Savills媒体春茗开年展望 | 专家前瞻中国房地产市场未来趋势与机遇

中国的房地产市场如今已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。面对深刻结构性变革和正在被重新评估的市场，第一太平戴维斯发布2025中国房地产市场展望，深入探讨这些结构性变化以及市场参与者所能采取的适应性策略。

在全球经济深度变革与国内结构性调整的大背景下，中国房地产市场正迎来突破机遇。办公领域正通过灵活租赁和高效利用不断提升竞争力；消费市场聚焦购物体验与物有所值，逐步实现商业模式的精细升级；物流领域则以去同质化策略优化资源配置，化解供应压力。第一太平戴维斯将持续为从业者和投资者提供前瞻性的房地产市场洞察，聚焦创新与协同发展，积极应对结构性挑战。

2024年，上海大宗交易市场整体呈现由内资主导的成交格局，内资买家占比整体超过70%。成交主要集中在办公楼、商业、物流等收益稳定型资产。相比之下，外资买家则更倾向于投资长租公寓、产业园区等具有增值潜力的资产类别。在此背景下，困境资产的交易活跃，2024年交易总额约为136亿元，占上海整体市场成交总额的17%。

由于基金到期且无法延续，多个外资房地产基金开始折价出售此前收购的商办资产，目前市场上已有若干外资基金折价项目完成交易。预计到2025年，随着市场调整的深入，还将有部分折价项目陆续达成交易。”

随着商业地产资本化率的持续上行，超跌资产的投资价值逐渐显现。REITs市场现已进入常态化发行阶段，未来在底层资产类别上有望进一步扩容，投资者应关注优质资产的长期回报。特别是在商业地产、物流、产业园区及长租公寓等领域，具有稳定回报的资产仍将是市场的投资重点。

2024年上海住宅市场在政策松绑的推动下逐步回暖。根据第一太平戴维斯住宅销售部的数据，上海楼市通过一系列政策调整，如单身限购松绑、商品房以旧换新、取消土地限价等，显著降低了购房门槛，提振了市场信心。2024年上海一手住宅供应量为745.4万平方米，同比下降27.2%；成交量为689.3万平方米，同比下降24.2%；均价76726元，同比上升15%，但年末交易活动有所回暖，市场呈现筑底回升趋势。上海市中心七区的价格梯度正经历重塑，其中黄浦区以显著的涨幅领跑，特别是住宅公寓市场在2024年已实现了23%的价格增长，稳居市中心价格第一梯队，表现尤为突出。

政策环境有望进一步放宽，随着政策细则的进一步落实，未来将通过增加房票及降低购房成本等方式，进一步增加市场活力。上海外围区域仍面临去库存的挑战，而核心区域随着土拍价格的水涨船高、将进一步挑战高端市场的客户支付力及客户容量。2024年上海各区风貌别墅的价格锚定点已经初现，2025年即将迎来风貌别墅的集中入市大潮。各项目的去化将呈现出较大的差异，产品特色及地段配套将成为销售制胜的关键。

未来，随着政策效应逐渐显现，上海住宅市场有望步入筑底回升阶段，置换链条将进一步被盘活，2025年整体市场的信心有望进一步恢复。唐华认为，上海住宅市场新的“品质之战”即将拉开帷幕，只有通过全维度的产品力打磨、品牌力塑造和兑现力提升，打造具备异质化产品，才可在持续分化的市场中赢得客户。

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唐华 Shirley Tang

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