专栏名称: 老杨地产逻辑

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房地产板块轮动：西南风起，昆明天晴！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-20 08:13

正文

昆明网友探讨楼市

大概到2016年下半年以前相当长的一段时间，昆明的房价基本都维持平稳，没怎么涨也没怎么跌。从去年下半年开始，特别是第四季度，可能是受全国一二线城市大涨的带动，昆明新盘的价格开始快速增涨，一直持续到现在。

并且有一个显著的特点，普通开放商的房子微涨或者持平，品牌开发商的房子大涨并且热销。我了解到的，例如恒大、碧桂园、万科等品牌同一个楼盘去年第四季度一期开盘的房价和今年三四月份三期四期开盘的房价之间增幅能达到20%~30%多。

我分析造成昆明此轮新盘房价上涨并持续到现在的原因主要有：

1、符合您的短周期理论和板块轮动理论，大形势带动；

2、去年北方地区严重的雾霾，大幅度提高了昆明宜居环境的价值，外地购房者大幅增多；

3、一二线热点城市限购后，部分投资资金的流动；

4、云南全省近期（去年）企事业单位普遍增加了工资，平均增幅在30%左右，例如昆明一个城市惠及的人数应该就有几十万。

而造成品牌开放商楼盘大涨的原因主要是：

1、之前昆明烂尾的楼盘太多了，品牌效应凸显；

2、品牌开发商开始推出改善型住房，例如板式楼房和花园洋房（之前昆明三环以里很少见有电梯的板式房）。受新盘房价增涨的带动，大家普遍感受到近期二手房价也开始有所上涨。

老杨观点：

1、你对昆明市场有了一个较系统性的思考，估计这是你长期跟踪老杨的自媒体而形成的一套思维体系，很不容易，说明在房事方面已有较大进步。

2､昆明，作为西部省会、弱二线城市，过去几个月房价上涨，属于全国房价上涨背景下的板块轮动现象，启动的较晚。就西部而言，启动略早的是成都，其次是西安、重庆、南宁，近段时间基本所有中西城市省会城市都有所上涨，只是程度不一。

西部城市自2011年之后楼市一直调整、阴跌，本轮上涨，既有跟随全国一线强二线短周期向上的特征，又具有中周期向上的内在需求。估计房价还能上涨至年底前后，明年则存在不确性，可能会随全国大势略有降温。

3､我拉一个表，比较一下部分省会城市的今年4月份的房价水平、环比涨幅、同比涨幅。

从中可知，一，昆明房价8900元，低于邻近的成都，高于南宁、贵阳、重庆，这就是说，昆明房价并不算低。

二，4月房价环比3月，昆明上涨0.9%，涨幅小于成都、重庆、南宁，这说明短期走势不太强，但强于贵阳。

三，4月同比去年4月，昆明上涨近10%，与全国总体水平相近，涨幅明显小于成都、重庆、长沙，略小于南宁，但大于贵阳。

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