城市研究 | 郑州篇：郑州楼市未来走向，就看这三点【第66期】

亿翰智库 · 公众号 · 房地产 · 2019-11-02 12:27

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郑州地处中原之腹，历史上五次为都，作为中原城市群的单核心城市各方面发展潜力巨大。而聚焦到郑州楼市，本文要从“ 短期看政策，中期看土地，长期看人口 ”三点入手，分析郑州楼市后续发展潜力。

政策

房价稳定，短期内政策加码可能性较小

2019年是独具特色的一年，国家在保持房住不炒的前提下因城施策，市场太冷放水松一松，太热加码压一压。 由于郑州房价涨幅在全国排名比较靠后，一直处于稳中有升的势态，所以政策比较稳定，短期内在保持房价健康发展的情况下加码可能性较小 。

而且由于市场稳定，郑州在全国城市中相当于 “非重点监管”的好学生，因此其 “向人才定向放水”的空间较大 ——毕业生可直接落户，同时免2年社保要求直接买房。这对于广大当地人才的吸引力极大，自17年底推行后极大的支撑了郑州楼市需求。

土地

预计年末土地放量，未来外地房企土拍机会增加

根据郑州国土局供应计划显示，2019年郑州计划供应住宅用地1542万平，截至10月底推出住宅用地1496万平，按照历年土地双倍供应的习惯，预计年末还会有很多土地推出。从另一个角度看，郑州逐年增加的宅地供应，也显示出政府对未来当地楼市的信心。

郑州有一个最大特点就是 待改造城中村较多 ，而且是前期由开发商垫资进行拆迁和安置区的建设，那么自然后期招拍挂竞买也是这家开发商“理所应当”的以较低价格获取。

这种环境下，“抢地”提前到了开发商与政府及村民商谈环节，本土房企的优势自然不必多说，土地逐渐集中到本土房企手下，这也是郑州房地产市场较为封闭的一个原因。同时也造成了看起来推出土地很多，但其实都已“名花有主”的窘境，而随着新任书记上任，开始有意改善土地市场的这种竞争环境， 土地竞拍更加透明化，外来房企的机会也会相对变多 。

全国性标杆企业 碧桂园、万科 入郑时间并不算长，但成绩已后来居上，1-9月销售额紧追榜首 正商集团 ，未来郑州TOP3的业绩比拼将愈发激烈。同时，河南一哥 建业集团 重返郑州的计划可能也会更加艰难，目前与排在其前面的 康桥集团、融创中国、永威置业 差距还较大，不知胡老板在河南积攒多年的口碑，能否让郑州人民为他的回归买单呢？

人口

3个渠道人口流入置业，楼市长期需求有支撑

要说河南省的关键词，一定少不了“ 人口大省 ”，郑州作为省会更是源源不断的吸引省内地级市人口流入。根据河南省统计局发布2018年河南人口发展报告显示，郑州市常住人口1014万人，首次跨入千万人口城市行列，也超过南阳市成为 河南省常住人口最多的城市 。

根据郑州市公安局治安支队发布的数据， “十二五”期间，郑州市是全省人口净流入地区，净流入人口达185万，外省流入河南人口中的63%左右流入到郑州市，省内流动人口中的76%左右流入到郑州市。

大量流入的人口推动郑州楼市主要有三个渠道： 地级市人口入郑置业、人才在政策优惠下置业、外来人口投资 。

2019年年中河南省地级市地王频出，5月22日到7月2日，大概40天的时间，洛阳、开封、新乡等地共爆地王10个。未来地级市房价随着地价水涨船高，与郑州房价的差价不断缩小，省内人口入郑置业的吸引力更进一步，如 正商湖西学府、碧桂园天麓、绿都澜湾 等项目都是极具性价比的。

郑州有58所高等院校，在校学生达118万人，在人才政策的激励下每年至少有十余万毕业生留在郑州，同时毕业生购房优惠政策大力推动了住宅去化。

放眼于省外，郑州对人口的吸引力也不容忽视。如今郑州“米字型”高铁已经成形、郑州国际机场在国际贸易中发挥重要位置，随着各项利好逐步落地，郑州作为中原核心特大型城市的作用越来越明显，开始不断吸引外来人口进驻，同时外地炒房客也开始盯上郑州中心城区等价格洼地、价值高地，如 北龙湖金茂府、融创东原壹号院 就比较具有吸引力。

最后，关于郑州楼市总结，一个字——稳，两个字——人多，三个字——我看行！