24年的热销盘，藏着广州当下的选筹标准

果爸看房 · 公众号 · · 2025-02-17 23:36

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这一篇重点讲新盘。

一是因为2-4月份会有一大波全新盘集中推出，光海珠西就有中交、绿城、越秀、中建四大开发商正面交锋，相近的位置和配套，相似的产品设计，选择非常多，让很多买家犹豫不决

就像我很早之前写文章说的，选择多其实不是好事，因为哪里好代表哪里都难选，提高了我们的决策成本。

二是新盘在户型上的绝对优势，对二手的打击非常严重，所以当下能交易的二手，要么是极具性价比的，要么是具备强不可替代性的价值——比如学位。

当新盘成为主流，新盘在产品力上完全碾压的时候，只有新盘市场好了，大概率二手才会迎来更多机会，所以新盘是风向标。

好，我们应该以什么样的标准来选呢？

从过去两年新盘市场的情况来看，均衡性更好、没有严重内伤的盘，才有可能杀出重围。

看看去年广州楼市的销量排行榜。

天河卖的最好的是保利天瑞和保利天汇，海珠是中海大境和燕语堂悦，番禺是万博悦府和亚运城，荔湾是万科理想花地和中海浣花里，白云是保利云境和白云星汇城，黄埔是万科黄埔新城和保利中央公馆。

总结下他们共同的优点：

一是普遍配建了名校，特别是亚运城、白云星汇城、黄埔新城这几个郊区大盘，学校就是买家选择的底层逻辑。即使是天河海珠，品质再好，有学校和没有学校的差别，也是比较明显的。

比如同样是保利开发，同时改善盘，同样是容积率2.8左右的低密度，天瑞交通差靠广园路，已然成为天河的销量王者，但湖光悦色在度过早期的风光后，很快被取代，“无学校无地铁无商业”的硬伤，即使卖成了现房，许多潜在买家也望而却步。

二是“六边形”战士很普遍，可以有缺点但不能有大硬伤，买家似乎更看重均衡性，而不再只是追求地段或者交通或者商业某一单一的需求。

盘一下去年的热门盘就知道了：

中海大境商业，地铁，品质，地段都有，只是少了学校；

天瑞有品质，有名校，有地段，最缺的就是地铁；

燕语堂悦“学铁商”齐全，处在老城区成熟地段，户型也很好，只不过品质偏刚需了点，密度比较高；

万博悦府本身在传统意义上的郊区，地段上能被挑出缺点，但是商业、地铁、学校、品质、圈层都是顶流。如果吹毛求疵一点，容积率高了些，靠近汉溪大道会有明显的噪音。

再参考下其他卖的好的一些盘：

比如开盘3个月清盘的保利雅郡，楼下就是地铁，学校省实荔湾二小，紧邻广钢北区成熟配套，还有吊打周边二手的户型设计，除了园林不大，靠近主干道，其他几乎都是优点。