2024年上海租赁住房市场发展报告

本报告作为《易居研究2024年终特刊》的专题之一，对2024年上海租赁住房政策、市场状况、房源及土地等方面进行了回顾和梳理，同时对后续相关工作提出了对策建议，以更好地推动上海租赁住房市场的 平稳 健康发展。

政策导向：金融支持力度持续加大

上海租赁住房市场发展，紧扣国家重点政策和方向，积极持续进行探索。2016年，国家提出加快培育和发展住房租赁市场，上海据此加快构建住房租赁体系，完善“四位一体”住房保障体系，租赁住房建设和供应力度明显加大。2017年十九大确立“租购并举”的住房制度，提出发展保障性租赁住房，上海从当年开始发力新建R4保租房社区，并于2021年发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，并成为上海发展保租房的纲领性文件。随后发布了管理办法、认定办法、非改保租实施意见等配套细则。2022年二十大再次明确“租购并举”，2023年上半年党中央适时提出房地产市场供求关系发生重大变化的判断，为房地产发展新模式的加快构建提供指引，并从强调保障性租赁住房转向保障房。在此期间，经过2017年以来的发展和积累，上海于2023年迎来大型保租房社区集体入市的浪潮。

2024年以来，租赁住房市场的发展，紧扣保障房等系列支持政策体系。据公开资料不完全统计，截止10月31日，全国各地共出台相关政策130余条，其中金融支持政策为重点。比如1月5日央行、金监局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面推出17条举措；央行于5月17日设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量商品房用作配售或配租型保障房，并将2023年设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理；9月27日央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。上海方面，上海市规划和自然资源局于8月28日发布《关于进一步完善本市保障性租赁住房规划建设管理的意见》，重点是通过改进和加强保障性租赁住房的规划、建设和管理等，更加细化城市保租房建设规范。基于此次细则要求，预计后续城市保租房户型配置、设施配套等将更加多元，同时社区绿化、公区基础设施等将更加完善，居民居住品质将显著提升。

市场状况：租金呈现深度调整

1 、租金水平：连续两年下跌，区域市场有亮点

上海2024年平均租金自2022年高点后已经连续两年下跌。2024年7月毕业季效应支撑下，上海住房租赁市场保持一定热度，平均租金有所上扬，但8月之后租赁需求减弱，与以往10月份进入市场淡季相比，当前已提前两月进入淡季。截止2024年10月，平均租金为86.9元/月，相比2023年全年平均水平下跌8.7%，跌幅略有收窄。

从区域表现看，2024年1-10月，15个区域平均租金同比下跌，仅嘉定同比上涨。近郊市场表现较好，市区及远郊跌幅较大。其中，相对抗跌的第一梯队是青浦、松江、奉贤，跌幅在5%左右；第二梯队是长宁、虹口、普陀、杨浦，跌幅在5-10%；第三梯队是静安、徐汇、黄浦、浦东、宝山、闵行，跌幅在10%左右；远郊的金山、崇明的跌幅在30%左右。

区域市场方面，2024年下半年青浦区租赁市场受华为研发中心搬迁积极影响，引发市场关注。作为华为全球最大的研发基地，青浦练秋湖研发中心占地约2400亩，将打造可容纳3万名研发人员的复合型产业社区。华为员工2024年10月份以来分批从浦东金桥搬至青浦练秋湖研发中心，10月中旬，华为练秋湖研发中心第一批3000名研发人员入驻，预计2025年底完成3万人导入。此前已带动所在地金泽及附近朱家角板块的租金水涨船高。金泽、朱家角板块9月平均租金相比7月分别上涨140%和40%。距离练秋湖研发中心最近的安置房小区华岑佳苑，70平方米的两房租金已由3000元涨到6000元，跟市区租金水平接近。市场供给正在不断扩充，包括华为单身公寓、朱家角华为人才公寓、附近两个地块的安置房等，但从数量上看，目前仍远远无法满足华为员工在周边的居住需求。据华为内部生活部门统计，目前还有1万套住房缺口，可以预见的是，周边租金及房价在未来一段时间内都将保持坚挺。当前正值长三角生态绿色一体化发展示范区揭牌五周年，随着更多研发人才导入，“华为效应”正在扩展，有望成为“产+人房地钱”带动房地产发展长效机制的生动样本。

2 、房租收入比：租金压力明显缓解

在租金水平持续下降的拉动下，2024年上海房租收入比平稳处于30%以下的合理区间，仅4-5月房租收入比略微超过30%，截至2024年10月底，上海房租收入比为28.16%。观察城镇居民收入变动趋势及幅度，今年内房租收入比大概率维持在相对合理区间。居民的租金压力自2019年以来得到明显缓解。

3 、租售比：正稳步回升

在住房市场中，租房市场与购房市场是两个密切相连、相互影响的重要组成部分。尽管两者之间存在互补和替代效应，在市场供求上也相互作用，但它们各自有着独特的动态和发展模式，共同支撑着整个房地产市场的稳定与发展。作为中国一线城市及国际大都市，上海的房地产市场表现出高度成熟性。其不仅拥有庞大的租赁人口基数，而且租住观念普及较早，使得其租房市场的发展相较于其他城市更为成熟。根据2020年人口普查数据，上海有35.88%的家庭选择租房居住，而59.23%的家庭选择了购房自住。这意味着大约三分之一的家庭依赖租赁市场来满足住房需求，该比例比全国平均水平高出约10.3个百分点，显示出上海租房市场的活跃度和重要性。

截至2024年10月数据，上海租金售价比（即年度租金与房价的比例）从年初的低点1.73%逐步回升至1.84%，同比降低4个基点（BP）。

房地分析：强化对存量的盘活

1 、新入市房源：规模创新高，来源转向存量挖潜

据不完全统计，2024年上海新入市集中式租赁住房共计约5万套。房企、中介、地方国企、投资机构、酒店系等各类型市场主体进军租赁住房领域。上海集中式公寓新开业规模超过20万间，领先全国及其他一线城市。同时，上海保租房规模占比达到40%，在全国及一线城市中处于第一梯队，逐步迈向“市场化租赁+保租房”双轮驱动格局。上海具备了“租赁市场+保障”二元制发展的良好条件，未来“市场+保障”二元制有望在上海先行发展。

另外，新增房源来源由新建R4为主转向存量资产交易改造、城市更新等新方式。比如9月入市的领雅自如寓是自如资管与北科建的首个合作项目，项目位于杨浦区海尚世界智慧天地，从存量园区办公楼改造升级而来，并顺利纳保成为保障性租赁住房项目。驻在星耀LIV’N The Spark是国际长租公寓品牌睿星资本Greystar位于上海的首个自建高端租赁住宅项目，也是通过城市更新改造而来。

2 、新增涉租用地：浦东等三区占比超70%

截至2024年11月，上海共新增出让涉租用地46块，合计租赁住房建面52.4万平方米，其中用于保租房的建筑面积为31万平方米，用于公租房的建筑面积为12万平方米，用于租赁型商品住房的有9.5万平方米。回顾2024年1-10月涉租用地的区域分布情况，以浦东、青浦、松江为主，三区占比超过70%。政府主管部门应持续监控租赁市场的供需状况，确保租赁住房的供应与市场需求相匹配。要以职住平衡为导向，考虑在其他有潜力和需求的区域（例如黄浦、静安、长宁、徐汇等）增加涉租用地开发或盘活存量低效房地资源，避免资源浪费或供应不足。

政策建议：做好五项系统工作

1、 重点做好存量挖掘

应着力引导和鼓励提高存量房源的使用效率，与新形势下的上海城市更新、低效用地处置、三大工程建设等工作进行有机结合，做好存量挖潜，提高和优化租赁房源供给。比如对于长期空置的房源，可以通过税收调节等措施，鼓励业主将其出租；收储社会闲置存量住房；鼓励通过城市更新，将空置率较高的非居物业、低效用地上的存量物业改造为租赁住房，增加租赁住房供给；扩展租购房源的相互转化渠道，根据住房市场供求和库存情况，允许自持租赁住房转为可销售房源。

2 、坚持市场调节为主

住房租赁市场化比重越高的城市，住房市场的自身调节机制越能得到充分有效的发挥，促使住房逐渐回归居住属性。因此，要坚持租赁住房市场化运作，避免过度提供公租房、廉租房而增加财政负担，可以通过政府与社会资本合作（PPP）、税收抵扣免除优惠等房地产融资创新、政策型住房金融等方式，支持房地产相关国企、民企拓展住房租赁业务，不断提升住房租赁企业的集约化、专业化水平，培育一批专业的市场主体。

3 、科学配置保租房

借鉴国际经验，政府租赁物业规模达到所在城市房屋租赁规模的 10%，可对市场价格造成影响。上海“十四五”期间的保租房建设筹措目标是60万套、供应40万套，届时将分别占到市场总量的18.9%和12.5%，可有效发挥市场稳定器、调节器的作用。 针对目前的供需错配问题，应优化调整 保租房的配置 ，包括提高市区产业集中区域的房源、地铁1公里内房源、高品质租赁住房、中大户型、蓝领公寓等方面的供给，促进职住平衡和租赁住房的供需结构更趋平衡。比如，要注意入市节奏的控制， 将保租房供地供房与区域或板块库存、出租率及租金走势相结合，库存租赁房源较多、空置率高企的板块或区域暂停供地供房 ，避免对周边租房市场和购房市场形成冲击。这里提三个建议。一是要 提高市中心、集中就业区域、产业园区的房源供给，占比提高到 60%以上。二是要优化 保租房“ 70-90%比例的房源需为70平方米以下户型”及套数下限等限制，优化保租房供应面积指标，与供应套数指标一道纳入综合考核体系。三是要增加二房及以上房型的供给，在满足消防安全和建筑结构安全的前提下，允许 将一定比例的存量一居室房源合并改造为二居室或三居室房型 ，满足市场多样化户型需求。

4 、扶持专业化、规模化租赁企业

机构化租赁企业是推动租赁市场专业化、规模化的重要力量，不仅有利于运用市场机制有效增加租赁住房供应、改善租赁住房供应结构、建立更为稳定的租赁关系，还有利于规范租房市场秩序、加强对承租人员管理。政府可以通过 探索适当降低住房租赁企业税收综合征收率，减轻企业税负，通过增加租赁补贴、提高公积金提取用于租房的额度等方式支持企业发展。还可以在风险可控的基础上，优化、创新对租赁企业的金融产品和服务支持，加大对租赁企业的信贷支持，拓宽住房租赁企业的直接融资渠道 ，鼓励和支持机构化租赁企业的发展。

5 、建立健全承租人权益保护机制

建立健全租金管控机制，扩大租金管控的实施范围 ，对市场化租赁房源和政策保障性租赁房源实行分类管控，在考虑出租人意愿的基础上侧重保护承租人权益，通过设立租金托管机制等方式提高承租人的租金议价能力。推动 租房者和购房者在公共服务方面享有同等待遇 ，特别是在教育资源和医疗资源方面。加强市场监管，建立多部门联动的信息共享机制，提高市场透明度，让供需双方基于准确信息做出决策。