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金融圈生活方式发现者
来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者：艾振强
按照一般的价格-需求理论，对正常商品来说，当其价格上涨时，需求量会减少，价格下跌时，则需求量会增加。
不过，央行最新的调查报告却显示，
房价越高，认为房价合理的人却越多
（认为房价太高的人从2011年第一季度的74.4%，下降到2017年第一季度的52.2%，计划买房的人则从2011年第一季度的15.4%飙涨至2017年第一季度的22.9%）！
为什么会这样？
明源君认为，M2的飙涨，历史上的救市政策，部分城市人口的持续涌入，好的地段等，都是人们坚信房价会一直涨下去的理由。但这并不总是正确。如今，
诸如恒大这样有风向标作用的房企，又开始打折卖房了。恒大从来没有踏错过节奏，所以……
央行的调查显示
房价越涨
认为房价不高的人越多
每一轮房价上涨，都会有铺天盖地的抱怨和指责，但恐怕这种喧嚣可能只是一种假象，因为沉默的才是大多数。
▲中国人民银行、明源地产研究院
明源君认为，这是恐慌性购房造成的，计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨。
这跟股票市场是一样的，熊市的时候无人问津，牛市的时候，每天新开户的人挤破各个证券公司的营业部。因为房子的金融属性越来越强，买房不只是为了住，更多的是为了投资，实现财富的保值增值。毕竟，谁都不想眼睁睁看着自己辛辛苦苦赚的钱贬值。
当然，对于无房者，以及只有一套房的人来说，价格飙涨不是什么好事——价格上涨，无房者上车的门槛越来越高，只有一套房的居民，改善的成本通常也远大于其现在房子的增值收益！
其实房价是跌过的
比如
鄂尔多斯、温州、深圳
现在，对房价没有几个真正看空的，因为涨得大家不觉得会跌了，而且感觉历史上也从来没有跌过，其实这也是错觉——
历史上是跌过的。
这几年，市场上有一个理论，即认为一个城市的房价涨到多少，跟这个城市居民的平均收入无关，而只跟财富的聚集度有关。明源君认为，这个说得太过绝对了。鄂尔多斯的人均GDP曾一度逼近香港，是北上广深的3倍左右，财富集中度不可谓不高，可是最后……
受益于煤炭资源丰富，2009年，人口约160万人的鄂尔多斯市，人均GDP约2万美元，逼近香港，财富集中度可谓相当高。
在煤矿生意中发家致富的鄂尔多斯人，纷纷转战楼市。2010年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价突破2万元/平方米。然而进入2012年鄂尔多斯梦楼市基本腰斩，媒体报道，一些别墅由于卖不出去，只用用于养猪。
另一个典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时比肩杭州，而杭州的房价水平仅次于北上深。逻辑跟鄂尔多斯类似，
因为温州商人遍布全球，这使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。
因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团更是一度名噪全国。
但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，因为温州人经营的企业在经济走弱的背景下负债累累，只能通过卖房来解决偿债问题。
▲“再低，就不可能了。”2008年5月，佳兆业地产在清坪打出巨型广告牌，这则广告成为当年让人印象最深的广告语。
2008年的前6个月，深圳新房均价除2月份达到16289元/平方米外，此后的3个月直线下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达5600~8400元，开发商称希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供；年底，前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平方米的起价，创下当时关内最低。
当然，当年熬过来的购房者和开发商都尽显风光，可以吹嘘自己有远见，但是，不要忘了：没有只涨不跌的市场。
飙涨的M2和历史上的救市政策
使人们相信
整个国家的房价会一直涨
事实上，经历了完整周期的美国人，也曾一度认为房价不会跌。
自1940年以来，虽然美国房地产市场几乎每十年就经历一次调整，但从长期趋势来看，却一直是上涨的（如下图）。次贷危机前一轮的美国房地产牛市起于1993年，由于持续的上涨，到2005年，连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，都罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。
来源：美国人口调查局（http：//www.cenus.gov）、明源地产研究院
这几年，很多人常以1989年人民日报一篇报道来嘲笑认为房价已经很高的人，因为当时房价只有1900元，大家觉得房价太高了。现在，这个价格在五线城市都不一定买得到房子。
这背后是30年，M2增长了289.48倍！如果加上影子银行（根据穆迪的数据，截至2016年末，影子银行的规模超60万亿），则30年间，M2增长了400倍以上！
1988年，上海人均年收入2277元，仅够买彼时一平米的房子；2016年，上海人均可支配收入54305元，大概也是够买一平米房子的水平。
来源：中国人民银行、明源地产研究院
