1）交易中介商：二季度盈利大幅改善，房屋资管业务亮眼
。
2024年上半年头部中介商合计实现营收467.8亿元，同比下降2.5%；实现归母净利润23.7亿元，同比大降41.3%。但强者恒强格局延续，二季度展现良好盈利弹性，以龙头贝壳为例，单季度实现净利润19.0亿元，同比提升46.2%，实现经调整净利润26.9亿元，同比提升13.9%。三家交易中介商的房屋资管业务合计实现营收111.5亿元，同比提升73.1%
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（2）代建服务商：市占率持续提升，但订单与代建费增长放缓，回款压力有所增长。
典型企业绿城管理控股2024年上半年新拓代建项目建面1746万方，同比增长1.1%，新拓代建项目代建费41.9亿元，同比下降18.1%；由于委托方资金承压，公司应收款项共计26.9亿元，较2023年年底增长23.1%；经营活动现金净流量出现较大幅度下降。需进一步关注销售市场表现及业主支付能力提升。
（3）资管服务商：资产运管业务更具韧性。
基础设施代表公司首程控股2024年上半年营收同比大增55.2%，资产运营业务稳中有增。商业不动产代表公司光大嘉宝因业务转型致业绩大幅下降，但资管规模保持平稳。
展望及投资建议：略。
1、运营服务商：房地产市场修复不及预期，一方面会减少母公司内生输送的合约面积增长，另一方面也会直接影响物企的案场管理咨询等非等业主增值服务。同时市场外拓竞争的加剧、人工成本的上升，都将导致物管企业的利润空间承压，存在盈利能力不及预期的风险。此外，物企应收账款规模持续走高，收缴率不及预期，将对其流动性造成不良影响。
2、代建服务商：代建市场不确定性风险及品牌商誉减值风险。代建业务分商业代建和政府代建，市场前景依赖中国宏观经济表现、房地产市场景气度、公共住房建设政策目标等诸多因素，业务经营存在不确定性；代建服务商的品牌价值是其核心竞争力，当项目拥有人或其他对手方无法履行对代建服务商的合约义务时，造成的商誉减值可能会对其声誉、业务、财务状况及经营业绩造成负面影响。
