上海楼市王炸利好，市场要转向

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来源： 魔都财观 ，作者 观观 （本文不代表财金新天地立场）

久旱逢甘霖！上海楼市憋了这么久的大招，终于来了！

限购放松，首付降低，利率下调，离婚不限购……

字字重磅，条条大招！诚意十足！

不夸张地说，这就是上海楼市史上最宽松的政策。

上海楼市，就要转向了。

下面我就跟大家一起 解读 。

先看下这轮的重磅政策：

关于 限购 ：

1、非沪籍家庭（及单身）社保5年改为3年【特殊区域2年】

2、非沪籍人士单身可买全市二手房或外环外新房

3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策

4、取消赠与5年内计入赠与人的住房套数的政策

5、企业购房限制取消（2000年前竣工，70平以下小户型随便买）

6、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套

外地户籍社保五年改三年，这一条非常重磅。

试想，上海有多少人社保满了三年没满五年？

又有多少人社保即将满三年，毛估估上百万人。

没有户口的单身人士，只要社保或个税满三年，全市二手房都可以买，外环外的新房也可以买。

外环内的新房，仍是“定向福利”，需要区别对待。

限购放松，利好市区二手房，郊区新房，尤其老破小之类的刚需房源，

这一套组合拳下来，上海楼市会多出很多张房票，而且是 真正有购买意愿的房票。

关于 贷款 ：

1、商贷首套LPR-45，利率3.5%

2、商贷首套首付不低于20%

3、商贷二套LPR-5，利率3.9%【特殊区域3.7%】

4、商贷二套首付不低于35%【特殊区域30%】

5、公积金单人首套80万，家庭160万【含补充】；二套65万，家庭130万【含补充】

6、公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万

7、公积金首套首付比例不低于20%，二套首付比例不低于35%

首套房首付比例最低两成，这是上海楼市历史上最宽松的政策，二十年罕见。

远郊区域（如临港、嘉定、青浦）的二套房首付比例可以降低到三成；大部分区域二套房的首付比例能降低到35%；

这次政策对刚需房影响重大！！！

上海楼市最大的问题出在刚需端，而刚需房的最大问题是没人买， 年轻人首付不够，年纪大的人想买改善房；

这次降低首付比例，让预算不高的人群可以买首套房；

300万的房子首付两成只要60万，200万的房子首付两成只要40万；

公积金这一块，家庭公积金最高能贷到160万，首套房贷款利率能降低到3.5%（88折）。

具体计算:

· 200万的房子首付40万，160万公积金就可以买了；

· 300万的房子首付60万，160万公积金加上商业银行贷款80万也可以买到；

· 每月还款1万多即可在上海安家立业，这对工作好的年轻人是极大利好。

首付比触及政策底线，反映出的是政策制定者对未来市场的判断变化。

可能大家对调整首付没啥概念啊，我贴一张历次首套房首付比例调整的变化表。

从这张表大家应该就可以非常值观的发现，在过去的20几年中，无论市场发生怎样的变化，全国首付比例都没有突破过人民银行制定的20%的底线。

上海更是没有。

为啥不敢突破？其实就是怕出现系统性的风险，怕在房价极端下跌的情况下会引发银行贷款出现大规模的坏账。

这次上海也到了20%的下限，我觉得至少表明了政策制定者的两个心态的 变化 ：

一个是政策制定者可能预判未来房地产已经基本见底了，不会再大幅度下降最终导致大规模的银行坏账。

一个是非常时期非常手段，这次是非得把楼市拉起来不可。

而首套房3.5%的利率，也让全上海任何一个地方的二手房，都受到利好

3.5%，相当于月供88折，每个月月供可以减少几百到几千块，30年下来少几十万。

存量的房贷人士，都要羡慕哭了，

接下来，是否会有针对存量房贷利率的调整放松，让我们期待一下。

还有一条：

支持企业购买2000年以前的小户型，用于职工租住。

2000年以前，70平以下，这不就是老破小吗？

高租售比的老破小，可能会有企业来大量抄底了。

上海楼市要稳了！

上海楼市这一轮跌跌不休的根本性原因，就是刚需房没有筑底。

所以这一次的政策主要是稳刚需，只要稳住200万到300万的刚需房，上海楼市的底就稳了；

刚需房稳住后，四五百万的房子也会有人买，从而撬动更高价位的房子，置换链条也就打通了。

而离婚三年和赠与不再限购，让有钱人可以多套购房；

二孩家庭和多孩家庭可以多买一套房，鼓励购买改善房产。

整体来看， 这次政策是一次性到位的 ，包括首付比例下调、商贷利率降低、限购政策放松；

这与历史上的逐步调控有本质区别，给市场足够信心；

预计8月底前上海楼市的刚需房会见底，8月后新房价格可能上涨。