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作者 Dinah Eng
虽然美国大学学费高昂，但财力雄厚的留学生家长愿意不惜一切代价，为即将步入校门的子女选购豪华公寓作为他们的“宿舍”。
根据国际教育协会(Institute of International Education)发布的《2016年门户开放报告》(2016 Open Doors Report)，2015-2016学年，在美留学的海外学生数量较上一年度增加6万9000人，同比增长7.1%。
中国学生仍是最大的外国留学生群体，但就研究生而言，印度生源增长最快。报告指出，“前三大留学生生源国分别是中国、印度和沙特阿拉伯，约占全美海外留学生总数的53%。”
与此同时，家境富裕的留学生和他们的父母对纽约、波士顿和迈阿密等主要城市的豪宅项目兴趣浓厚。家长们想为子女觅得一处环境舒适的居所，而且可以作为他们来美探亲时的落脚点。
以曼哈顿地狱厨房社区(Hell’s Kitchen)的豪华公寓楼Fifty Third and Eighth为例，负责销售工作的道格拉斯•艾丽曼地产公司经纪人Donald Schiraldo说：“部分住户是哥伦比亚大学、福特汉姆大学和茱莉亚音乐学院的留学生，他们大都来自欧洲、南美和东南亚地区。”
据他介绍，Fifty Third and Eighth原本是一栋租赁公寓楼，后于2014年被改建成共管公寓项目，并于第二年开盘。全楼共有248个单元，目前仅余20席。其中，单卧单元的起价为120万美元，大户型单元的售价为250万美元到350万美元不等。Schiraldo称，楼内5%的住户是学生。
图片来源：Douglas Elliman Real Estate
便捷交通和齐全设施是关键
Schiraldo指出，优越的地理位置是吸引大学生的重要因素之一。该项目距离多条地铁主干线不到两个街区，因此乘车前往哥伦比亚大学不超过15分钟，而抵达福特汉姆大学布朗克斯学院只需约30分钟。此外，步行15分钟以内即可抵达著名艺术学府茱莉亚音乐学院。
他说：“大部分学生住在单卧单元，但也有一些家长选择购买两卧单元，便于接待来美探亲的家庭成员。或者，从投资的角度出发，子女住在其中一间卧室，然后将另一间卧室出租给室友。”
大楼的配套设施包括24小时门卫和礼宾部、屋顶露台和健身中心，以及覆盖所有走廊和公共空间的视频监控系统。另有一间提供Wi-Fi和电视机的休息室。Schiraldo说：“无论何时，您都能看见有学生在看电影或上网。”
留学生家长青睐投资物业
尽管房地产经纪人表示，过去几年越来越多的留学生家长购买豪华公寓用作子女的“宿舍”，但一些人指出，特朗普政府的反移民倾向可能导致这部分群体增长放缓。
房地产代理公司First Boston Realty International副总裁Brett DeRocker说：“在大选期间和结束后不久，我们发现海外客户随即减少。今年春天，这类客户有所增加，但波士顿有大批提供全面服务的开发项目可供选择，所以销售开始放缓并趋于稳定。”DeRocker专门从事国际房地产交易。
据他介绍，波士顿地区分布着60多所高校，来自中国、拉丁美洲、欧洲和中东的外交人员和企业家是当地豪华公寓的固定客户群体，他们通常选择距校园通勤时间在30分钟以内的物业。
他表示，许多客户来自经济震荡的国家，他们希望在美国寻找一处不错的投资物业，而且可以兼作第二住宅。
DeRocker说：“这些家庭尤其是海湾和中东地区的买家，通常有一到三个孩子，他们希望子女能去波士顿接受高等教育。他们对比了四到六年的租金支出和一次性的房地产投资，最终选择了后者。”
此外，他指出，一些豪华物业根本不会出租给学生。以波士顿的丽思卡尔顿酒店公寓(Ritz-Carlton Hotel & Residences)为例，该项目由三幢塔楼组成，其中一幢塔楼不允许大学生租住，但如果公寓由家庭所有，学生可以一同居住。
DeRocker说：“许多家庭首选酒店式公寓，如四季酒店私人住宅(Four Seasons Private Residences)和文华东方酒店公寓(Mandarin Oriental Residences)，因为这些品牌在海外拥有一定的知名度。我的客户大都被千禧大厦(Millennium Tower)等设施齐全的五星级项目所吸引。楼内配备两层的设施，其中单卧单元的起价在100万美元左右。”
买家看中全方位服务
迈阿密的综合开发项目Brickell City Centre由两幢豪华公寓塔楼组成，吸引了大批国际买家，包括迈阿密大学、佛罗里达国际大学和迈阿密-戴德社区学院的海外留学生。
太古地产(Swire Properties)住宅销售部高级副总裁Maile Aguila说：“70%到75%的住户来自拉丁美洲国家。通常，留学生家长会选择售价在65万美元到150万美元的单卧或两卧单元。”
Brickell City Centre坐落于城市金融区的核心地带，距离Metrorail地铁站和Metromover免费轻轨站仅几步之遥。对学生们而言，便捷的轻轨、汽车或公路交通十分具有吸引力。
该项目的一至三层为零售空间，包括萨克斯第五大道精品百货店(Saks Fifth Avenue)，四层分布着餐厅和电影院。裙楼上方建有两幢高层住宅楼、办公楼和酒店。
Aguila说：“我们拥有一个朝气蓬勃、充满活力的社区，而学生们可以享受比邻一流餐厅、电影院和商店的都市生活。配套设施包括设有瑜伽、普拉提、尊巴练习区和现场指导的健身房；附带游泳池、按摩池和烧烤区的一英亩室外平台；以及提供美甲服务的美发沙龙。”
该项目距离比斯坎湾仅两个街区，楼内配备生物识别安保系统，住户需要佩戴特制的腕带才能乘坐电梯到相应楼层。此外，为了安全起见，今年晚些时候电梯内还将加装指纹识别器。
迈阿密是投资留学房产的热门选择。图片来源：Bloomberg News
父母选购新屋与准大学生同住
房地产代理公司Sereno Group Palo Alto副总裁销售总监Brian Chancellor称，在美国西海岸，向大学生开放的全方位服务式豪华公寓明显少于东海岸。Chancellor主要帮助斯坦福大学的留学生家长挑选合适的房源。他指出，该地区的国际买家偏少，但数量稳定，而且东西海岸对豪宅的定义截然不同。
Chancellor说：“这里不是纽约，住户不会出于安全考量而提出设立门岗和安装视频监控系统的要求。帕洛阿尔托属于市郊。该地区几乎没有可提供全方位服务的豪华公寓，因为这不符合开发商的成本效益，而且大部分楼盘不允许学生独自居住。”
Chancellor称，多重因素导致帕洛阿尔托地区的在售房源逐年减少，而且房价居高不下。如果想在一幢设施不算齐全的住宅楼购买一套两至三卧的现代公寓，大多数海外家庭需要支出至少200万美元到300万美元。
他说：“我的大部分客户只有一个孩子，他们想要离子女近一些。这些富人过惯了豪华生活，并且期望孩子毕业后能留在美国，所以倾向于购买大户型单元，以便日后可以同住并且用作第二住宅。”
房地产经纪公司Deleon Realty驻帕洛阿尔托总监Kim Heng经常与斯坦福大学的留学生家长打交道。她表示，该地区的市场放缓与特朗普的反移民倾向无必然联系，真正的原因来自中国政府限制资金外流的举措。
Heng说：“我们过去接待过许多全现金买家，但2015年以来，这类客户的数量锐减。中国人喜欢现金购买海外房产，因为传统思想使他们对债务敬而远之。但现如今，许多中国买家不得不申请房贷。尽管如此，超级富豪总有办法达成交易。”
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