来源： 杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）作者：张银银
前段时间《北京，2000万人假装在生活》的帖子刷爆朋友圈，有一种不转不是北漂的即视感。
张银银在北京时，常为了赴局横跨七环，地铁+公交+步行几十公里，午夜梦回，翻翻朋友圈，原来那都是生死之交啊，哈哈！
但今天，杠杆游戏想聊的是同为一线城市的深圳，因为她最近搞了一件大事。
最近，深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧结构性改革，壮大深圳实体经济重点调研报告》，被厉以宁和周其仁两位老师点赞。1个总报告和8个分报告，累计25万多字，可以说是重磅中的重磅！
马屁拍完了后，张银银还是说说深圳城市之神奇。
1
深圳抛弃了制造业，还是制造业抛弃了深圳？
相信对每一位创业者，或应届毕业生来说，深圳都是一座极具魅力的城市。300多家上市公司（包括海外），8000多家高新技术企业，令他的邻居，广东省省会广州黯然失色。
但也正是这样的深圳，正在被越来越多的制造业抛弃。
在前述报告的首位分报告——《关于推动我市先进制造业发展的调研报告》中，调研组明确指出：深圳制造业外迁已成潮流。报告引述2016年时任深圳市S长许Q的一次讲话中说：“近期，有超过1.5万家企业迁出深圳。”
在这1.5万出走深圳的企业里，不乏一些明星企业，如2014年中兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地；2016年华为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技2013年就在东莞买地；
富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及内地诸多城市；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌，建立了规模庞大的产业园区……
这对杆友们来说其实也并不陌生。毕竟，那篇和北京这篇一样火爆的《别让华为跑了》的文章被刷屏时间，正好一年前。那时候的量变就已经激发了质变。
实际上，早在2008年，深圳制造业产值增长速度开始出现明显递减，平均每年以3%的速度递减，2014年甚至甚至出现零左右的增长。一定程度上说，这是产业空心化的前兆。
当然，好消息是，深圳在转型，在迈向世界级科创中心的路上越来越快。同时，深圳凭借高消费、高房价一路高歌猛进。
深圳变了，变成了一座买不起房的城市；深圳变了，变成了一座不太适合搞制造的城市——曾经，她是“世界工厂”的象征之一。
这到底是好事还是坏事？深圳抛弃了制造业，还是制造业抛弃了深圳……
2
制造业衰退，科创牛气，深圳楼市更是神一般的存在！
2016年，深圳第二产业增加值7700.43亿元，占GDP的39.50%，同比增长7.0%；第三产业增加值11785.88亿元，占GDP的60.46%，同比增长10.4%。
从上面的数据可以看出，第三产业占GDP比重已突破六成！制造业却节节败退。深圳市政府发展研究中心主任吴思康就认为：盲目追求第三产业的比重会影响城市竞争力，会造成产业空心化；深圳的定位是创新型城市，创新一定要有制造业的支撑，否则创新容易成为无本之木。
制造业大举外迁，说白了就是土地和人力成本上升。商人都是逐利的，都在用脚投票，深圳贵了，那就离开，不带走一片云彩，也没有那么多假装。
与之相反的是，如上文所述，深圳科创越来越显示出世界级中心的实力。不过，这还不是最牛的。
深圳楼市水涨船高，2016年，深圳楼市成交额超过6660亿元，相当于平均每日成交18亿，想想有多夸张！
并不是深圳修建的房屋很多，所以成交量高、总价高——而是很贵。杠杆游戏很早之前就做过数据比对，深圳一年的竣工面积，只相当于重庆一个较大的区。
深圳房价高到惊人，你以为供地肯定要跟上吧，但不好意思，还是要让你失望了。深圳确实也缺地。
《深圳统计年鉴2015》中，记载了 1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积。见下表1：
图1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面积 图表来源|深圳统计年鉴2015
从1991年到2014年，住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平米，商品房竣工总面积约为1.25亿平米。住宅类的占比约为73%。
另外，1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平米，按照73%左右的比例，当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。
2015年，是深圳房价的疯涨之年。
这一年，深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米，增长为-24.8%。202.37万平米是个什么概念，以重庆市渝北区为例，2016年，该区商品房施工面积3478.38万平米，同比下降4.9%，其中住宅施工2051.22万平米，下降9.1%。住宅竣工341.62万平米，且还是下降了29.2%。
真的，深圳一年的住宅竣工面积，还不如重庆一个较大的区，震惊！再和上图历史数据一比就知道，深圳供给不足。
当然，除了上述商品房住宅，深圳还有大量这样的房子：它们属于非房地产开发项目，多为政府建造。包括办公楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等，随着世事迁移，部分此类房屋所有者的产权从绿证换成红证，拥有了完整的所有权。
根据深圳统计年鉴，从1979年到2015年，杠杆游戏可以算出深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照 73%左右的比例，可以推算出住宅类面积约为1.28 亿平方米。
也就是说，深圳住宅分为三大类，一共 4.04 亿平方米（此前还有部分房子，但肯定也有拆一些，两者对冲吧）。坊间传闻2000万的实际人口，深圳人均住房面积只有20平方米。
如果从“活着” 的角度观察，深圳目前的房子基本够用。但如果从“正常”角度（人均 30 平方米）看，则缺口高达2亿平方米。
有意思的是，2009年-2016年，深圳市人均住房面积不增反降。从近28平米的人均住房面积，下降到2015年的20.6平米。背后是什么，是深圳常住人口的持续大幅增加，住房供给的持续较小。对了，2016年深圳又新增了50多万常住人口。
供给问题、存量结构问题，成为深圳高房价不得不面对的问题！长远看，这早晚会成为影响深圳竞争力的问题。所以，深圳方面也急，决定搞人才房。
3
深圳的地产杠杆何去何从？
有数据显示，2017年6月份，深圳一手房成交均价为54492元/平米。有中小制造业老板笑称自己赚的钱，还买不了深圳市中心的一套房子。
图2.深圳市近几个月新房价格数据图表来源|深圳市规土委
深圳人口这样增加下去，不多供地、不扩围，那么深圳房价是无解的。制造企业是会用脚投票的。不对，是他们已经开始用脚投票了。
当然，深圳似乎没办法，市域面积太小。不过，作为一座城市这个面积并不小。而作为一座城市，杠杆游戏过去一年写过多次，深圳完全不开发的森林面积还在上升。一座城市是否有必要这么多森林，难道把人非逼到环深居住就好吗？
在一些城市我们看到，实体经济得不到有效的资金支持，科研、创新、转型、升级遇到很大问题，再加上互联网经济的冲击，实体经济局面每况愈下。深圳有科创的牛气，这些问题似乎不严重。但这也是一个警告。
有朋友就说，2016年，深圳的GDP约1.95万亿元，随着一批大企业外迁带走的GDP；若再刨去招商、保利、万科等房地产商创造的价值，深圳的GDP会下降一些。这个情况，当然不是深圳才有。
但深圳是明星、网红，其得到的关注和批评、褒扬自然也就更多。
曾经，美国硅谷也出现过高科技企业研发外迁日本的情况。与深圳不同的是，那种外迁，很多是基于正常的产业更迭，而非单纯的成本倒逼企业出走。
老企业迁移到人力和土地成本更低的发展区域，同时新兴产业能够在老企业原址得以开花结果，这才是良性循环。
好消息是，深圳正在刮骨疗伤，25万多字的研究报告说出了深圳的焦虑，也表达了深圳想要改变的决心。
其实，之所以坊间再提深圳被谁抛弃，如上所述，说白了就是高房价闹的。
北上广深四个目前公认的一线城市里，深圳是张银银很喜欢的。那是我所爱之人曾经呆过的城市。
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