主要观点总结
碧桂园披露了2023年业绩和2024年中期业绩，虽然亏损，但亏损面正在收窄。公司面临的主要挑战之一是债务重组。此外，公司正在采取措施减少刚性费用支出，并计划通过出售资产等方式缓解现金流压力。尽管采取了多项措施，但碧桂园仍面临压力，未来的路仍然充满挑战。
关键观点总结
关键观点1: 延迟发布的业绩报告
碧桂园终于发布了2023年和2024年中期业绩，虽然姗姗来迟，但揭示了公司的经营状况。
关键观点2: 亏损和减亏状况
公司亏损的主要原因是充分计提存货减值准备。预计2024年减亏状况会进一步改善。
关键观点3: 债务重组的挑战
碧桂园需要推进债务重组，这将是其未来面临的重要挑战。公司已披露境外债务重组的相关条款，市场反应平淡。
关键观点4: 公司采取的措施
为缓解现金流压力，碧桂园已采取措施包括减少员工数量、出售资产等。此外，公司还计划通过出售权益金融投资等方式筹集资金。
关键观点5: 未来的压力和挑战
尽管碧桂园采取了多项措施，但未来的路仍然充满挑战，包括交付计划、债务偿还、市场复苏等。
正文
砸锅卖铁还债的碧桂园，终于揭开了自己的那片“遮羞布”。
14日晚间，公司披露2023年业绩和2024年中期业绩。虽然姗姗来迟，但好歹还是来了。
从披露的数据来看，
亏损在所有人的意料之中，好在，亏损面正在大幅收窄。
预计2024年，减亏状况可能会进一步改善。
亏损的主要因素之一，主要是公司充分计提存货减值准备导致。其中，2023年，仅对已落成物业计提减值准备金额就超过800亿元。
随着相关数据的出炉，公司卸下“包袱”，预计不久将会正式复牌。
接下来，争取更多债权人的支持，推进债务重组顺利完成，将是又一座必须翻越的大山。
随着碧桂园（02007.HK）一口气补发2023年全年业绩及2024年中期业绩，这家原宇宙级房企的经营成色，终于毫无保留地展现在公众面前。
尽管上述1年及一期的业绩数据来迟了9个月，从整体来看相对坦诚。无论是复牌还是推进债务重组，这都是碧桂园需要踏出的重要一步。
据披露，2023年，公司实现营业收入约4010.15亿元，同比下降6.8%，同期，归母净利润亏损约1784.00亿元。
房地产市场的整体环境，导致相关资产价值贬值，公司为真实反映资产价值变动的影响，对在建物业及持作销售已落成物业计提减值准备823.54亿元。除此之外，计提金融资产及财务担保减值损失净额约372.43亿元、录得营销及行政费用约180.33亿元、净财务费用约54.58亿元、其他收入及损失净额约103.31亿元。
2024年上半年，公司实现营业收入约1021.02亿元，归母净利润亏损约128.42亿元（上年同期为-489.32亿元）。当期对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约26.98亿元。预计2024年全年亏损规模将进一步缩窄。
值得注意的是，公司
将全面控制刚性费用支出作为重点。
2024年上半年，营销及市场和行政费用同比下降50.8%，为48.51亿元。
这两年，碧桂园的员工数量已大幅减少。2023年末，公司全职雇员约43146名，截至2024年6月30日，人员降至29261名，半年时间减员13885人。
去年前6个月，公司将交付放在首位，公司及合营、联营企业累计交付房屋超15万套，累计交付面积约1822万平方米。
由于物业交付量大降，公司来自房地产开发的收入大幅减少，2024年上半年录得988.29亿元，同比下降55.2%，同期，确认的物业销售均价为7725元/平方米（不含增值税）。
尽管如此，相比其他出险房企，公司仍具备较强的实力。截至去年6月底，公司
净资产为约741亿元。
对于碧桂园来说，补发业绩只是一个开始，接下来如何进一步推进债务重组，又是一座等待翻越的大山。
在上周（1月9日）晚间，公司已披露境外债务重组的相关条款，计划削减境外债务规模最多116亿美元，一时引发业内外热议。
热议的焦点，来自于公司披露的关键条款，被外界评价为“激进”。
公司为债权人提供了多种选项，诸如现金回购、100%债转股、展期与部分股权化、发行新债延长年限等，削债幅度最高达到90%。
其中，第一个现金回购选项就不太令人满意，通俗理解是
100元债务偿还10元。
而其他的选项，或是将偿付时间展期3.5年、7.5年及11.5年等。
对债权人来说，这些关键条款其实并不太友好，原因在于留给债权人回旋的空间十分有限。或许给公司一点时间，可能是当下最好的方式。
所以，在上述化债选项披露之后，市场方面并未有强烈的反应。目前，
已有包括中银香港等7家银行达成共识，另有一些债权人也表示与公司共渡难关。
碧桂园对外表示，上述境外债化债方案，有望在今年上半年达成一致。
事实上，从2022年以来，公司通过卖车、卖物业、卖酒店等方式累计回血现金600亿元以上，债务压力虽然已获得进一步释放，但仍不可掉以轻心。
截至2024年6月底，包括银行借贷、优先票据等在内，
公司整体债务规模约2501.52亿元，其中银行及其他借款1218.52亿元，须在1年内偿还。
而同期公司的现金及现金等价物远远不能覆盖。
公司更希望通过拉长时间等待市场复苏，毕竟手中握有巨量未售货值。
截至2023年，在国内开发项目3000个以上、可售合约面积9000-9200万平方米。另外，还有约130至140万个车位可供出售。
