奉发云邸：真假“红盘”

11月8日,奉发云邸开盘,从项目9日的推文可以看到,项目去化情况还不错,毕竟都“震撼”、“劲销1.9亿”、“当红不让”了。

况且一直以来,项目宣传资料上称“自入市以来便广受热捧……还未正式开盘,就已集万千热爱于一身,备受瞩目与高光,10月26日至30日认购期间,营销中心人气如炙,逆势飘红”。

事实果真是如此吗?

从项目一房一价表上可以看到,奉发云邸此次取证总面积约25274.92㎡,共214套房源,整体均价约27639元/㎡,总货值698585385元(约6.99亿元)。

其中别墅房源共26套,建筑面积约137.92㎡,毛坯交付,货值约1.38亿元,住宅房源共188套,有毛坯有装修。

根据项目口径,项目劲销约1.9亿,别墅26套房源全部售罄,这也意味着项目住宅房源至少要卖5200万,假设套均总价约290万左右,则需要卖掉18套住宅。

换句话来讲,按照开发商宣传的来讲,就是项目当天卖了差不多44套、去化2成。

与此同时,也就在前几日,其官微显示,由于项目登记认购期间认购客户数量比较少,经相关部门同意,项目取消公证摇号,直接选房。

开盘去化2成,按照上海目前的市场环境来讲,这个成绩表现如何?称得上是”当红不让“吗?

以5批次32盘为例,据凤凰网房产上海站统计,目前5批次已有26盘结束认购,从认购情况来看,认购率在100%以上的有11盘,除了未摇号的2盘(奉发云邸、光明艺树家),认购率低于20%的仅有3盘。

这代表着,26个开盘项目中,奉发云邸的开盘去化率排在了后五名。

将时间线拉长到上半年,今年1-6月份,上海楼市共推盘103次,其中认购率80%以上的楼盘有70次,认购率低于20%(含未摇号)的楼盘仅有17次。

奉发云邸项目由奉发集团打造,公开资料显示,作为深耕奉贤本地的国企开发商奉发集团,奉贤的不少地标建筑、高品质公建项目都出自奉发集团,其在奉贤开发的楼盘奉发名邸、奉发宝龙广场、奉发有言轩等。

奉发云邸项目总建筑面积84732.42平方米,容积率1.5,由别墅和高层组成,有毛坯有装修。

奉发云邸约2成的去化率,其实早有预兆。

项目西侧300米左右的海湾名悦豪庭,共405套房源,面积90-130㎡之间,单价23000元/㎡,最早一期开盘时间为2016年12月,去化缓慢,截止到目前为止,网上房地产显示项目可售房源为280套,近6年时间,签约率刚过3成。

此外,项目南面1公里左右的碧桂园凤鸣海尚于2019年6月中旬首开,期间共推盘3次共812套房源,公开资料显示,直到今年2月份,项目全部房源才售完。

奉发云邸项目位于星火开发区,也就是我们常说的奉贤海湾板块。十几年前,奉贤海湾号称”世界第九大湾区“,比肩纽约长岛、东京湾、香港浅水湾，然而一系列的高规划始终没能落地，由于缺乏支柱产业导致人口难以流入,加上交通和生活配套,十几年来一直没有改善,让投资客心灰意冷,更让自住客备受煎熬，以至于现如今被挂上了上海版”鹤岗“的名号。

资料显示,2008年,海湾镇响亮地提出了建设“世界第九湾”的口号,那一年,世茂爱马尚郡,作为首个入驻海湾镇的品牌楼盘,6300元/㎡起价,引得众多投资客来海湾抢房。

到了2010年底,海湾楼盘的均价达到了12323元/㎡,差不多两年翻了一番。而当时奉贤的宇宙中心南桥的豪宅恒盛湖畔豪庭也只有13000元/㎡。

时至今日,奉贤区的南桥板块新房售价普遍突破4万/㎡,恒盛湖畔豪庭小区的二手房成交价已高达4.7万/㎡;就连夹在南桥和海湾中间的柘林板块新房售价也由2.3万/㎡到了3.48万/㎡。

而海湾板块,新房售价仅有约2.76万/㎡,靠近大学城的绿地香颂小区二手房成交价也仅有1.75万/㎡。