限价能解决房租暴涨问题吗？

房租每年只能涨5%？

文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）

近日，多地房屋租金快速上涨引起广泛热议，第三季度以来，许多一、二线城市房租同比涨幅超过20%，除历来房租较高、人口较多的北京、上海增速达到20.3%与19.2%外，重点净流入城市广州、深圳、成都分别同比涨价30.7%、30.5%和31%。

面对此种市场情况，深圳市为稳定租赁市场，快速做出反应，表示将建立“稳租金商品房”项目，采取租金管制。该项目租金管控将实行“一房一价”，起始租金通过市场评估，不得超过同类价格。并采取“一年一调”的租金管制方式，在每年年末对所掌握的房源租金进行调整，年租金增长率不超过正负5%。对此，不少人猜测“房租涨停板”似乎要来了，对房屋租金或房租的涨幅设限是否能够最大限度的保障租客利益？

法国巴黎市和里尔市分别自2015年8月1日和2017年2月1日起实行房租限价措施。其中，巴黎市实行的房租限制措施涉及了该城市中五分之一的出租房屋，其中三分之一的房租最高降低100欧以上。政策推行后，尽管有75%的法国人认为这是“一项很好的保护租房者利益的措施”，但由于该措施存在矛盾之处，爆发出了如房东不愿出租、房屋租赁黑市较多、房客认为政策无效等问题。

于是，巴黎行政法庭在2017年11月28日的一项判决中取消了巴黎市的房租限价令。至今，相关数据显示，巴黎市房租平均增长1530欧元。从这个例子看，限价真的解决了房租暴涨问题吗？

一种说法认为，限价不是灵丹妙药，反而会导致更多的问题，著名经济学家保罗·克鲁格曼教授在《房租管制：神话与现实》中就对这一问题做过分析研究。他认为，租房市场原本是一个竞争性市场，当政府施加最高限价管制时，会在多个不同的方面导致非效率，换句话说会对市场产生不利影响。

依据此种分析可以得到，一旦政府规定最高限价，当房东出租房屋获得的收益低于其维护房屋的成本时，就会造成一定程度的可租用房屋短缺，导致可租用房屋数量低于有效水平。

与此同时，在限价政策的影响下，由于房屋转租价格超过最高限价，而无法进行转租，导致部分特别需要寻找住房的人无法找到可租用房屋，造成消费者之间的非效率配置。

同时，不论房东还是房客，为了应对最高限价导致的短缺，都产生一系列时间、精力、资金等资源浪费。而受到更多影响的是那些愿意为更好的居住条件支付更高房租的人群，当房租限价，房东将没有动力提供居住条件更好的房屋，租客也无法承租更为优质的房产。

也有另一种说法认为，尽管房租过快上涨问题不能一限了之，但出台限制上涨幅度等政策仍旧有积极意义，会使一部分承租者以略低于市场均衡价格的标准租到房子。

我国租房市场与卖房市场不同，当房价受到限制时，部分开发商因考虑到投资回报率不高，可能选择“捂盘不售”、“变售为租”等方式来缓解现金压力；另一部分限价出售的房屋因一手房、二手房价格倒挂，则会导致购房人数激增，造成供应更加紧张的局面。

但我国租房市场上主要有两类人群，第一类为长租公寓，受公司经营压力，即使房租限价，利润微薄，长租公寓也会选择将手中囤积的房屋放租，但要注意的是，长租公寓是否会因利润下降而降低房屋质量。

第二类为个人房东，部分个人房东需通过收取租金来偿还一定的房屋贷款，他们放租房屋的决策不会因限价而改变。另一部分个人房东无需通过收取租金偿还房屋贷款，但相应的，他们对房租价格的敏感性也较低，而是更在意租客的信用等因素，因此限价也很难改变他们的决策。

两种观点各有其合理性，我们需要承认，一限了之绝不是解决房租问题的办法，市场有其自身的运作规律，过多干预会导致市场恶化。但在某些区域和时间点上，实行限价政策有助于帮助市场合理运行。而究其根本，租房市场上真正需要的是引导差别化供应商，增加市场上不同价位可租房屋的供应量，同时出台相应政策，更好的规范和监督租户与房主双方的行为。

只有真正完善租房市场中的“游戏规则”，切实保障了房东与房客双方的利益平衡，才能实现租房价格的稳定。