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巨变了，楼市基本面的6个确定性！

观念研究院 · 公众号 · · 2025-02-24 08:32

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聪明的地产人，都有自己的算法，以此快捷的处理若干工作，在生产组织里脱颖而出。

更聪明的地产人，会根据行业的基本面变化，不断迭代自己的算法。

行业的基本面，大过组织的战略、策略，以及个人的算法。

每过几年，行业的基本面就会由量变到质变，再而重新洗盘。

2025年及以后的地产业，将和以前不再相同。因为行业基本面，发生了若干确定性的变化。

第一条确定性规则：地价不会降。

用市场经济的逻辑来说，售价应该跟着客户的出价而随行就市。但是，这一条在地产业行不通。因为地价不降的房价下降，是不成立的。

无论在哪种量级的市场，地价都不会明显大降。这里涉及到“政府指导价”，明显，很多市场的土地指导价是由过去不理性的拍卖导致的上升。

但政府不会轻易降指导价，这里有两个政治经济学的因素：

1）假设过去指导价8k，现在指导价变成5K，涉嫌国有资产流失；

2）如果土地价格下降，会导致抵押物资产价格下降，产生金融乱局。

很多城市楼市停滞了，但政府也没干松开指导价的口子。最多在能力范围内给点规划的赠送政策，比如板率提高，第四代建筑等。

第二条确定性：刚需客户拜拜了。

这是地价上升导致的连锁反应。

市场并非缺乏落脚城市的刚性需求，但是上一轮房价暴涨带来的地价上升，导致了各地的新房价格，已经超过了当地的刚需客户出价力。

如果还有人建议你做刚需，控总价，求流速。你得停下来好好看一下，他是不是思维还停留在上一个时代。

倒还是有年轻顾客买新房，但主要是父母掏钱的二代。 纯自力更生的年轻人，只能进入：二手房市场，公租房市场，安置小区。

刚需是最大的客户群体，当他们从一手到二手，房地产业失去了规模化的基础。

第三条确定性：客户更重视资源，所以回归主城是主战场。

地价不降，新房的门槛很高。剩下的客户都是改善客户，当新区和主城的房价差异不再是几倍。

要买房的话，身子都进去了，还怕个头么。所以改善客户，另可多出点钱，也要个好地段。

回归主城，变成“合谋” 。导致新区的土地流派，而主城的土地被疯抢。

之前拿错的土地，能退就退吧。

第四条确定性，卷材料已经达到了顶点。

假设某个成熟组团的二手房是3万，但是新拍的地需要卖到5万。如何证明新楼盘该值5万呢？

上一轮的策略是，提高材料的竞争门槛，比如立面更高级，精装配置更高级，配置泳池。

谁不上全铝板幕墙谁死，谁不上5000标谁滞销，谁不上配置泳池的会所，谁死。

所以，每个新盘都做了军备竞赛。到25年，你会发现这一策略失效了。

组团里每个楼盘，都是泳池会所，都用嘉格纳，都装点奢石。

这和学历贬值，一模一样。满街都是大学生。

第五条确定性：上一代房子过时了，是今天客户换房的理由。

不少人还是以地段、配套的升级，来评估楼盘的火热程度。城市资源是有限的，这当然是重要的维度。

但是， 如果没有建立产品代际差的观念，会很吃亏的。

举个例子来说，前几年有不少楼盘地段不错，公司想尽办法捂盘，到政府放开限价后，并没有多卖多少钱。

因为上一个时代设计的产品，放到今天再拿出来，犹如在IPHONE16的时代，拿出了IPHONE9，虽然打电话发微信拍照都可以，但无论是摄像头、屏幕和处理器，都过时了。

将来的产品策划，无论是改善还是豪宅，必有第一代、第二代、第三代豪宅的体系。

大量的新成交客户中，有不少是5年、10年前的次新房业主。地段、设计和配置及服务，也没多差。

他们是受不了产品代际变化的落后感，从而升级置业。

那些10年、20年以上的客户，更不敢炫耀生活的地段优势了。

第六条确定趋势：户型面积，不再是产品的代名词。

过去，我们以90平米代表刚需，180平米代表豪宅。产品定位的描述就是：

咱家做了一个深度改善盘，面积从143-180㎡。

今后，这一套行不通了。因为顾客不光重视面积的迭代，更重视空间关系场的特色。

简单来说，换180㎡不再是改善客户的需求，换一个大花园180㎡，才是其述求。

将来，你会听到更有IP和个性的产品描述：

如全景舱、三景舱、花园早餐厅，度假会所，等等。

这篇文章，关于楼盘基本面的6大变化。应该有哪些启发呢？

基本面的变化，不是指导性的抄作业。而是提醒你，很多行业“估值体系”已经变化。

之前令行业人有确定性的若干算法，正式作废。

巨变了，楼市基本面的6个确定性！

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